Không phạm luật vì chưa được hướng dẫn?

Hình minh họa

Người có đất, kẻ tự ý làm nhàVụ kiện xuất phát từ việc ông Nguyễn Pháp, trú tại số 244 đường 30/4, phường Rạch Dừa, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT) khởi kiện Công ty cổ phần Xây dựng và phát triển đô thị tỉnh BRVT (Cty UDEC) yêu cầu dỡ bỏ căn nhà mà UDEC tự ý xây dựng trên lô đất có diện tích 76,7m2, thửa 223, phường Phước Trung, thị xã Bà Rịa, tỉnh BRVT mà ông đang sử dụng. Nguồn gốc lô đất này do UBND thị xã Bà Rịa giao cho ông Nguyễn Hữu Khương theo tiêu chuẩn tái định cư. 

Ông Pháp được ông Khương chuyển nhượng lại. Nhưng vào thời điểm năm 2004, khi mà giữa ông Khương với ông Pháp đã chuyển nhượng cho nhau, thì UDEC tự ý xây dựng 01 căn nhà trên lô đất này dù không có sự đồng ý của ông Khương – người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ý kiến ông Pháp, người thực tế quản lý lô đất.

Nhưng qua hai cấp xét xử sơ thẩm và phúc thẩm, yêu cầu khởi kiện của ông Pháp đã bị Tòa án bác bỏ. Chẳng những công nhận việc UDEC xây dựng nhà trên đất của ông Pháp là hợp pháp, Tòa còn chấp nhận yêu cầu phản tố từ UDEC, buộc ông Pháp phải mua lại căn nhà này.

Song những diễn biến tại phiên tòa cũng như nội dung bản án cho thấy, HĐXX của hai cấp xét xử đã viện dẫn pháp luật không đầy đủ, thậm chí sai lệch khiến phán quyết thiếu thuyết phục. Cụ thể, HĐXX cho rằng việc UDEC tự ý xây dựng nhà trên lô đất mà ông Pháp đang sử dụng là không trái pháp luật, vì theo Công văn số 320 ngày 20/01/2003 của UBND tỉnh BRVT chấp thuận chủ trương cho phép UDEC nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở kết hợp dịch vụ. HĐXX cho rằng đây là căn cứ pháp luật để UDEC xây dựng căn nhà.

Không sai vì... chưa được hướng dẫn?

Nhưng Hội đồng xét xử (HĐXX) cấp sơ thẩm và tòa phúc thẩm lại bỏ qua nội dung Công văn số 320 ngày 20/01/2003 của UBND tỉnh BRVT. Văn bản này chấp thuận chủ trương cho phép UDEC nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở kết hợp dịch vụ, chứ không phải là văn bản phê duyệt dự án đầu tư, lại càng không phải là giấy phép xây dựng nhà ở. Hơn nữa, HĐXX cũng không xem xét Văn bản số 5220 ngày 22/10/2003 của UBND tỉnh BRVT với nội dung, đồng ý giao đất cho UDEC để thực hiện các dự án dở dang và tách riêng diện tích đất xây dựng nhà tái định để giao đất trực tiếp cho các hộ được tái định cư, phần diện tích đất xây dựng nhà kinh doanh thì giao cho UDEC.

Như vậy, Công văn số 5220 của UBND tỉnh BRVT đã khẳng định khu vực đất quy hoạch tái định cư là riêng biệt. Nhưng UDEC vẫn tự ý xây dựng nhà trên đất đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác, sau đó buộc họ phải mua lại với giá UDEC đưa ra đã cho thấy đây là hành vi vi phạm Luật Đất đai, vi phạm Luật Xây dựng, vi phạm luật dân sự; Thế nhưng, lại được cả hai cấp xét xử xác định là đúng pháp luật.

