Như PLVN đã thông tin, năm 2008, UBND tỉnh Hà Tây có QĐ số 959/QĐ-UBND giao chính thức gần 59ha đất cho Cty CP Đầu tư An Lạc để thực hiện dự án đầu tư xây dựng KĐT mới thuộc KĐT Đại học Vân Canh.
Ngày 17/7/2019, UBND TP Hà Nội đã phê duyệt đồ án Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án để phù hợp với quy hoạch chung xây dựng thủ đô và quy hoạch phân khu. Ngày 26/6/2020, UBND TP đã có quyết định phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án. Theo đó, diện tích khu đất dự án có sự thay đổi, điều chỉnh giảm.
PV: Thưa luật sư, chủ đầu tư dự án An Lạc Green Symphony hiện đang xin cấp GPXD tại ô C1-CT (đã hoàn thành các thẩm duyệt bản vẽ thiết kế, PCCC…). Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là: có phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quyết định giao đất trước đây cho phù hợp với quy mô dự án điều chỉnh trước khi thực hiện cấp GPXD tại ô đất hay không?
Luật sư Nguyễn Văn Bình: Trong quá trình lập và triển khai các dự án đầu tư xây dựng, như dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, về trình tự đầu tư xây dựng có 3 giai đoạn gồm: chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng.
Theo quy định, mỗi giai đoạn có những công việc khác nhau và pháp luật cũng có những yêu cầu và quy định riêng. Do đó, có những thủ tục phải thực hiện, hoàn thiện trước để làm cơ sở, đủ điều kiện để triển khai các bước tiếp theo nhưng cũng có những thủ tục có thể thực hiện song song và độc lập với nhau.
Thủ tục xin cấp GPXD là công việc thuộc giai đoạn thực hiện dự án. Hiện nay, Luật Xây dựng cho phép cơ quan nhà nước cấp GPXD theo giai đoạn cho chủ đầu tư. Như vậy, nếu chủ đầu tư có đầy đủ hồ sơ xin cấp phép, đáp ứng các điều kiện cấp GPXD thì có thể cấp GPXD riêng cho từng tòa nhà.
Tại Dự án An Lạc Green Symphony, qua nghiên cứu hồ sơ, tôi cho rằng, vấn đề đáng lưu ý nhất trong việc cấp GPXD tại ô C1-CT là sử dụng loại giấy tờ gì để chứng minh quyền sử dụng đất? Trường hợp nếu diện tích, ranh giới của ô đất C1-CT vẫn nằm trong diện tích theo QĐ giao đất cũ thì có thể sử dụng QĐ đó là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất không?
Theo ý kiến của Sở TN&MT TP.Hà Nội (Văn bản số 1108/STNMT-CCQLĐĐ ngày 23/02/2021) thì vị trí và ranh giới lô đất C1-CT không nằm trong diện tích 3.52 ha điều chỉnh giảm khi điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của DA. Như vậy, có thể thấy diện tích ô đất C1-CT phù hợp với quy hoạch của UBND TP.Hà Nội và nằm trong diện tích đất đã được giao theo QĐ số 959/QĐ-UBND.
Liên quan đến vấn đề giấy tờ về đất đai để thực hiện thủ tục cấp GPXD, theo ý kiến cá nhân tôi có một số điểm cần lưu ý như sau:
Thứ nhất, Dự án An Lạc Green Symphony thuộc trường hợp được giao đất sau ngày 01/07/2004 nhưng không có GCNQSDĐ, do đó căn cứ theo khoản 6, Điều 3 Nghị định số 53/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư có thể sử dụng QĐ giao đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp để xin cấp GPXD. Về bản chất, ô đất C1-CT là một phần diện tích đất đã được giao trong Quyết định 959/QĐ-UBND, đã được Sở TN&MT bàn giao đất trên thực địa, thực tế công ty đã quản lý, sử dụng, đầu tư hạ tầng trên diện tích đất đó.
