Kịch bản nào cho bất động sản Việt Nam 2019?

Đó là lời mào đầu của PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, tại cuộc hội thảo mang tên "Kịch bản bất động sản Việt Nam 2019 nhìn từ những xung lực mới", diễn ra tại Sầm Sơn (Thanh Hóa) chiều 23/12/2018. 

Với sự tham gia thảo luận của đại diện các cơ quan quản lý, các chuyên gia kinh tế và bất động sản, đại diện nhiều doanh nghiệp và sàn giao dịch bất động sản lớn trên thị trường, cuộc hội thảo đặt mục tiêu nhìn lại toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam 2018 và dự báo các kịch bản cho thị trường trong năm 2019. Các vấn đề về quy hoạch, chính sách, cơ chế cho thị trường sẽ là một trong những chủ đề thảo luận chính.

Đồng thời, các phân khúc khác nhau trên thị trường như đất nền, chung cư, bất động sản cho thuê, bất động sản nghỉ dưỡng... sẽ được phân tích và dự báo chi tiết xu thế trong năm tới. 

Một hoạt động nổi bật khác tại hội thảo là việc điểm lại những sự kiện/vấn đề nổi bật nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam năm 2018, với sự bình chọn của các diễn giả cùng các khách mời tham dự.

Các vấn đề về quy hoạch, chính sách, cơ chế cho thị trường là một trong những chủ đề thảo luận chính tại hội thảo

10 điểm nhấn thị trường 2018

Trước hội trường, PGS.TS Trần Đình Thiên đưa ra 10 điểm nhấn về thị trường bất động sản Việt Nam 2018, mà theo ông, là mang ý nghĩa như bài học và gợi ý cho năm tới.

Đó là:

1. Vụ sốt đất tại các vùng dự kiến "đặc khu": Vân Đồn, Văn Phong, Phú Quốc.

2. Vụ cháy chung cư Carina tại Tp.HCM dẫn đến thay đổi hàng loạt chính sách.

3. Đất nền ven đô Tp.HCM, Đà Nẵng sôi sục khá mạnh.

4. Phân khúc văn phòng lên ngôi trong tài sản bất động sản.

5. 28 địa phương cam kết xây dựng đô thị thông minh.

6. Hội nghị quốc tế về bất động sản đầu tiên tại Việt Nam được tổ chức.

7. Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản, thì luồng vốn FDI vào bất động sản vẫn tăng mạnh, hệ quả là tồn kho bất động sản xuống thấp nhất sau nhiều năm. Cụ thể, tính đến tháng 11/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản tại Việt Nam chỉ còn tương đương gần 1 tỷ USD, và so với lúc đỉnh điểm tồn kho ở quý 1/2013 thì đã giảm mạnh tới 105.572 tỷ đồng.

8. Nhiều chính sách về luật cho loại hình condotel, offictel tiếp tục được tranh luận.

9. Nghị định 20 áp trần chi phí lãi vay cho các doanh nghiệp.

10. Hà Nội, Tp.HCM hạn chế việc đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng ở các khu vực trung tâm.

"Năm vừa rồi chúng ta làm rất tốt"

PGS.TS Trần Đình Thiên: Năm vừa rồi kinh tế Việt Nam về tổng thể là tốt, ổn định. Cách đây hơn một năm, cũng tại đây, chúng ta từng dự báo có khả năng bùng nổ bong bóng bất động sản, nhưng cũng đi kèm với một nhận định là Việt Nam sẽ kiềm chế được bong bóng, vì kiểm soát vĩ mô tốt hơn.

Và quả thật, năm vừa rồi chúng ta làm rất tốt. 

Hôm qua, Thủ tướng đã đánh giá rất cao sự ổn định vĩ mô, trong đó có đóng góp lớn của bất động sản. Tất nhiên cũng không thể tránh được những thời điểm thị trường thăng trầm, lên xuống, có lúc gây xúc động cho nhiều người. 

