Lỗ hổng quản lý trong “cơn lốc dự án ma”

(PLO) - Để doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lừa lọc tung hoành ở nhiều địa phương, lỗi không nhỏ là trách nhiệm quản lý của chính quyền địa phương nơi đó đã bị buông lỏng. Hệ quả là quy hoạch đất đai bị phá vỡ, các dự án trên địa bàn bị đội vốn… và những hệ lụy lâu dài, khó giải quyết.
Phía ngoài QL51, các biển cấm liên quan đến phân lô bán nền được UBND xã cắm dày đặc nhưng bên trong những con đường dân sinh, tình trạng phân lô tự phát vẫn nóng bỏng hàng ngày Phía ngoài QL51, các biển cấm liên quan đến phân lô bán nền được UBND xã cắm dày đặc nhưng bên trong những con đường dân sinh, tình trạng phân lô tự phát vẫn nóng bỏng hàng ngày

Xã, huyện phản ứng thụ động

Trong những năm vừa qua, để chấn chỉnh lại công tác quản lý quy hoạch đất đai trên địa bàn, từ giữa tháng 4/2017 đến cuối tháng 2/2018, UBND tỉnh Đồng Nai đã tạm dừng tiếp nhận hồ sơ tách thửa đất trên địa bàn tỉnh để rà soát, xây dựng quy định mới nhằm hạn chế tình trạng lũng đoạn, phân lô bán nền tràn lan gây ra những cơn sốt đất ảo như vừa qua. 

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai, do quy định tách thửa đất cũ có nhiều lỗ hổng, cộng với việc các địa phương quản lý đất đai chưa thật chặt chẽ đã làm nảy sinh tình trạng tự phân lô, xây dựng trái phép.

Đồng thời, do thiếu đầu tư về hạ tầng nên cũng làm hình thành các khu dân cư “chui” phá vỡ quy hoạch. Để khắc phục những hạn chế của quyết định cũ, tỉnh đã tạm dừng tiếp nhận hồ sơ tách thửa và ban hành quy định mới về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh.

Thay đổi lớn nhất trong quyết định mới so với quyết định cũ là bỏ quy định số thửa tối thiểu và phải lập dự án khi tách, thay vào đó là quy định về diện tích. Trước đây những diện tích tách từ 10 thửa trở lên phải lập dự án, đầu tư cơ sở hạ tầng; còn nay chỉ cần từ 500 - 2.000m2 phải lập bản vẽ mặt bằng, từ 2.000m2 trở lên phải lập dự án. Với đất ở, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa được quy định theo từng khu vực. 

UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT) cũng đang tạm ngưng nhận hồ sơ tách thửa trên địa bàn để chỉnh sửa, khắc phục lỗ hổng về pháp lý nhằm ngăn chặn các công ty BĐS lợi dụng để liên kết các hộ gia đình, cá nhân tách thửa và vẽ dự án nhằm thổi giá đất nền.

Quy định mới về tách thửa nêu trên, theo đánh giá, sẽ góp phần ngăn chặn được nạn phân lô tự phát, làm dự án “ma” diễn ra bấy lâu nay. Đó là mong muốn của nhà quản lý, nhưng có ngăn chặn được hay không, đến đâu còn đòi hỏi sự minh bạch, trách nhiệm từ cấp xã, huyện.

Khi hàng trăm dự án “ma” như cơn lốc tấn công nhiều huyện thị, làm méo mó thị trường BĐS nhiều năm nhưng hầu như phản ứng của chính quyền một số địa phương (xã, huyện) tại Đồng Nai lại chậm chạp một cách khó hiểu. 

Sau khi Alibaba rao bán hàng chục dự án “ma” trên địa bàn bốn xã thuộc vùng phụ cận của dự án sân bay Long Thành, năm 2018, UBND huyện Long Thành ra quyết định tạm ngưng toàn bộ các hoạt động giao dịch chuyển nhượng BĐS ở những khu đất mà Alibaba rao bán, cắm bảng cảnh báo ở một số nơi để người dân biết thông tin. Đồng thời kiến nghị cơ quan điều tra vào cuộc. 

Nhưng có lẽ đây cũng là một vụ việc hiếm hoi mà lãnh đạo địa phương chủ động thể hiện quyền, trách nhiệm trong việc quản lý đất đai, quy hoạch, Đây là một động thái đáng khích lệ của lãnh đạo huyện Long Thành, khi chủ động nắm bắt thông tin, thanh tra xử lý tận gốc rễ một doanh nghiệp rao bán dự án khống trên địa bàn nhưng các hoạt động mua bán, nhận tiền lại diễn ra ở TP HCM.