Bên cạnh đó, Văn bản số 2300/BXD-HĐXD ngày 18/06/2021, Bộ Xây dựng có ý kiến: “trường hợp diện tích lô đất để xây dựng công trình nhà ở cao tầng C1-CT theo quy hoạch chi tiết khu đô thị mới tỷ lệ 1/500 thuộc KĐT Đại học Vân Canh tại QĐ số 3861/QĐ-UBND ngày 17/7/2019 của UBND TP.Hà Nội phù hợp với diện tích sử dụng đất được giao tại QĐ số 959/QĐ-UBND thì QĐ giao đất này là cơ sở để cấp GPXD”.
Thứ hai, ô đất C1-CT được Nhà nước giao cho chủ đầu tư quyền sử dụng đất thông qua QĐ giao đất. Tại thời điểm nộp hồ sơ xin cấp GPXD, ô đất C1-CT chưa bị thu hồi đất, Quyết định 959/QĐ-UBND ngày 17/4/2008 vẫn đang có hiệu lực, do đó, Cty vẫn có quyền sử dụng đất và sử dụng QĐ 959/QĐ-UBND để chứng minh quyền sử dụng đất hiện có là có thể xem xét chấp nhận.
Thứ ba, thủ tục cấp GPXD và thủ tục điều chỉnh QĐ giao đất là hai thủ tục khác nhau, độc lập với nhau, thực hiện tại các cơ quan khác nhau và trong bộ thủ tục hành chính, các quy định hiện hành không yêu cầu phải sau khi chủ đầu tư điều chỉnh QĐ giao đất mới có thể thực hiện thủ tục xin cấp GPXD, vì việc điều chỉnh QĐ giao đất không làm mất hoặc thay đổi quyền sử dụng đất tại ô C1-CT mà chỉ để phù hợp với tổng diện tích đất của DA theo quy hoạch mới được phê duyệt.
Từ những lý do trên, cá nhân tôi cho rằng về giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục xin cấp GPXD cho công trình tại ô đất C1-CT Dự án An Lạc Green Symphony thì Quyết định 959/QĐ-UBND ngày 17/4/2008 của UBND tỉnh Hà Tây có thể được xem xét sử dụng là một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khi cấp GPXD.
 |
Ô đất C1-CT trên bản đồ quy hoạch. |
PV: Tháng 1/2021, Sở Xây dựng đã có văn bản xác nhận 919 căn thấp tầng tại dự án KĐT mới An Lạc Green Symphony đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điều này có đảm bảo quy định pháp luật không?
Luật sư Nguyễn Văn Bình: Như đã đề cập ở trên, mỗi giai đoạn khác nhau trong quá trình triển khai dự án đầu tư, chủ đầu tư có thể thực hiện các thủ tục hành chính nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, phù hợp với từng giai đoạn.
Về vấn đề xác định điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, Chủ đầu tư khi có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014), đã thông báo đến Sở Xây dựng và được chấp thuận thì sẽ được đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh.
Theo quy định của Luật Xây dựng thì nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không phải xin Giấy phép xây dựng. Khối nhà ở chủ đầu tư đề nghị đưa vào kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai đều là các nhà ở thấp tầng dưới 7 tầng, đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết theo Quyết định số 3861/QĐ-UBND ngày 17/7/2019 của UBND thành phố Hà Nội.
Vấn đề pháp lý cần làm rõ ở đây là việc xác định giấy tờ về quyền sử dụng đất của chủ đầu tư được hiểu là loại giấy tờ nào? Nếu như đối với thủ tục xin cấp GPXD nêu trên đã có Nghị định số 53/2017/NĐ-CP để hướng dẫn về việc được được sử dụng Quyết định giao đất để làm căn cứ cấp GPXD thì theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn đi kèm có hiệu lực hiện nay chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể chủ đầu tư được sử dụng các loại văn bản nào.
Như đã phân tích ở trên, Nhà nước có thể trao quyền cho người sử dụng đất bằng quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho Cty CP Đầu tư An Lạc thông qua hình thức Quyết định giao đất. Công ty đã được giao đất theo Quyết định 959/QĐ-UBND ngày 17/04/2008, Nhà nước đã trao quyền quản lý, sử dụng diện tích đất đó cho chủ đầu tư, đến nay chưa có văn bản thu hồi đất (thu hồi quyền sử dụng đất) nên không thể cho rằng chủ đầu tư chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất để từ chối xử lý thủ tục hành chính cho chủ đầu tư.
