Phóng viên Báo Pháp luật Việt Nam đã có cuộc phỏng vấn Luật sư Đỗ Thị Thanh Nhàn - Công ty luật TNHH E&D, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội về một số nội dung quan trọng của Luật mới này đang được dư luận quan tâm.
* Thưa Luật sư, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sắp có hiệu lực với nhiều quy định mới nhằm bảo đảm sự minh bạch của thị trường bất động sản, trong đó có quy định điều chỉnh hoạt động mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Luật sư có thể phân tích kỹ hơn về quy định mới này?
- Có thể nói, lĩnh vực mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai là một trong những hoạt động quan trọng của thị trường kinh doanh bất động sản. Lâu nay,người mua, thuê mua bất động sản (sau đây gọi tắt là khách hàng) thường rơi vào tình thế bất lợi, gặp nhiều rủi ro khi họ phải đóng tiền đặt cọc với tỉ lệ % cao, đúng thời hạn cho chủ đầu tư, trong khi thực tế có chủ đầu tư lại chậm tiến độ hoặc chậm bàn giao dự án. Trước tình trạng này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định đối với việc đặt cọc khi mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định cụ thể về tỷ lệ tiền đặt cọc khi mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Trên thực tế trước đây không ít chủ đầu tư đã thu tiền đặt cọc của khách hàng với mức cao (có thể lên đến 60- 70%) nhưng lại không bảo đảm việc xây dựng theo đúng tiến độ, dẫn đến rủi ro cho khách hàng, và vì bất kỳ lý do gì mà khách hàng không tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc thì sẽ bị mất tiền cọc.
Khắc phục tình trạng này, tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ về tỷ lệ đặt cọc tối đa mà chủ đầu tư được thu “không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.
Như vậy Chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc khi khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và mức đặt cọc tối đa là 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Quy định này giúp kiểm soát chặt chẽ thời điểm nhận đặt cọc, mức nhận đặt cọc của chủ đầu tư. Việc giới hạn tỷ lệ đặt cọc ở mức 5% là thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, bảo vệ được quyền lợi của khách hàng, tránh tình trạng chủ đầu tư lợi dụng việc thu tiền đặt cọc để chiếm dụng vốn.
 |
Phối cảnh một dự án bất động sản. (ảnh minh họa: Internet). |
* Thực tế, tình trạng khách hàng mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai và bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn không phải là hy hữu, nhất là trong bối cảnh nhiều dự án bị ngâm, chậm tiến độ, chậm bàn giao... Xin hỏi Luật mới có quy định nào giảm thiểu rủi ro, bảo đảm quyền lợi cho khách hàng?
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có một số quy định nhằm giảm số tiền thanh toán trước cho khách hàng thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 25 Luật quy định: “Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.” Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận trong hợp đồng. So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định tổng giá trị thanh toán trước khi thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai là không quá 70% giá trị hợp đồng, quy định như trên đã được điều chỉnh theo hướng bảo đảm quyền lợi tốt hơn cho khách hàng. Điều này đã góp phần giảm rủi ro cho khách hàng trong những trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ thực hiện dự án, chậm bàn giao bất động sản.
* Thực tế, quy định về việc “chủ đầu tư dự án được phép xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụngđất dưới hình thức phân lô, bán nền” đang bị nhiều chủ đầu tư lạm dụng, trục lợi. Vậy Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có điều chỉnh quy định để siết việc “phân lô, bán nền” như thế nào, thưa Luật sư?
- Theo quy định tại khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 hiện đang có hiệu lực thi hành, thì: chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền (tức là cho người mua được phép tự xây dựng nhà ở) tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Tuy nhiên, đến Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì phạm vi các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới dạng phân lô bán nền đã bị thu hẹp hơn, cụ thể: phải đảm bảo điều kiện đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định rõ, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư còn phải:
+ Thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Có chấp thuận của Sở Xây dựng về việc quyền sử dụng đất đã đủ điều kiện chuyển nhượng.
+ Phải hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với khu vực được chuyển nhượng theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt và tiến độ thực hiện dự án.
+Đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, khách hàng cần lưu ý đến quy định mới này để nhận biết chính xác hơn về các điều kiện khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân lô trong dự án, nhàn đảm bảo quyền lợi cho mình khi tham gia giao dịch.
* Thực tiễn cho thấy, nhiều trường hợp khách hàng rơi vào tình trạng bị lừa dối, thậm chí bị lừa đảo vì mua, thuê mua phải “dự án ma” do chủ đầu tư đưa ra thông tin sai sự thật, mà người mua thì không thể tiếp cận được thông tin dự án. Xin hỏi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 liệu có khắc phục được tình trạng này?
- Thực ra Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đã có quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư phải công khai các thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, tuy nhiên quy định còn chung chung, chưa cụ thể.
Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chi tiết, cụ thể hơn. Theo đó, trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin sau trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, bao gồm:
(1) Thông tin dự án bất động sản, bao gồm: Quyết định chủ trương đầu tư; quyết định về giao đất, cho thuê đất; thông tin quy hoạch; hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch;
(2) Thông tin nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai;
(3) Thông tin nhà ở, công trình xây dựng có sẵn;
(4) Thông tin về quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Trong trường hợp các thông tin đã công khai có thay đổi, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm cập nhật.
Việc liệt kê chi tiết các thông tin chủ đầu tư phải công khai về dự án bất động sản và bất động sản giúp khách hàng có cơ hội tiếp cận đầy đủ thông tin về dự án và sản phẩm mình quan tâm để có lựa chọn phù hợp. Đồng thời hạn chế trường hợp các chủ đầu tư bán những “dự án ma” nhằm chiếm đoạt tài sản do người mua không nắm được thông tin đầy đủ về dự án.
Bên cạnh việc quy định chủ đầu tư có nghĩa vụ phải công khai thông tin dự án, Luật mới cũng quy định chủ đầu tư phải công khai các mẫu hợp đồng và quy định chi tiết từng loại hợp đồng nhằm bảo đảm sự công bằng trong giao dịch giữa chủ đầu tư và Khách hàng, bảo vệ tốt nhất quyền lợi của Khách hàng.
* Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương laicũng là nội dung quan trọng được khách hàng hết sức quan tâm. Xin hỏi Luật mới điều chỉnh lĩnh vực này như thế nào, thưa luật sư?
- Pháp luật hiện hành quy định, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, bên thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Quy định này nhằm tránh rủi ro cho khách hàng khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về việc bàn giao nhà đã quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà.
Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quy định về việc ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng là bắt buộc. Đến Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã linh hoạt hơn khi quy định khách hàng khi ký hợp đồng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Đây là quy định linh hoạt và thể hiện sự tôn trọng sự thoả thuận của các bên, góp phần giảm chi phí và thủ tục cho cả hai bên.
Tuy nhiên, Luật sư hết sức lưu ý khách hàng cần cân nhắc khi lựa chọn việc không có bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình, để tránh những rủi ro có thể xảy ra.
* Xin cảm ơn Luật sư!