Nhưng Long Thành cũng chỉ mới chủ động với Alibaba, còn đối với nhiều doanh nghiệp (DN) khác làm ăn kiểu Alibaba, huyện đã động thái nào tương tự?  

Một thực tế khác, là có nơi xảy ra tình trạng “trên nóng, dưới lạnh”. Khó có cơ quan, ban, ngành nào ở tỉnh nắm rõ thực trạng mua bán, sang nhượng đất bằng chính quyền xã, huyện đó. Pháp luật quy định trách nhiệm cụ thể đến từng khu phố, ấp, xã, phường, thế nhưng những hệ lụy của sốt đất diễn ra, mà một số địa phương vẫn “không nắm”.

Lỗ hổng quản lý trong “cơn lốc dự án ma” ảnh 1
Văn phòng giao dịch Công ty Alibaba “chễm chệ” trên mặt tiền QL51

Lẽ ra xã, huyện phải thấy được những biến động trong mua bán đất, những dấu hiệu bất thường diễn ra trên thị trường để có những động thái kịp thời, tránh hậu quả xấu cho cả người dân lẫn chính quyền. Có như vậy, thị trường BĐS bớt méo mó, hỗn loạn, hạn chế phá vỡ quy hoạch đất đai, đội vốn các dự án trên địa bàn, gây nên những hệ lụy rất lâu dài và khó giải quyết.

Nạn nhân vung tiền theo cảm tính 

Xuống tiền trăm triệu, tiền tỷ mà không hề biết trước hàng hóa, tính pháp lý, khả năng sử dụng đến đâu. Điều tưởng chừng phi lý này không may lại là điểm chung của tất cả nạn nhân khi đầu tư đất ở Đồng Nai: Thiếu thông tin và cả tin. Hầu như chỉ vung tiền theo cảm tính, trấn an bản thân theo đám đông. 

Một chuyên gia nhận xét, người dân dễ bị đánh đòn tâm lý. Ví dụ “chim mồi” của các công ty này bảo ở quận 2, quận 9 TP HCM có sản phẩm dăm bảy trăm triệu một nền nhà hợp pháp, lại có xe đưa đón, ai mà không thích. Nhưng làm gì có mức giá đó ở những nơi họ quảng cáo. Khi đưa lên tới quận 2, quận 9, họ được thông báo dự án hết hàng, rủ đi xem dự án khác để tìm kiếm cơ hội đầu tư.

Theo lời “chim mồi” trên xe, khách hàng được đưa đến Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom, được tiếp đãi trong một căn hộ sang trọng mẫu, có hệ thống chiếu sáng công cộng... nhưng sự sang trọng chỉ là một đoạn đường, chứ không phải toàn bộ hạ tầng. Trong khi người mua cần phải biết dự án đủ điều kiện bán phải làm hết hệ thống đường xá, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy...

Những người mua bán một cách dễ dãi đã “tiếp tay” cho những công ty làm ăn bậy bạ. Nhiều nạn nhân của Alibaba hay DN khác đã tham lợi, bởi cái mà họ nhắm đến khi ký tên vào hợp đồng mua bán đất chính là mức lợi nhuận cam kết các DN lừa “vẽ” ra, chứ không hẳn chất lượng sản phẩm.

Thực tế cho thấy không ít người đồng ý đặt bút ký hợp đồng mà không hề hình dung miếng đất ở đâu, vị trí thế nào, khả năng thanh khoản ra sao... mà chỉ chú trọng đến các “cam kết” phía doanh nghiệp đưa ra: Sau 3 tháng, 6 tháng thanh toán lãi bao nhiêu %... Nhiều vụ việc phát sinh có phần trách nhiệm của người mua, vì hám lợi đã dễ dàng bỏ qua các thủ tục pháp lý cơ bản, thậm chí mua “giấy tay”, hoặc mua đất trong khu quy hoạch.

Lỗ hổng quản lý trong “cơn lốc dự án ma” ảnh 2
Những pano quảng cáo một “khu đô thị tiện nghi”. Thực tế chỉ có một đoạn đường nhựa và vài cây cột điện không có dây

Như vậy, nhìn nhận trách nhiệm của mình ở vai trò người mua cũng là một cách để hạn chế những biến tướng trên thị trường, giúp thanh lọc những dự án, công ty lợi dụng các kẽ hở pháp lý để trục lợi, để thị trường BĐS bớt rối ren, cũng như không tự biến mình thành nạn nhân của những câu chuyện lừa đảo.