Như vậy, nếu trường hợp chủ đầu tư đã đảm bảo đủ các điều kiện để được kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai như đã nêu trên, hoàn thành nghĩa vụ thông báo với Cơ quan Nhà nước và được chấp thuận thì chủ đầu tư được thực hiện quyền kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp luật.
 |
Theo Luật sư Bình, thực tiễn triển khai các DA đầu tư hiện nay gặp khá nhiều khó khăn, xuất phát từ cả nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó một phần phải kể đến những vướng mắc khi áp dụng pháp luật. |
PV: Luật sư đánh giá như thế nào về vướng mắc trong thực tiễn triển khai các dự án đầu tư hiện nay? Sự cần thiết tháo gỡ các thủ tục hành chính cho doanh nghiệp?
LS Nguyễn Văn Bình: Thực tiễn triển khai các DA đầu tư hiện nay gặp khá nhiều khó khăn, xuất phát từ cả nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó một phần phải kể đến những vướng mắc khi áp dụng pháp luật. Hiện nay, pháp luật điều chỉnh các dự án đầu tư có thể kể đến như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… và rất nhiều văn bản hướng dẫn thi hành.
Tuy nhiên, hệ thống pháp luật về đầu tư xây dựng, đặc biệt là các dự án có sử dụng đất, dự án phát triển nhà ở còn không ít sự chồng chéo, thiếu đồng bộ, thiếu liên thông gây khó khăn cho cả các cơ quan Nhà nước và chủ đầu tư khi áp dụng trên thực tế. Để có thể hoàn chỉnh, thống nhất các quy định về đầu tư xây dựng cần tiếp tục rà soát, đánh giá tình hình triển khai thực hiện theo các quy định pháp luật về quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, nhà ở, đất đai… làm cơ sở sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện đồng bộ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật lĩnh vực xây dựng đáp ứng yêu cầu thực tiễn.
Về thực tế áp dụng trong trường hợp của Dự án An Lạc Green Symphony, chỉ riêng việc xem xét Quyết định 959/QĐ-UBND ngày 17/4/2008 của UBND tỉnh Hà Tây có phải là một loại giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất đủ điều kiện thực hiện thủ tục cấp GPXD hoặc thông báo đủ điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai hay không cũng có những quan điểm, ý kiến trái chiều. Điều này cũng dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục và cả các sở ban ngành khi giải quyết hồ sơ cho doanh nghiệp.
Để giải quyết vấn đề vướng mắc trên thực tế, Bộ Xây dựng cũng có những văn bản riêng giải quyết từng trường hợp cho doanh nghiệp, tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tình thế, tạm thời, áp dụng đơn lẻ mà không áp dụng được tương tự cho các doanh nghiệp khác. Do vậy, các cơ quan Nhà nước có thể xem xét các trường hợp vướng mắc, đưa ra ý kiến áp dụng chung, tương tự với các doanh nghiệp có các tình huống tương đối giống nhau để làm cơ sở giải quyết thủ tục hành chính nhanh chóng, đồng thời cũng thống nhất giữa các cơ quan.
Về cải cách thủ tục hành chính, ngày 15/7/2021, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 76/NQ-CP Chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước giai đoạn 2021-2030. Cải cách thủ tục hành chính là một phương án nhằm tháo gỡ khó khăn cho các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp trong hoạt động đầu tư, kinh doanh. Đây là biện pháp cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay. Các cơ quan nhà nước cần có sự phối hợp và thống nhất quan điểm, cách thức áp dụng pháp luật, áp dụng hệ thống công nghệ thông tin trong tiếp nhận và xử lý thủ tục hành chính. Trong điều kiện thuận lợi, các cơ quan xây dựng cơ sở dữ liệu có thể trao đổi thông tin với nhau, tích hợp điện tử và khai thác hệ thống dữ liệu chung, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính không phải chứng minh nhiều lần một loại văn bản với nhiều cơ quan.
PV: Trân trọng cảm ơn luật sư!
