Loay hoay gỡ vốn cho thị trường bất động sản

Quý 4 đang cận kề và năm 2010 đang dần khép lại nhưng thị trường bất động sản chưa có nhiều tín hiệu lạc quan về nhịp độ tăng trưởng và cơ hội phát triển bền vững như nhiều người kỳ vọng. Không thể phủ nhận những “cởi bỏ” về cơ chế, chính sách đang ngày càng tạo nhiều thông thoáng để thu hút đầu tư, từng bước cải thiện môi trường kinh doanh bất động sản, góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế. Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản sắp bước vào giai đoạn khó khăn. Nhu cầu vốn sẽ là bài toán hóc búa, có thể khiến thị trường khó giữ được nhịp sôi động trong tương lai gần.

Khu đô thị mới ở phường Anh Dũng (quận Dương Kinh) thời gian qua có ít giao dịch mua bán Ảnh: Phương Linh

Khó khăn chồng chất

Hiện tại, kênh cấp vốn chủ lực cho thị trường bất động sản vẫn là vay từ các tổ chức tín dụng, vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp và vốn huy động từ thế chấp, tiết kiệm, trái phiếu và đầu tư nước ngoài.

Trong khi đó, năng lực tự có của các doanh nghiệp bất động sản eo hẹp, nguồn vốn từ đầu tư nước ngoài (FDI) vào khu vực bất động sản đang có xu hướng giảm mạnh, từ 23,6 tỷ USD/năm 2008 xuống chỉ còn 7,6 tỷ USD/năm 2009 và xấp xỉ 3 tỷ USD (vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm) tính đến hết tháng 8-2010. Lược lại báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước: nếu năm 2008, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản đạt khoảng 150 nghìn tỷ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng, thì sang năm 2009, con số này xấp xỉ 200 nghìn tỷ đồng, tương đương 10,5% tổng dư nợ ngân hàng và 11,76% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Song theo Viện nghiên cứu khoa học thị trường giá cả, nguồn vốn này vẫn là không đủ khi dự báo vốn cho thị trường bất động sản từ nay tới năm 2020 cần ít nhất khoảng 130 tỷ USD, tức là 13 tỷ USD/năm, để bảo đảm cho nhu cầu phát triển.

Nhằm kiểm soát rủi ro và duy trì tăng trưởng dư nợ tín dụng dưới 30% trong năm 2009 và nỗ lực giảm dưới 25% trong năm 2010 theo chỉ đạo của Chính phủ, ngành ngân hàng đã và đang dần siết lại hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản. Mới đây, Thông tư 13 của NHNN về duy trì các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại, bởi quy định tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản từ 100% lên 250% và hạn mức cho vay của các tổ chức tín dụng sẽ không được vượt quá 15% vốn tự có. Khi thông tư này chính thức có hiệu lực từ ngày 1-10, hoạt động vay và xúc tiến giải ngân chắc chắn sẽ có nhiều đột biến trước khi cánh cửa vốn đã hẹp lại ngày càng hẹp hơn.

Xu thế bùng nổ thông tin cùng với sự minh bạch hóa của thị trường bất động sản đang biến người tiêu dùng và các nhà đầu tư trở thành những “thượng đế” ngày càng thông thái. Đây là tín hiệu tích cực, chứng tỏ thị trường đang dần tiệm cận tới giá trị thực, hạn chế những rủi ro như bị thổi giá, nguy cơ “bong bóng”... và sẽ khó tái diễn hình thức mua nhà trên giấy như vài năm trước đây. Thêm vào đó, sự ra đời của Nghị định 71 về hướng dẫn Luật Nhà ở đang được kỳ vọng, sẽ tạo nên cơn sóng dập tắt tình trạng đầu cơ ngắn hạn bằng cách chấm dứt hoạt động chuyển nhượng đất dự án dưới dạng hợp đồng góp vốn và hạn định phân chia không quá 20% sản phẩm là nhà ở trong mỗi dự án đối với các hình thức huy động vốn. Điều này đồng nghĩa với sự thiếu vắng của các nhà đầu tư thứ cấp và sẽ hạn chế đầu cơ bất động sản. Song, trước mắt quy luật này có thể làm giảm tính thanh khoản của thị trường và sẽ ảnh hưởng lớn tới sự điều chuyển của các dòng vốn.

Trước nhiều gợi ý của các chuyên gia về “chứng khoán hóa” tín dụng cho thị trường bất động sản và sự xuất hiện hàng loạt mã giao dịch của những thương hiệu tên tuổi như VCG (Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam); VIC (Công ty cổ phần Vincom); HBC (Công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình)..., dư luận băn khoăn rằng liệu đã có một cơ chế minh bạch để phòng ngừa và kiểm soát rủi ro chưa và những thông tin về xếp hạng tín dụng liệu có bảo đảm tính pháp lý và đủ độ tin cậy để giải pháp này thực sự trở thành kênh dẫn vốn hiệu quả cho thị trường bất động sản.

Một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này cũng phải đối mặt với những thách thức liên quan tới thu hồi vốn và xoay vòng vốn, tái đầu tư.

Loay hoay giải pháp

Chuyên gia kinh tế Trần Kim Chung, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng, để khơi thông nguồn vốn, việc đầu tiên cần làm là tăng cường uy tín của các doanh nghiệp bất động sản để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, đặc biệt là đầu tư nước ngoài; thu hút tín dụng từ thị trường cổ phiếu thông qua việc niêm yết doanh nghiệp trên sàn chứng khoán; đẩy mạnh việc mua lại, sáp nhập hay các loại hình liên doanh, liên kết đồng thời sớm hình thành hệ thống tài chính bất động sản như các quỹ đầu tư tín thác, quỹ đầu tư phát triển bất động sản...

Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, Viện nghiên cứu khoa học thị trường - giá cả, Bộ Tài chính lại cảnh báo: không nên trông đợi vào những nguồn vốn “nóng” đang có xu hướng dồn sang từ chứng khoán và các kênh đầu tư khác. Bởi sự đột biến của nguồn tín dụng này có độ rủi ro quá cao và dễ gây “bong bóng” cho thị trường bất động sản. Theo ông, điều đó có nghĩa là nên tạo nhiều cơ hội hơn cho các nguồn vốn trung và dài hạn. Nói cách khác, chính sách tín dụng có thể linh hoạt hơn, để mở đường cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và vững chắc.

Ông Nguyễn Đại Lai, chuyên gia thuộc lĩnh vực tài chính - ngân hàng, cho rằng, giải quyết những rủi ro của tín dụng bất động sản cũng là cách tăng cường huy động vốn. Nên gấp rút hình thành những ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển hạch toán độc lập trong các ngân hàng thương mại hoặc có thể liên kết với các ngân hàng thương mại để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng chỉ bất động sản - nhằm thu hút đầu tư từ mọi thành phần kinh tế.

Câu chuyện gỡ vốn cho thị trường bất động sản hẳn phải cần thêm nhiều thời gian và cách tiếp cận thích hợp hơn nữa, mới giải quyết được căn nguyên và khơi thông được tín dụng. Bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản có thể sẽ kéo dài hết năm nay và thậm chí là sang nửa đầu năm 2011. Để sang trang mới, thị trường bất động sản Việt Nam không thể trông cậy vào sự vận động tự thân mà còn cần nhiều tác động từ cơ chế, chính sách và sự đồng lòng của mỗi cá thể tham gia lĩnh vực này.

Quỳnh Ngọc