Cảnh báo không thừa

Để không có thêm những khách hàng bị lừa, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cảnh báo: “Khi mua sản phẩm hình thành trong tương lai, chỉ cần yêu cầu một văn bản thôi là đã bao hàm trong đó nhiều yếu tố pháp lý.

Đó là giấy xác nhận của Sở Xây dựng, xác nhận dự án đủ điều kiện bán nền, bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai. Với văn bản này, dự án đã bao gồm các yếu tố pháp lý: Giấy phép xây dựng, sổ đỏ dự án, đã xây dựng xong phần móng nếu là nhà chung cư, nếu là dự án đất nền thì đã xây dựng xong hệ thống hạ tầng, có giấy bảo lãnh của ngân hàng khi bán sản phẩm hình thành trong tương lai, nếu có thế chấp thì phải có văn bản giải chấp. Nếu không có văn bản giải chấp thì phải có giấy đồng ý của ngân hàng bán sản phẩm hình thành trong tương lai”. 

Với đất nền, dự án phải hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng chính đường xá, cống thoát nước, hệ thống cấp nước, cấp điện… Chủ đầu tư muốn bán đất thì thủ tục phải được duyệt hoàn thiện, hợp đồng chuyển nhượng phải rõ ràng, xác minh dự án đó đã hoàn thành chưa. Muốn bán đất nền chủ đầu tư phải có quyết định cho phân lô của UBND cấp tỉnh.

Với dự án chung cư, chủ đầu tư phải có sổ đỏ, giấy phép xây dựng, bản vẽ quy hoạch 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng, giấy bảo lãnh của ngân hàng. Nếu dự án đang thế chấp phải có văn bản giải chấp của ngân hàng và đồng ý cho huy động vốn, chung cư phải làm xong phần móng... Đó là những điều kiện để chủ đầu tư dự án chung cư được Sở Xây dựng cấp giấy xác nhận được huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai.

UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành Quyết định 03/2018/QĐ-UBND  “Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh”.

Cụ thể, nếu tách từ 500 - 2.000m2 phải lập bản vẽ mặt bằng, từ 2.000m2 trở lên phải lập dự án. 

Các phường và các xã Tân Hạnh, Hiệp Hòa, Hóa An (thuộc TP Biên Hòa) và các phường thuộc TX Long Khánh có diện tích tối thiểu sau khi tách thửa 60m2; các xã Tam Phước, Phước Tân, An Hòa, Long Hưng (TP Biên Hòa) và các thị trấn thuộc các huyện có diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 80m2; các xã còn lại tối thiểu 100m2.

Về đất nông nghiệp, các phường và xã Hóa An, Tân Hạnh, Hiệp Hòa (TP Biên Hòa), các phường thuộc TX Long Khánh, các thị trấn thuộc huyện, diện tích tối thiểu được tách là 500m2. Các khu vực còn lại diện tích tối thiểu là 1.000m2.

Riêng trường hợp tách từ một phần đất nông nghiệp sang đất ở thì người sử dụng đất phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. 

Nhóm phóng viên
Cùng chuyên mục
Đơn của ông Liên gửi đến Ủy ban Tư pháp của Quốc hội.

Tiếp vụ nhiều năm kêu oan thay con trai: Người cha gửi đơn kêu oan tới Ủy ban Tư pháp Quốc hội

(PLVN) -  Cho rằng con trai bị oan sai trong vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” khi TAND tỉnh Quảng Ninh tuyên phạt 14 năm tù, ông Trần Ngọc Liên (73 tuổi, trú tại Tân Sỏi, huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang) tiếp tục gửi đơn kêu oan tới Ủy ban Tư pháp của Quốc hội, Viện trưởng VKSND Tối cao, TAND Tối cao.

Đọc thêm

Kon Tum: Hàng loạt sai phạm tại Cty Lâm nghiệp Ia H’Drai

Công ty TNHH MTV Lâm nghiệp Ia H’Dra.
(PLVN) - Theo KLTT mới ban hành của Thanh tra tỉnh Kon Tum, Cty TNHH MTV Lâm nghiệp Ia H’Dra tổ chức thực hiện bán đấu giá tài sản (cây cao su và cây điều gắn liền với đất không thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013) không đúng với phương án sử dụng đất đã được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định 905/QĐ-UBND ngày 12/9/2017.

