Vợ chồng tôi mua một thửa đất dự án của người quen với giá rẻ, hai bên đã thỏa thuận và làm hợp đồng công chứng mua bán xong xuôi. Trước ngày đến làm thủ tục nộp các loại thuế và nhận sổ đỏ về, tôi có giấy mời của cơ quan thuế đến làm việc vì lý do giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá trị thực của thửa đất (…). Khẳng định việc mua bán giữa hai bên hoàn toàn tự nguyện, tôi đã ký cam kết, hoàn tất các thủ tục và hiện đã lấy sổ đỏ về.
Tuy vậy tôi vẫn băn khoăn liệu việc chúng tôi mua bán với giá thấp hơn nhiều so với thực tế như vậy có bị xem xét trách nhiệm gì không? (chị Yến, 34 tuổi ở Hà Nội).
Luật sư Đỗ Thúy Phượng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) trả lời:
- Theo điều 114 Luật Đất đai 2013, Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Đây là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; còn trên thực tế, giá đất thị trường có thể không sát với khung giá đất nhà nước ban hành.
Mặc dù có khung giá đất nhưng giá trị chuyển nhượng, mua bán đất các bên giao dịch hoặc thỏa thuận ghi trong Hợp đồng không bắt buộc phải áp theo giá đất cho Nhà nước ban hành, mà do các bên thỏa thuận. Điều này xuất phát từ nguyên tắc “tự do, tự nguyện, tự thỏa thuận” được quy định tại khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015.
Theo đó, đương sự có quyền tự do cam kết, thoả thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thoả thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Cam kết, thoả thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng.
Như vậy, việc hai bên thỏa thuận tự nguyện mua bán đất thấp hơn giá quy định là không trái pháp luật và thỏa thuận này phải được các chủ thể khác tôn trọng.
- Có điều, khi chuyển nhượng đất sẽ phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, trong đó một trong các căn cứ tính các loại thuế, phí này là giá đất và giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng.
Nếu đúng như bạn trình bày: việc mua bán, chuyển nhượng giữa hai bên là hoàn toàn tự do, tự nguyện, tự thỏa thuận, không bên nào ép buộc, không nhằm mục đích gian dối để trốn thuế thì việc giá chuyển nhượng thấp hơn là không trái pháp luật, không lo bị pháp luật "sờ gáy".
- Chỉ trong trường hợp các bên lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba (tức giá trong hợp đồng chuyển nhượng ghi thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế nhằm mục đích trốn thuế) thì đây là hành vi vi phạm pháp luật.
Trong trường hợp này, khi cơ quan có thẩm quyền có đầy đủ căn cứ chứng minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá được thỏa thuận thấp hơn giá thực tế nhằm giảm tiền thuế, phí (tức là các bên đã có hành vi trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước) thì đây là hợp đồng giả tạo, sẽ bị vô hiệu; tùy theo mức độ, hành vi đó có thể phải chịu trách nhiệm hành chính hoặc hình sự về tội “Trốn thuế”.
Về xử phạt vi phạm hành chính: Hành vi trốn thuế bao gồm hành vi sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp được quy định tại khoản 5 điều 143 Luật Quản lý thuế 2019.
Theo điều 7, điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 quy định xử phạt hành chính về thuế và hóa đơn từ 1 đến 3 lần số tiền trốn thuế tùy theo người đó có tình tiết tăng nặng hay giảm nhẹ hay không.
Người có hành vi trốn thuế bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước. Trường hợp đã quá thời hiệu xử phạt (thời hiệu xử phạt với hành vi vi phạm thủ tục thuế là 2 năm, từ ngày thực hiện hành vi vi phạm), người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.
Ngoài ra, nếu hành vi ở mức độ nghiêm trọng và đủ yếu tố cấu thành có thể bị xử lý hình sự về tội “Trốn thuế” theo điều 200 Bộ luật Hình sự.