Hôm nay, chúng ta sẽ thảo luận nhận diện lại toàn cảnh năm 2018 và xem nguyên nhân là tại sao. Tiếp đó, sẽ nhận diện rõ hơn những vấn đề của tương lai, năm 2019.

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng

Ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM): Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2018 có thể tóm tắt qua các yếu tố sau:

- Thị trường phát triển ổn định, có sóng nhưng khá tốt

- Có hai sản phẩm có thể được coi là "hot": nhà giao ngay và nhà giá thấp

- Thị trường có thể chia làm ba giai đoạn: từ đầu năm đến giữa tháng 5 là gần chạm bong bóng; nửa cuối tháng 5 đến nửa đầu tháng 9 là suy giảm nhưng rất may không đóng băng; giai đoạn từ cuối tháng 9 đến nay là hồi phục và tìm các chiều hướng đi lên.

Ông Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia: Bất động sản năm 2018 rút gọn lại ở một số chữ: đi vào ổn định, chất lượng, lành mạnh hơn và cá biệt hóa tốt hơn. 

 Về các chủ đầu tư, trong bối cảnh tình hình kinh tế cũng như thị trường có nhiều biến động chính sách nhưng các chủ đầu tư đã ứng biến nhanh, thích nghi nhanh với thị trường, theo đó đã tung ra nhiều sản phẩm mới. Ví dụ như sản phẩm Working Space rất phù hợp với phong trào khởi nghiệp với tăng trưởng 68% trong năm qua. 

Về vấn đề tín dụng: tín dụng của Ngân hàng  Nhà nước đã siết và kiểm soát tín dụng  trong 3 năm qua nhưng đến nay tín dụng BĐS vẫn tăng.  Ví dụ 2017  tăng trưởng tín dụng chung 18, 2%, trong đó tín dụng bất động sản tăng 8,5%. Đến 2018 tăng trưởng tín dụng chung là 15%, trong đó tín dụng bất động sản tăng 10%. 

Như vậy, số dư tín dụng bất động sản hiện vào khoảng 510 nghìn tỷ, tương đương 7,5% tổng dư nợ.  Hiện tín dụng bất động sản chiếm 22,5% tổng dư nợ nền kinh tế, rõ ràng không hề nhỏ. 

Về pháp lý cho thị trường bất động sản: Pháp lý bất động sản tôi cho rằng có nhiều tiến triển tích cực. Pháp lý cho phân khúc condotel chuẩn bị được ban hành trong năm tới. Năm 2018 Chính phủ rất quan tâm về vấn đề quản lý chung cư, có nghị định siết chặt quản lý chung cư, đồng thời khuyến khích phát triển đô thị thông minh. Đây đều là tín hiệu tốt cho thị trường.

"Chính sách rõ ràng, minh bạch hơn"

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Năm 2018, chúng ta kiểm soát được thị trường bất động sản, dòng vốn đầu tư rõ hơn, làm thay đổi cơ cấu đầu tư sản phẩm trên thị trường.

Sự ổn định chính sách cũng tốt hơn, điển hình là việc Chính phủ đã quan tâm và đưa ra chỉ thị về quản lý, vận hành nhà chung cư.  Nhìn chung, năm qua chính sách có nhiều điểm rõ ràng, minh bạch hơn tạo nên sự bền vững cho thị trường.

Tuy nhiên vẫn vướng nhiều thứ. Chẳng hạn Nghị định 20 nhiều người cho rằng tốt nhưng nhiều người lại cho rằng đó là "kiềm chế". Chúng tôi ở góc độ quản lý chưa đưa ra bình luận.

TS. Võ Trí Thành, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia: Nghị định 20 giới hạn chi phí lãi vay hợp lệ chỉ ở mức 20% tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao trong kỳ của người nộp thuế.

