Làm gì khi người được cho mượn đất tự ý đem bán?

Mất đất vì cho người nhà mượn

Phản ánh đến Báo PLVN, anh Nguyễn Văn Cường (Nghệ An) cho biết, nhà anh có thửa đất để trồng cây ăn quả rộng 3.500 mét vuông, thửa đất này anh mua từ lâu, lập thành Hợp đồng mua bán có công chứng của UBND xã.

Sau đó, do phải đi làm ăn xa xứ nên anh Cường đã nhờ anh Hồng – là anh bên họ ngoại đến để giúp anh Cường quản lý, trông coi nhà cửa và thửa đất đó cũng để anh Hồng thu hoạch trái quả trên đó coi như tiền công trông coi. Do anh Cường không có ở nhà nên cho đến nay vẫn chưa làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, đến năm 2014, khi anh Cường trở về thì không thấy anh Hồng còn ở đó, nghe hàng xóm nói lại thì anh Hồng đã chuyển đi cách đây 1 tháng. Tuy nhiên, khi anh Cường ra làm cỏ, xới đất lại cho cây cối trong vườn thì có ông Kim ra ngăn cản và nói rằng anh Hồng đã bán 1.500 mét vuông đất vườn cho ông Kim, ông Kim cũng đã được cấp sổ đỏ rồi.

Khi đó, anh Cường đã tìm cách liên hệ với anh Hồng nhưng không được, đồng thời cũng trình báo sự việc với địa phương. Sau đó ở thôn mới mời anh Cường và ông Kim lên để hòa giải tranh chấp đất đai. Ông Hào, Trưởng thôn cho rằng các giấy tờ như hợp đồng mua bán, sơ đồ thửa đất của anh Cường là không có giá trị mà chỉ có sổ đỏ của ông Kim mới có giá trị, nên thửa đất đó phải là của ông Kim.

Do đó, anh Cường hỏi: “Việc anh Hồng bán đất của tôi có đúng hay không? Và tôi có thể đòi lại quyền lợi cho mình hay không? Ông Trưởng thôn nói thế có đúng hay không? Giờ tôi phải làm như thế nào mới có thể đòi lại mảnh đất đó?”.

Có thể bị khởi tố hình sự

Về vấn đề anh Cường hỏi, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Hãng Luật TGS, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết: Đầu tiên, việc anh Hồng bán thửa đất của anh Cường là việc làm trái pháp luật, bởi vì thực tế anh Hồng chỉ là người được anh Cường nhờ trông coi, quản lý thửa đất chứ anh Hồng không phải là chủ sở hữu của thửa đất đó. 

Theo quy định của pháp luật dân sự, chỉ có chủ sở hữu mới có những quyền năng tối đa như quyền chiếm hữu, quyền định đoạt đối với tài sản của mình. Trong đất đai, quyền định đoạt thể hiện ở việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một chủ thể khác.

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp có thể ủy quyền, do đó, cần phải xem xét khi anh Cường giao đất cho anh Hồng quản lý có lập thành văn bản hay không và trong nội dung của văn bản có ghi nhận về việc ủy quyền chuyển nhượng một phần thửa đất hay không và văn bản này phải được công chứng hợp pháp thì mới có giá trị trên thực tế. 

Trong trường hợp không có văn bản như trên hoặc không đáp ứng đầy đủ điều kiện để có hiệu lực thì rất có thể anh Hồng và ông Kim đã ngụy tạo giấy tờ hoặc giả mạo chữ ký của gia đình anh Cường thì mới có thể thực hiện chuyển nhượng và làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được. Hành vi này không chỉ làm sai về thủ tục mà còn là hành vi vi phạm pháp luật hình sự, có thể bị khởi tố hình sự.

Thứ hai, trong trường hợp này anh Cường hoàn toàn có thể đòi lại quyền lợi cho mình, bởi vì, anh Cường vẫn còn giữ những giấy tờ về việc nhận chuyển nhượng thửa đất và chính trên trích lục bản đồ thửa đất cũng ghi nhận thửa đất là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của anh Cường. 

Hơn nữa, dù bằng cách nào mà anh Hồng bán được đất cho ông Kim cũng sẽ có thể để lại nhiều “dấu vết” hay có phương thức để xác minh tính hợp pháp của hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Hồng với ông Kim và bộ hồ sơ để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Kim.

Còn về việc ở thôn anh Cường thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai cho anh với ông Kim là sai, theo quy định của Luật Đất đai thì thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai phải là UBND cấp xã nơi có thửa đất bị tranh chấp. Và kết quả hòa giải, biên bản hòa giải sau buổi hòa giải sẽ trở thành căn cứ, điều kiện để anh thực hiện việc khởi kiện sau này.

Cuối cùng, để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình, anh Cường cần phải thực hiện việc thu thập những bằng chứng để chứng minh quyền sở hữu của mình đối với thửa đất. Sau đó thực hiện hòa giải tại địa phương, tức UBND xã nơi có thửa đất của anh, nếu như hòa giải không thành hoặc không hòa giải được thì cần phải yêu cầu UBND lập thành biên bản ghi nhận. Sau đó, anh Cường có thể thực hiện khởi kiện tại TAND có thẩm quyền.

Đồng thời, Luật sư Nguyễn Đức Hùng cho rằng, anh Cường nên thực hiện khởi kiện vụ án theo quy trình, quy định của tố tụng dân sự và trong yêu cầu khởi kiện, anh Cường cần phải đề nghị Tòa án tuyên bố hủy Hợp đồng chuyển nhượng giữa anh Hồng và ông Kim, đồng thời đề nghị tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Kim đối với diện tích đất 1.500 mét vuông trên.

Về thẩm quyền giải quyết vụ việc, do có yêu cầu tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND cấp huyện cấp nên anh Cường phải thực hiện khởi kiện tại TAND cấp tỉnh nơi có thửa đất.