Không để phát sinh việc thu tiền 'giữ chỗ', 'phí ưu tiên'... trong giao dịch bất động sản

Các đại biểu cơ bản nhất trí với sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều nội dung đã được Chính phủ tiếp thu, hoàn thiện. Đây là đạo luật có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản, hoạt động đầu tư, kinh doanh và đời sống nhân dân.

Để tiếp tục hoàn thiện Luật về đặt cọc trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (Điều 18), Đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng) cho biết, thực tiễn có thể phát sinh việc thu tiền “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “phí ưu tiên” thông qua sàn phân phối trước thời điểm đủ điều kiện. Nếu chỉ kiểm soát tên gọi “đặt cọc”, quy định dễ bị lách, rủi ro chuyển sang người mua.

Đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc tại Điều 18: cấm chủ đầu tư và bên được ủy quyền thu khoản tiền có bản chất bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh; trách nhiệm hoàn trả và xử lý vi phạm phải áp dụng theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi khoản thu.

Về khoản tiền 5% giá trị hợp đồng và bảo vệ bên mua, thuê mua (Điều 20), theo Đại biểu Mai, khoản 5% chỉ thực sự bảo đảm quyền lợi người mua nếu xác định rõ chủ thể kiểm soát tài khoản, chứng từ làm căn cứ giải tỏa, cách giải quyết khi cấp Giấy chứng nhận chậm do lỗi chủ đầu tư và khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán. Việc giao toàn bộ các nội dung cốt lõi cho văn bản dưới luật có thể tạo cách hiểu, áp dụng thiếu thống nhất.

Vì vậy, Đại biểu đề nghị phải quy định tại Điều 20 các nguyên tắc: khoản tiền 5% được quản lý tách biệt; chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc trường hợp người mua tự làm thủ tục theo quy định; bảo đảm quyền hưởng lãi của người mua; có cơ chế hoàn trả, xử lý tranh chấp và bảo vệ khoản tiền khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Giao Chính phủ quy định quy trình, chứng từ, thời hạn thực hiện.

Đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa) cũng đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm soát khoản thu theo bản chất, không để các thỏa thuận “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “phí ưu tiên” trở thành cách thu tiền trước thời điểm cho phép.

Đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Hồ Chí Minh) đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân trực tiếp nhận tiền, kể cả trường hợp thu qua bên trung gian; việc hoàn trả, bồi thường cần căn cứ vào giao dịch và hành vi vi phạm cụ thể, phù hợp với Bộ luật Dân sự.

Quan niệm không nên áp dụng một cơ chế quản lý đồng nhất cho những quan hệ kinh doanh có bản chất và mức độ rủi ro khác nhau, Đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Đồng Nai) lại đề nghị, đối với khoản 5 Điều 18 và Điều 20 về đặt cọc, tiến độ thanh toán, cần làm rõ phạm vi áp dụng, tránh áp dụng máy móc các giới hạn được thiết kế để bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai cho hoạt động thuê, thuê lại hạ tầng khu công nghiệp.

Giải trình nội dung được các đại biểu quan tâm đặc biệt về quy định đặt cọc trong dự án bất động sản (khoản 5 và khoản 6 Điều 18), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh chia sẻ, một số đại biểu bày tỏ lo ngại về các điều kiện bảo đảm quyền lợi cho cá nhân khi tham gia giao dịch đặt cọc. Khoản 5 Điều 18 đã quy định rõ các điều kiện khi các dự án chưa đủ điều kiện được phép bán mà nhận tiền đặt cọc; đồng thời khoản 6 Điều 18 quy định chế tài xử lý đối với các hành vi vi phạm về đặt cọc.

Bộ trưởng nhấn mạnh, để một dự án đi đến giai đoạn được phép nhận đặt cọc (ví dụ như đã hoàn thành phần móng), chủ đầu tư phải tuân thủ và thực hiện rất nhiều quy trình, thủ tục pháp lý chặt chẽ. Nếu nhà đầu tư thực hiện nghiêm túc các quy định này thì mới tiến đến được giai đoạn được phép đặt cọc theo đúng luật định.

Về quy định bảo lãnh 5% giá trị hợp đồng, Bộ trưởng cho biết đã từng giải trình tại các kỳ họp trước, khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc này chắc chắn phải có bảo lãnh của ngân hàng. Một chủ đầu tư minh bạch, uy tín sẽ phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ từ đầu cho đến bước nghiệm thu hoàn thành, đưa vào sử dụng để bàn giao cho người mua. Không có lý do gì để chủ đầu tư né tránh các nghĩa vụ với Nhà nước như nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác để được quyền sử dụng đất.

