Khung pháp lý nào cho việc chia nhỏ căn hộ chung cư?

(PLO) - Từ Bắc vào Nam, câu chuyện chuyển dự án từ chung cư cao cấp sang nhà thương mại để bán đang là xu hướng của nhiều nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng hiện nay. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này bắt đầu phát sinh mâu thuẫn vì khách hàng “tố” chủ đầu tư vi phạm hợp đồng khi chia nhỏ diện tích và tăng số lượng căn hộ.
Ảnh minh họa
Ảnh minh họa
“Hai mặt” của việc chia nhỏ diện tích căn hộ
Hai năm trở lại đây, chuyện chia nhỏ, điều chỉnh cơ cấu căn hộ (giảm diện tích, tăng tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ trong dự án) trở thành đề tài “nóng”, thu hút sự chú ý của dư luận. Theo ông Nguyễn Cao Trí - Tổng Giám đốc Ben Thanh Land, Công ty ông đang sở hữu một dự án căn hộ cao cấp gần khu vực chợ Bến Thành (quận1. TP.HCM), trong đó có 30 căn hộ có diện tích vừa đã được bán hết không lâu sau ngày mở bán, nhưng 50 căn còn lại có diện tích từ 130 - 140m2 vẫn chưa có chủ suốt 5 năm qua.  
Trường hợp của Dự án Thăng Long Garden tại Hà Nội may mắn hơn trường hợp của ông Trí  nhưng lại rơi vào tình cảnh dở khóc, dở cười. Sau hơn 8 năm thực hiện, Dự án này (tại số 250 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng) do Cty CP May Thăng Long làm chủ đầu tư, hiện đã thi công xong phần thô 2 tòa nhà và đang tiến hành bàn giao nhà cho khách hàng theo đúng tiến độ hợp đồng đã ký kết. Tuy nhiên, trong thời điểm đang bàn giao căn hộ cho các chủ sở hữu thì chủ đầu tư nhận được đơn khiếu nại của một số khách hàng thắc mắc việc chủ đầu tư đã tăng số căn hộ tại dự án từ 316 căn lên thành 436 căn là chưa đủ tính pháp lý. 
“Toàn bộ diện tích sử dụng chung sẽ bị chia đều cho 436 căn, khi số căn hộ tăng lên sẽ đồng nghĩa với dân số cơ học cũng tăng. Như vậy,  chúng tôi bỏ tiền để mua khối lợi ích chung giờ lại phải chia sẻ với những người khác” - một khách hàng cho biết. 
Cần ban hành Luật Chung cư để điều chỉnh
Trước phản ánh của khách hàng, ông Nguyễn Minh Tuân - Giám đốc Ban Quản lý Dự án Thăng Long Garden cho biết, năm 2012 do tình hình kinh tế khó khăn, chủ đầu tư  đã xin thành phố và được cơ quan này chấp thuận cho chuyển từ chung cư cao cấp sang nhà ở thương mại bình thường, đồng thời cho phép dự án được chia nhỏ diện tích để phù hợp với khả năng mua nhà của đại bộ phận khách hàng. 
Ông Tuân cũng giải thích, việc chia tách này không làm thay đổi hình thức kiến trúc mặt chính công trình; không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, độ cao, số tầng… của dự án và tất nhiên không ảnh hưởng đến diện tích sử dụng đã bán cho khách hàng.
Nhìn nhận vụ việc trên, Luật sư (LS) Vương Thị Thanh (Văn phòng LS An Khánh, Đoàn LS Hà Nội) phân tích, trước khi chia nhỏ căn hộ, Cty May Thăng Long đã được UBND TP.Hà Nội giao cho Sở Quy hoạch - Kiến trúc và các đơn vị có liên quan xem xét cho ý kiến và báo cáo UBND thành phố. Sau đó, ngày 18/6/2012 UBND TP.Hà Nội đã có Công văn 4608/UBND-QHXDGT với nội dung: “Đồng ý chia tách một số căn hộ có diện tích lớn hơn 142m2”.  
“Vì việc chia tách căn hộ của  Dự án Thăng Long Garden không rơi vào các Điểm a, b, c Điều 10 Nghị định 64/NĐ-CP buộc chủ đầu tư phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng  trước khi chia tách căn hộ, do vậy, chủ đầu tư còn không phải xin giấy phép cho việc chia tách căn hộ” - LS Thanh bình luận. 
Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, việc chia nhỏ căn hộ đang diễn ra ở nhiều địa phương và được chính quyền đồng ý cũng là giải pháp đáp ứng nhu cầu của thị trường, đồng thời đảm bảo cho doanh nghiệp duy trì các hoạt động sản xuất, kinh doanh. 
Theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trường Bộ Tài nguyên và Môi trường, tình thế thị trường ảm đạm thì giải pháp chia nhỏ được tính đến và được chủ đầu tư, người mua chấp nhận. Tất nhiên, sau khi chia tách căn hộ, chủ đầu tư đã phải hạ giá. Còn ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch - Kiến trúc Việt Nam đề nghị, cùng với việc chia nhỏ căn hộ cần đảm bảo các điều kiện tối thiểu cho người dân như: không gian công cộng, tiện nghi sinh hoạt…
Về lâu dài, theo LS Trần Vũ Hải (Đoàn LS Hà Nội), cần xem xét ban hành Luật Chung cư để điều chỉnh những vấn đề phát sinh, trong đó có việc chia nhỏ căn hộ như hiện nay.
Ảnh minh hoạ