Bộ Tài chính giải thích đây là thông lệ quốc tế, nên mình phải áp dụng, hạn chế rủi ro.

Nghị định này ảnh hưởng đến các tập đoàn lớn và start-up. Hiện bên thuế đang chỉnh sửa lại theo tinh thần tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp có vốn làm ăn. Sửa như nào tôi không dám nói, nhưng có thể là:

- Nâng mức trần lên. Có thể là 30 - 50% cho một khoảng thời gian giảm dần để anh xử lý các dư nợ quá khứ.

- Có thể dựa vào tỷ lệ vốn vay của tập đoàn. Có thể có nhiều phương án nữa nhưng doanh nghiệp được quyền ưu tiên chọn cách tính nào cho phù hợp.

Đan xen cơ hội - thách thức

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM: Tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 sẽ đan xen giữa thách thức và cơ hội.

Năm 2018, thị trường sụt giảm nguồn cung, nên tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm bất động sản sẽ tiếp tục xảy ra trong năm 2019. Chúng ta sẽ chứng kiến sự mất cân đối giữa cung cầu dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa căn hộ bình dân, cao cấp và trung cấp.

Phân khúc nhà ở xã hội năm vừa rồi chưa triển khai được nhiều do vướng mắc chính sách. Từ 2019, việc tiếp cận vốn tín dụng của các dự án bất động sản được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM): Về thị trường bất động sản năm 2019, tôi cho rằng có 3 điểm nghẽn từ 2018 sẽ kéo dài sang 2019.

Đầu tiên, xét về mặt thể chế, Việt Nam đang hội nhập ngày càng rộng, sâu hơn, cách mạng công nghiệp lần thứ 4 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội. Do đó, việc mở rộng các nguồn cấp vốn là rất cần thiết và phải có thể chế cho nó, như tạo ra khuôn khổ thể chế về condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác.

Tiếp đó, năm 2018 và 2019, chúng ta chưa thấy bóng dáng của các chính sách tài chính với thị trường bất động sản. Đặc biệt quỹ tín thác là giải pháp có thể tốt nhất cho thị trường bất động sản nhưng chưa được thực hiện.

Và cuối cùng, các thành tố tham gia thị trường trong nước và nước ngoài, các bên liên quan cần tham gia nhiều hơn nữa. Chúng ta cần mở cửa, nhưng cần phải kiểm soát, như dòng tiền nước ngoài có thể được đổ vào nhiều, nên phải biết thế nào là đủ. Năm 2018, chúng ta đã vận dụng được, nhưng 2019 phải trong tầm kiểm soát phù hợp.

"Condotel ở Việt Nam còn rẻ so với khu vực"

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: 3 quý đầu năm 2018, thị trường đã có những con số ấn tượng. 

Nguồn cung các căn hộ đạt trên 100 ngàn, vượt trên 20 ngàn căn so với năm trước. Lượng giao dịch thành công đạt gần 70 ngàn căn, gần 70%, một con số rất sáng của năm 2018. 

Tính hấp thụ của nhà ở năm 2018 rất tốt. Trong các sản phẩm giao dịch thành công được phân bố rất đều, cao cấp, trung cấp và nhà ở giá thấp khớp với cung cầu. 

Theo một báo cáo của Thái Lan, Việt Nam có mức hấp thụ bình quân một dự án từ 12- 18 tháng, trong khi con số các nước khác trong khu vực ASEAN là 5 năm.

Chúng tôi theo dõi thấy, nhà ở giá thấp được đưa ra luôn mang ra tỷ trọng cao từ 30 - 40% tổng lượng sản phẩm, trung cấp trên 20%, cao cấp những năm trước thì thấp nhưng năm nay thì có tỷ trọng cao, khoảng trên 30% tổng lượng được tung ra hai thị trường lớn là Hà Nội, Tp.HCM. 

Siêu cao cấp thì riêng HCM, quý 3 khoảng gần 10%. Có 135 sản phẩm có giá trên 200 triệu đồng/m2 được rao bán và hết ngay.