CDC Hòa Bình mua kit test của Công ty Việt Á: Đề nghị cơ quan điều tra làm rõ 8 gói thầu

Trung tâm Kiểm soát bệnh tật tỉnh Hòa Bình.
(PLVN) -  Thanh tra tỉnh Hòa Bình cho biết đã bàn giao hồ sơ 08 gói thầu mua sắm sinh phẩm xét nghiệm trong năm 2020, 2021 do Trung tâm Kiểm soát bệnh tật tỉnh Hòa Bình (CDC Hòa Bình) thực hiện với Công ty CP Công nghệ Việt Á và Công ty TNHH Thiết bị Y tế và Khoa học Tâm Việt cho Công an tỉnh này để điều tra theo ủy thác của Bộ Công an.

Bi kịch “nạn nhân trở thành tội phạm” ở Bình Phước và các quyết định cần xem lại

Bi kịch “nạn nhân trở thành tội phạm” ở Bình Phước và các quyết định cần xem lại
(PLVN) - Xuất phát từ việc mất trộm, hai vợ chồng ông Phạm Thanh Bình đã yêu cầu người thực hiện việc trộm cắp phải bồi thường thiệt hại mà không tố cáo hành vi trộm cắp đến cơ quan chức năng. Việc làm này đã khiến vợ chồng ông bị truy tố về tội “Cưỡng đoạt tài sản” và phải đi tù, trong khi người phải lĩnh án đáng lẽ là người thực hiện hành vi trộm cắp.

Dự án Khu nhà ở cao tầng Eden - Thuận An tạm ngừng thi công do chủ đầu tư không có tiền trả nợ nhà thầu

Dự án khu nhà ở cao tầng Eden- Thuận An tạm ngừng thi công do Chủ đầu tư không có tiền trả nợ. Ảnh: Mỵ Châu
(PLVN) -  Theo lãnh đạo đơn vị nhà thầu thi công là Công ty cổ phần Hà Gia An và Xí nghiệp xây dựng số 4 thuộc Công ty cổ phần Xây dựng số 5, đến nay 2 đơn vị này đã tạm ngừng thi công tại dự án Khu nhà ở cao tầng Eden - Thuận An do chủ đầu tư Công ty TNHH Kim Đại Dương  không thanh toán các khoản nợ cho 2 bên đơn vị này.

Hà Nội: Ai chịu trách nhiệm khi để chủ đầu tư vi phạm về quản lý sử dụng đất tại khu chung cư 170 Đê La Thành

Hà Nội: Ai chịu trách nhiệm khi để chủ đầu tư vi phạm về quản lý sử dụng đất tại khu chung cư 170 Đê La Thành
(PLVN) - Đai diện Sở TN&MT thành phố Hà Nội khẳng định, việc để Công ty Cổ phần đầu tư dầu khí Toàn Cầu vi phạm về công tác quản lý đô thị, sử dụng đất tại dự án đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp và hạ tầng kỹ thuật trường học tại 170 Đê La Thành  là trách nhiệm của người đứng đầu UBND quận Đống Đa và Chủ tịch UBND phường Ô Chợ Dừa.

Kiểm tra mỏ đá không phép sau phản ánh của PLVN

Xe chở vật liệu từ một mỏ đá trái phép.
(PLVN) -  Sau khi PLVN có bài “Cận cảnh mỏ đá trái phép tại Sơn La” phản ánh hoạt động khai thác đá trái phép tại bản Bon, xã Mường Chiên và bản Le, xã Pá Ma Pha Khinh (huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La); UBND huyện đã thành lập tổ kiểm tra vào cuộc xác minh sự việc.

Sơn La: Cựu Chủ tịch UBND huyện nhiều năm kêu oan

Ông Lường Văn Định.
(PLVN) -  Nhiều năm qua, ông Lường Văn Định, cựu Chủ tịch UBND huyện Quỳnh Nhai (tỉnh Sơn La) có đơn gửi các cơ quan chức năng cho rằng việc ông bị các cấp tòa án tuyên phạt 30 tháng tù về tội “Thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng” là oan.

