Hai phương án quy định đặt cọc nhà ở, công trình hình thành trong tương lai
Một trong những nội dung được nhiều đại biểu quan tâm, cho ý kiến là quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của QH Vũ Hồng Thanh cho biết, về vấn đề này, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc, thời điểm nhận đặt cọc, số tiền đặt cọc tại dự thảo Luật. Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.
Một số ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” và “đã thực hiện giao dịch theo quy định”.
Trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các đại biểu QH tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn đại biểu QH, các cơ quan của QH, UBTVQH đề xuất 2 phương án.
Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.
“Phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, bên yếu thế trong giao dịch BĐS, do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi BĐS đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay.
Hạn chế của phương án này là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc để bảo đảm ký kết hợp đồng với những khách hàng tiềm năng; việc nhận đặt cọc từ những khách hàng đã ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải là đặt cọc bảo đảm ký kết hợp đồng mà là đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự, không còn quá nhiều ý nghĩa của đặt cọc do trong hợp đồng đã có quy định về việc thu tiền thanh toán giá trị hợp đồng theo tiến độ và điều khoản phạt nếu các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ.
Phương án này được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu QH, cơ quan của QH lựa chọn.
Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình BĐS”.
Phương án này giúp chủ đầu tư được ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết với khách hàng tiềm năng trước thời điểm BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Hạn chế của phương án này là công trình chưa được khởi công xây dựng dẫn đến khách hàng phải chịu rủi ro; trường hợp chủ đầu tư thực hiện các bước thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, xin cấp Giấy phép xây dựng và thực hiện xây dựng kéo dài hơn cam kết thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, có thể phát sinh tranh chấp. UBTVQH đề nghị Chính phủ bổ sung nội dung đánh giá tác động đối với Phương án.
Phương án này được 20/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu QH, cơ quan của QH lựa chọn.
Còn ý kiến khác nhau
Phát biểu tại phiên họp, đại biểu Trần Hồng Nguyên (Đoàn Bình Thuận) bày tỏ nhất trí với Phương án 1 và lập luận được nêu trong báo cáo tiếp thu, giải trình. Theo đó, phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, là bên yếu thế trong giao dịch BĐS do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi BĐS đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.
 |
Đại biểu Trần Hồng Nguyên phát biểu tại phiên họp. |
Theo đại biểu, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại Phương án 2 sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng.
Trong khi đó, thị trường BĐS thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án BĐS lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự.
"Thực tế cho thấy, nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra...", đại biểu nói.
Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (Đoàn Hưng Yên), đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Dương), đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn Đồng Tháp) lại có quan điểm chọn Phương án 2, theo đó quy định cho phép chủ đầu tư dự án BĐS được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận khác khi dự án có thiết kế cơ sở và được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, phương án này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn so với Phương án 1, đặc biệt trong bối cảnh tình hình các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang gặp khó khăn như hiện nay.
“Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư, nhất là góp phần gia tăng cơ hội thu hút các khách hàng tiềm năng”, đại biểu nói.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, mặc dù phương án này còn có thể mang lại nhiều hơn đối với khách hàng nhưng có thể khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu để đảm bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư.
“Việc hạn chế rủi ro như Phương án 1 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án BĐS thu tiền đặt cọc khi công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp cơ hội của doanh nghiệp, đồng thời như đi ngược lại với việc khuyến khích tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển mà chúng ta đang rất cố ý và đang nỗ lực thực hiện trong thời gian qua”, địa biểu nói.
Còn đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn Đồng Tháp) phân tích: “Chủ đầu tư không có đủ hoàn toàn 100% vốn mà cũng phải vay ngân hàng để hình thành dự án. Tiền đặt cọc chỉ có 10%, đối với khách hàng, tôi nghĩ là không lớn nếu mua nhà”, đại biểu nói, cho rằng quy định như vậy sẽ giúp chủ đầu tư có tiền để đầu tư, mặt khác tạo sự tin tưởng cho chủ đầu tư và khách hàng.