Ngoài việc trích dẫn văn bản không đúng, HĐXX còn có lập luận khó chấp nhận khi cho rằng, UDEC tự ý xây dựng nhà trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn Pháp là “chưa thực hiện hoàn tất thủ tục thực hiện dự án theo quy định”. Vì thế, việc xây dựng nhà trên đất của công dân khác là… không trái pháp luật. Với cách lập luận như vậy, phải chăng bất cứ hành vi chà đạp lên pháp luật nào cũng được coi là hợp pháp, nếu như tổ chức, cá nhân thực hiện hành vi đó không được chính quyền các cấp hướng dẫn, yêu cầu thực hiện đúng?

HĐXX cũng cho rằng, trong quan hệ dân sự là phải xuất phát từ sự tự nguyện của cả hai bên, đồng thời thừa nhận cho đến nay hoàn toàn không có văn bản giao kết hay hợp đồng, thỏa thuận nào giữa UDEC với ông Pháp về việc xây dựng nhà. Nhưng HĐXX cả hai cấp vẫn nhận định rằng việc UDEC tự ý xây dựng nhà trên đất của ông Pháp là việc làm phù hợp đạo đức xã hội, do ông Pháp đã thiếu tự nguyện hợp tác. Do vậy, dù không ký hợp đồng với UDEC nhưng Tòa án vẫn buộc ông Pháp “thực hiện nghĩa vụ pháp lý” là phải mua lại căn nhà xây dựng không giấy phép ngay trên lô đất của mình.

Buộc chủ đất phải mua nhà mà người khác xây dựng trái phép trên đất của họ, lập luận của tòa án có phù hợp với quy định của pháp luật hay không, chúng tôi có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Văn Đài về vụ việc này: Thưa Luật sư, việc tòa buộc nguyên đơn phải mua lại căn nhà mà doanh nghiệp xây dựng “trái phép” trên đất của họ có đúng không? - Trong quan hệ dân sự, cơ sở xác định trách nhiệm của các bên là hành vi trái pháp luật và lỗi. Vì vậy, việc buộc UDEC tháo dỡ nhà hay buộc nguyên đơn phải mua nhà mà UDEC xây dựng phải căn cứ vào hành vi và lỗi của các bên. Nếu diện tích đất trên không thuộc quyền sử dụng của UDEC và UDEC không được cấp phép xây dựng thì việc UDEC xây dựng nhà là trái pháp luật, họ có lỗi trong việc xây dựng ngôi nhà trên đất của người khác. Về nguyên tắc, họ phải chịu trách nhiệm đối với những thiệt hại vật chất liên quan đến việc xây dựng trái pháp luật này. Nếu diện tích đất này UDEC được giao để xây dựng nhà thì dĩ nhiên, Công ty không sai. Vậy, trường hợp diện tích đất trên là đất tái định cư được Nhà nước giao cho người dân sử dụng thì nguyên đơn yêu cầu UDEC phải tháo dỡ nhà xây dựng trái pháp luật là có căn cứ, thưa ông? -  Yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ pháp luật vì diện tích đất đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của họ. Như vậy, có thể UDEC mất cả tiền xây dựng nhà và chi phí tháo dỡ. Trường hợp này, về lý thì có thể chấp nhận yêu cầu của họ nhưng đập nát một ngôi nhà mới xây thì cũng là  quyết định không có lợi về kinh tế, kể cả đối với . Vì thế, tôi cho rằng, cần phải cho các bên thỏa thuận về việc mua lại căn nhà chứ không thể buộc nguyên đơn phải mua lại căn nhà đó. Trường hợp hai bên không thỏa thuận được thì tòa án căn cứ vào giá trị nhà, xác định lỗi của bên bị đơn để ấn mức giá thấp hơn nhiều giá trị xây dựng. Như thế sẽ đảm bảo quyền lợi của cả nguyên đơn và đảm bảo tài sản không bị phá hủy, gây lãng phí cho xã hội. Xin cảm ơn ông! Bình Minh

CTV