Tiền Giang: Hi hữu vụ gán nhà đất trả nợ rồi “phản tố” đòi lại

Sau khi cấn đất và nhà để trừ nợ, bà Liên ký hợp đồng thuê nhà đất với bà Chi.
(PLVN) - Cấn trừ nhà đất để trả nợ cho con trai và ngân hàng; sau đó ký hợp đồng thuê lại nhà để ở nhưng không trả tiền thuê, bị kiện đòi giao nhà thì “phản tố” đòi lại nhà. Vụ kiện hi hữu xảy ra tại huyện Chợ Gạo, Tiền Giang khiến bà Võ Thị Kim Chi (SN 1965, ngụ ấp Thuận Phong B, Tân Mỹ Chánh, Mỹ Tho, Tiền Giang) cho rằng phải khốn khổ suốt 3 năm qua.

Quảng Ninh: Chậm giải quyết vụ chiếm giữ đất trái phép tại Dự án đường bao biển Hạ Long - Cẩm Phả

Bí thư Đảng uỷ, Chủ tịch phường Quang Hanh (bên phải) trao đổi với báo chí ngày 29/4.
(PLVN) - Mặc dù dự án đường bao biển Hạ Long - Cẩm Phả nằm trên phần đất của hộ gia đình bà Phạm Thị Nhẫn, Tường Thị Hà, đồng thời dự án này đi vào sử dụng từ đầu năm 2022 nhưng đến nay khu đất này vẫn bị nhiều người ngang nhiên chiếm giữ, chính quyền chậm giải quyết sự việc.

Cận cảnh mỏ đá trái phép tại Sơn La

Bóc cả mảng núi để khai thác đá trái phép tại bản Bon (Mường Chiên, Quỳnh Nhai).
(PLVN) - Phó Chủ tịch UBND xã Mường Chiên Lừ Văn Toản xác nhận việc khai thác đá của đơn vị doanh nghiệp trên là không được cấp phép. Hiện nay, trên địa bàn xã cũng không có mỏ đá nào được cấp phép khai thác. Theo ông Toản, hoạt động khai thác đá tại đây đã diễn ra hơn một tháng qua. Xã đã xuống kiểm tra nhưng phía Cty có ý kiến “xin phép khai thác tận dụng một ít”.

Làm Quốc lộ 13C qua Khu Bảo tồn Thiên nhiên - Văn hóa Đồng Nai: Đề xuất bị giới chuyên gia phản đối quyết liệt

Kiểm lâm khu bảo tồn Đồng Nai tuần tra, bảo vệ rừng.
(PLVN) - Tỉnh Bình Phước vừa đề xuất xây cầu Mã Đà và mở QL13C kết nối với Đồng Nai xuyên qua vùng lõi Khu bảo tồn thiên nhiên – văn hóa Đồng Nai được UNESCO công nhận là Khu dự trữ sinh quyển thế giới. Nhiều chuyên gia, nhà khoa học và UBND tỉnh Đồng Nai đã lên tiếng phản đối đề xuất này.

Kỳ án “lướt cọc” nhà đất ở Đà Nẵng: Sao CQĐT lại “phân xử” cả chuyện ai được thừa kế?

Căn nhà 27 đã được bà Châu thỏa thuận mua lại, đặt cọc 3 tỷ cho ông Nam trước khi nhận cọc 2,5 tỷ để bán cho bà Luận.
(PLVN) -  Như PLVN phản ánh, KLĐT số 40 ngày 03/05/2022 của Cơ quan CSĐT Công an TP Đà Nẵng cho rằng bị can Huỳnh Thị Châu (SN 1975, ngụ 48 Nguyễn Văn Huyên, Cẩm Lệ) lừa đảo chiếm đoạt 2,5 tỷ tiền “đặt cọc” của bà Cao Thị Thúy Luận (SN 1982, ngụ quận Thanh Khê) khi thỏa thuận mua bán căn nhà 27 Lê Vĩnh Huy (quận Hải Châu). KLĐT này bị đánh giá có một số điểm chưa phù hợp, “lấn sân” tòa án.

Nguyên Phó Chủ tịch xã bị tố tự ý “cắt” đất của dân

Phần diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận cho con ông Thực.
(PLVN) -  Cho rằng nguyên Phó Chủ tịch UBND xã Nghĩa Trung, huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định đã lợi dụng chức quyền làm sai trong quá trình nhận chuyển nhượng đất của gia đình, một công dân địa phương đã có đơn tố cáo gửi các cơ quan có thẩm quyền.