Năm 2019, dự kiến thị trường tiếp tục có những chỉ số ổn định và có tăng trưởng tốt hơn, tiếp tục có sự phân bổ đều cho các phân khúc, trong đó tỷ lệ nhà giá rẻ nhu cầu rất lớn (trên 80% dân có nhu cầu). 

Tuy nhiên, nhà ở giá rẻ thì không thể được sản xuất ở trung tâm mà nó phải được đầu tư ở ven đô, xa trung tâm, và chúng ta thấy có bất cập là hạ tầng, tiện ích, dịch vụ còn đang rất yếu và thiếu.

Với số tiền 2 tỷ đồng vốn nhàn rỗi để đầu tư, tôi sẽ không khuyên các bạn mua căn hộ tại Hà Nội và Tp.HCM vì khả năng tăng giá không cao, do đã ổn định, ở hai thị trường này không còn nhiều nhà đầu cơ.

Giới đầu cơ giờ chuyển sang các thị trường có tốc độ phát triển mạnh vì có mức tăng giá lớn. Về đất nền, không nên mua đất không rõ ràng về pháp lý. Nên mua các dự án tập trung, ở địa phương có tốc độ phát triển mạnh, có đầu tư nhiều về hạ tầng.

Bất động sản nghỉ dưỡng còn rất nhiều tiềm năng. Chúng ta có lợi thế về cảnh quan, khí hậu, ẩm thực. Tôi thấy rằng do thị trường chúng ta mới phát triển nên đầu tư sẽ hiệu quả. Condotel ở nước ta đang có ngưỡng giá rẻ so với các nước trong khu vực.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Công ty Phú Quý Land: Là đơn vị đi sâu vào thị trường với trên 10 năm kinh nghiệm, tôi nhận thấy các tỷ lệ về xu hướng đầu tư đều khá cân bằng, cho thấy sự chuyên biệt, chuyên nghiệp hóa. 

Điều này đòi hỏi chủ đầu tư ngày càng phải chuyên nghiệp, để cho ra đời sản phẩm phù hợp. Đơn vị phân phối cũng vậy. 

Các nhà đầu tư hiện nay có nhiều kinh nghiệm hơn, nên sẽ đòi hỏi ngày càng cao về chất lượng sản phẩm. Các sản phẩm cũng phải có kết nối tốt về hạ tầng.

Đáng chú ý, từ 2016 - 2018, nhiều nhà đầu tư thích đầu tư xa trung tâm Hà Nội, Tp.HCM, nhưng năm 2019, tôi cho rằng sẽ có sự khác biệt, nhiều nhà đầu tư sẽ quay về đầu tư bất động sản nội đô.

"Thị trường 2019 chắc chắn tăng trưởng"

Bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC: Từ góc độ doanh nghiệp, chúng tôi luôn có sự nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường. 

Năm 2018, đầu quý 2, chúng ta lo lắng về bong bóng bất động sản, nhưng rất vui mừng là nó đã không xảy ra. Tôi cho rằng đây cũng là nền tảng vững chắc tạo niềm tin cho chúng ta vào năm 2019. 

Tôi thấy kết quả bình chọn của hội thảo cho 3 kịch bản cho thị trường bất động sản Việt Nam 2019 là khá đồng đều. Điều này xuất phát từ nền tảng 2018, chúng ta lo lắng là thị trường sau khi đi qua thời cao điểm thì có thể thoái trào. Tuy nhiên, điều đó đã không xảy ra.