Luật Đất đai (sửa đổi): Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh hằng năm

(PLVN) - Theo Luật đất đai (sửa đổi), bảng giá đất lần đầu sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh, sửa đổi bổ sung từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất...
Khu công nghiệp Hòa Phú thu hút nhiều nhà đầu tư. (Ảnh: Nguyễn Tuấn)

Giải phóng mặt bằng thực hiện khu công nghiệp Hòa Phú (Bắc Giang): Chủ tịch UBND chỉ đạo thực hiện công khai, minh bạch

(PLVN) - Trao đổi với PV Báo Pháp luật Việt Nam, ông Lê Ánh Dương, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang cho biết, mới đây đã chỉ đạo các đơn vị liên quan tập trung tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), bảo đảm trong quý 1/2024 hoàn thành GPMB toàn bộ diện tích Khu công nghiệp (KCN) Hòa Phú, KCN Hòa Phú mở rộng giai đoạn 1 (GĐ1).
Luật sư Đỗ Thị Thanh Nhàn - Công ty Luật E&D, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023: Siết tình trạng phân lô bán nền, ngăn chặn “dự án ma”, bảo đảm quyền lợi cho người mua, thuê mua bất động sản

(PLVN) - Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo vệ tốt nhất quyền lợi cho cả khách hàng lẫn chủ đầu tư, đặc biệt là người mua, thuê mua bất động sản.
Những điểm mới nhân văn, có lợi cho người dân của Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực

Những điểm mới nhân văn, có lợi cho người dân của Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực

(PLVN) - Luật Nhà ở 2023 được thông qua lần này được dư luận đánh giá là có nhiều nội dung thay đổi có lợi cho người dân. Vậy cụ thể đó là những nội dung nổi bật nào? Phóng viên Báo PLVN có cuộc trao đổi với Luật sư Vũ Thị Thu Hường - Giám đốc điều hành Công ty Luật E&D, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.
Hình minh hoạ

Bộ Xây dựng bỏ đề xuất mỗi người chỉ được mua bán tối đa 5 căn nhà/năm

(PLVN) - Ngày 5/3/2024, trong dự thảo lần 2 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản , được đăng tải trên Cổng thông tin của Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng đã chính thức bỏ đề xuất quy định mỗi cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua từ 3-5 căn nhà trong một năm.
Hình ảnh minh họa.

Quy định mới về định giá đất

(PLVN) - Chính phủ mới ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ và các đại biểu trao đổi bên lề Kỳ họp bất thường lần thứ 5. (Ảnh: Nghĩa Đức)

Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi): Nỗ lực và quyết tâm rất cao của cả hệ thống chính trị

(PLVN) - Sau rất nhiều nỗ lực và quyết tâm rất cao của cả hệ thống chính trị, Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5. Đây là thành quả cộng hưởng của nhiều yếu tố và còn là bài học kinh nghiệm quý về đổi mới tư duy, phương pháp làm việc, quyết liệt hành động để tiếp tục nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác lập pháp.
Ảnh minh họa.

Đừng tùy tiện với tài sản công

(PLVN) -Lời biện hộ của một bị cáo từng là Chủ tịch UBND 1 tỉnh phía Nam Trung Bộ, trong vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí” theo Điều 219 Bộ luật Hình sự, mà TAND tỉnh này đang xử, khiến dư luận bất ngờ.
Ảnh minh họa.

Xu thế không thể khác

(PLVN) - Ngày 15/1 vừa qua, trong văn bản báo cáo với Quốc hội, đại diện Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết có nhiều ý kiến đề nghị cần sớm áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà, đất.
Phát triển đô thị đang dần trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triên kinh tế - xã hội.

Ưu tiên hoàn thiện thể chế để phát triển đô thị

(PLVN) - Quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị đã và đang trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, hoàn thiện thể chế trong xây dựng và phát triển đô thị hiện được Bộ Xây dựng ưu tiên hàng đầu, Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Bùi Hồng Minh nhấn mạnh tại Hội nghị thường niên Hiệp hội các đô thị Việt Nam tổ chức ở Lâm Đồng, chiều 19/1.