Sau khi giữ lại 5% giá trị hợp đồng theo quy định, các bên cũng phải khẩn trương hoàn thiện thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho người mua. Đây là chuẩn mực chung mà các nhà đầu tư chân chính đều phải tuân thủ.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh cũng giải trình về vấn đề dự án “ma” và kiểm soát năng lực tài chính. Theo Bộ trưởng, thời gian qua, hiện tượng một số dự án “ma” xuất hiện, rao bán và tung thông tin nhiễu loạn trên thị trường đã gây ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý người dân cũng như hệ thống ngân hàng. Tới đây, các cơ quan quản lý sẽ siết chặt kỷ cương để bảo vệ quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.

Quy định hiện hành nêu rõ, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tham gia dự án tối thiểu phải đạt 15%. Trước khi có chủ trương đầu tư và quy hoạch chung được duyệt, doanh nghiệp đăng ký tham gia (thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu) bắt buộc phải chứng minh đáp ứng đủ điều kiện 15% vốn chủ sở hữu theo giá trị dự án và khoản vốn này cũng phải có bảo lãnh ngân hàng. Bộ trưởng đề nghị các cơ quan có thẩm quyền tại các địa phương cần thực hiện nghiêm túc việc thẩm định, kiểm tra điều kiện của doanh nghiệp khi tham gia các dự án, đặc biệt là điều kiện về năng lực tài chính (15% vốn chủ sở hữu).

Riêng về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ trưởng nhìn nhận, các quy định hiện hành chưa đáp ứng hoàn toàn yêu cầu về số lượng, chất lượng thông tin cũng như tính đồng bộ. Do vậy, dự thảo Luật lần này cần sửa đổi để điều chỉnh nhằm tiếp tục phát triển hệ thống thông tin theo hướng bổ sung mô hình triển khai tập trung dữ liệu.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng quy định mã định danh điện tử cho các loại bất động sản; chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; thiết lập cơ chế chia sẻ thông tin với các hệ thống cơ sở dữ liệu chuyên ngành khác (như đất đai, thuế, xây dựng...) nhằm bảo đảm tính liên thông, đồng bộ. Mục tiêu cốt lõi là phục vụ Chính phủ trong việc xây dựng một cơ sở dữ liệu đồng bộ, thống nhất, qua đó minh bạch hóa thị trường bất động sản.

Mã định danh điện tử của các loại bất động sản trong cơ sở dữ liệu sẽ giúp Nhà nước quản lý và giám sát thị trường hiệu quả, hạn chế tối đa tình trạng gian lận, đầu cơ, trục lợi. Đồng thời, điều này tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc trau cứu, xác thực thông tin, giảm thiểu rủi ro, tiết kiệm chi phí không cần thiết, hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, lành mạnh và phát triển bền vững.

Liên quan đến nội dung này, thời gian qua Bộ Xây dựng đã bàn giao và vận hành hệ thống thông tin, phần mềm thu thập và kết nối dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Hệ thống này đã được kết nối, liên thông với một số cơ sở dữ liệu quốc gia để chia sẻ, khai thác và đối chiếu thông tin. Bộ Xây dựng cũng đã khởi tạo và bàn giao tài khoản quản trị cho các địa phương trên cả nước. Tính đến ngày 30/7, các địa phương đã từng bước khởi tạo tài khoản cho các cơ quan liên quan và chủ đầu tư dự án để thực hiện nghiêm nghĩa vụ báo cáo theo quy định.

Đến nay, hệ thống đã đồng bộ và tạo lập được 12.200 tài khoản người dùng, ghi nhận thông tin của 66.302 giao dịch bất động sản, 816 dự án bất động sản và 18.106 chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (trong đó có 3.746 chứng chỉ được cấp thông tin qua Cổng Dịch vụ công trên hệ thống thông tin và các thủ tục liên quan). Việc cập nhật dữ liệu đang tiếp tục được triển khai bổ sung và hoàn thiện theo đúng quy định.

"Bộ Xây dựng trân trọng cảm ơn các vị đại biểu Quốc hội đã tham gia nhiều ý kiến chất lượng, thể hiện tinh thần trách nhiệm cao đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Sau phiên thảo luận, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các cơ quan của Quốc hội để tiếp thu, nghiên cứu thấu đáo các ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo Luật trước khi báo cáo Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ xem xét, trình Quốc hội thông qua", Tư lệnh ngành xây dựng nói.