Thị trường 2019 vẫn có chiều hướng ổn định và chắc chắn sẽ có sự tăng trưởng. Bởi năm 2019, chúng ta có sự tích luỹ từ năm 2018 và sự gia tăng mạnh mẽ của các quỹ nước ngoài. Chẳng hạn như với FLC, chúng tôi đang nhận được sự quan tâm lớn từ các quỹ nước ngoài, họ đang đặc biệt quan tâm đến yếu tố pháp lý khi đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Chúng tôi cho rằng bên cạnh bất động sản thương mại thông thường, thì bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục sở hữu nhiều tiềm năng. Khi chúng tôi đưa ra thị trường các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, sự quan tâm từ nhà đầu tư là rất lớn. Thậm chí chúng tôi phải hạn chế bán ra. 

Vì với chủ đầu tư, bán condotel là phải tuân theo chính sách cam kết lãi suất. Khách hàng được nhận lãi suất đều. Với một số doanh nghiệp có những chiến lược về tín dụng nhất định thì chưa chắc cần phải phát triển mạnh về condotel.

Hiện trên thị trường, dòng sản phẩm condotel nói chung là chưa nhiều, đặc biệt là condotel từ các chủ đầu tư uy tín, chất lượng.

Bên cạnh các sản phẩm nghỉ dưỡng như condotel thì còn có các đô thị nghỉ dưỡng, cung cấp các sản phẩm như biệt thự, liền kề. Ví dụ như tại Sầm Sơn, bên cạnh mảng khách sạn, chúng tôi cũng có các đô thị nghỉ dưỡng rất được ưa chuộng. Hiện chúng tôi đang phát triển mô hình này tại rất nhiều tỉnh thành có tiềm năng trên cả nước.

Nhà đầu tư bây giờ rất thông minh. Nếu hỏi có bao nhiêu tiền để có thể nghĩ về condotel thì tôi cho rằng dưới 1 tỷ đồng, quý vị vẫn có thể đầu tư condotel, một trong những kênh an toàn nhất. Nhà đầu tư không lo việc quản lý cũng không lo việc tìm người thuê. Thậm chí chỉ cần vài trăm triệu kết hợp với vay ngân hàng, là có thể sở hữu một căn condotel và hưởng lợi nhuận từ phân khúc này mang lại. 

Nhưng vấn đề quan trọng, là phải xem xét kỹ về dự án và chủ đầu tư.

Bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC

"Vấn đề là sản phẩm"

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL Việt Nam tại Hà Nội: Tôi rất lạc quan về các kết quả bình chọn nêu trên, nó phản ứng rất rõ thị trường. Theo tôi, năm 2019 xu hướng thị trường bất động sản sẽ đi ngang nhiều hơn.

Tôi cho rằng bất chấp tình hình kinh tế vĩ mô như thế nào, cuộc chiến thương mại Mỹ Trung ra sao..., thì nhu cầu nhà ở của người Việt Nam vẫn rất cao. Vấn đề là các nhà đầu tư sẽ cung cấp những sản phẩm bất động sản như thế nào để phù hợp với nhu cầu của người mua.

Tổng số căn hộ chung cư được cung cấp từ 2010 đến nay là 600 ngàn căn, trong đó Hà Nội hơn 200 ngàn căn. Với mẫu số trung bình giai đoạn này chúng ta có 80 triệu dân thì tỉ lệ đó là thấp. 

Điều đó cho thấy nhu cầu là có, quan trọng là nhà đầu tư hãy làm cho người tiêu dùng có khả năng chi trả. Thị trường sẽ vẫn nên tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Tôi đồng ý với anh Châu, đất nội đô Tp.HCM hiện nguồn cung đang sụt giảm, do Chính phủ đang kiểm soát lại việc cấp phép các dự án mới trong nội đô, nên các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải đi ra xa hơn để xây dự án. 

Tôi tin từ 2019 trở về sau, các đô thị khác ngoài thị trường truyền thống Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng sẽ phát triển, có thể là Cần Thơ, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng... sẽ là nơi các nhà đầu tư tìm đến. Việc đó sẽ làm các nhà đầu tư phân tán rủi ro mang tính địa lý.

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL Việt Nam tại Hà Nội