Không còn "cửa" cho "vốn 6 tỷ làm dự án nghìn tỷ"

Một loạt chính sách mới sẽ được cơ quan chức năng ban hành nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản hứa hẹn đem lại những sắc thái mới cho thị trường nhiều tiềm năng nhưng cũng khá bất ổn này.

Chấm dứt chuyện “có 6 tỷ cũng làm dự án”

Quy định các tổ chức, cá nhân chỉ cần có vốn tối thiểu 6 tỷ đồng là có thể được đăng ký thành lập công ty bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản từng nhiều lần được bình luận hài hước là quy định “tay không bắt giặc”. Một dự án cần hàng ngàn tỷ đồng được thực hiện bởi DN có vốn pháp định chỉ 6 tỷ, điều gì sẽ xảy ra?. Thế nhưng, quy định “6 tỷ đồng” đó lại "dọn đường" cho hàng loạt DN BĐS ra đời, kéo theo nhiều rối loạn và tiêu cực không kiểm soát nổi.

Chính vì thế, nhằm kiểm soát việc thành lập và hoạt động của DN BĐS hiệu quả hơn, Bộ Xây dựng đang xây dựng đề án tăng vốn pháp định đối với các DN bất động sản, mà nếu đảm bảo tiến độ, đề án này sẽ đi vào đời sống ngay trong năm tới.

Mở đường cho Quỹ đầu tư BĐS

Bộ Tài chính đang xây dựng hướng dẫn việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý Quỹ đầu tư BĐS. Đây là loại quỹ đầu tư chứng khoán hình thành từ vốn góp của tổ chức và cá nhân thông qua việc phát hành chứng chỉ quỹ, có mục tiêu đầu tư chủ yếu vào các loại BĐS và các tài sản khác.

Quỹ đầu tư BĐS được phép đầu tư vào các loại BĐS, quyền sử dụng đất, được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai, được mua cổ phần, phần vốn góp của các công ty trong lĩnh vực khác mà có BĐS là tài sản chủ yếu chiếm từ 80% trở lên trên tổng tài sản tại báo cáo tài chính đã được kiểm toán năm gần nhất.

Quỹ đầu tư BĐS đại chúng phải bảo đảm đầu tư tối thiểu 65% giá trị tài sản của quỹ vào các loại BĐS sau thời gian tối đa là một năm kể từ ngày chính thức thành lập quỹ. Ngoài ra, Quỹ được đầu tư BĐS đại chúng cũng được đầu tư vào các dự án đang trong quá trình xây dựng,  nhưng tổng giá trị các dự án BĐS trong quá trình xây dựng mà quỹ đầu tư không vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ.

Ngoại trừ cổ phiếu của các công ty niêm yết thuộc lĩnh vực BĐS, trái phiếu chính phủ, quỹ đầu tư BĐS dạng đại chúng không được phép đầu tư vào các loại chứng khoán của các công ty khác. Quỹ đầu tư BĐS đại chúng cũng không được góp vốn, mua chứng chỉ quỹ đầu tư, mua cổ phiếu của công ty quản lý quỹ thực hiện quản lý Quỹ đầu tư BĐS.

Bộ Tài chính dự kiến khống chế hoạt động đầu tư của Quỹ đầu tư BĐS đại chúng theo hướng, tổng giá trị các chứng khoán đầu tư của Quỹ không được vượt quá 10% giá trị tài sản. Tỷ lệ sở hữu của Quỹ đầu tư BĐS tại mỗi công ty BĐS niêm yết hoặc nhóm công ty BĐS niêm yết có quan hệ mẹ - con trên thị trường chứng khoán không được vượt quá 5%.  Quỹ đầu tư BĐS đại chúng không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai, phát triển dự án BĐS; không được phép cho vay, bảo lãnh mọi loại nghĩa vụ trả nợ cho mọi đối tượng dưới mọi hình thức.

Quỹ đầu tư BĐS đại chúng được phép huy động vốn thông qua hình thức phát hành trái phiếu hoặc vay vốn từ các ngân hàng thương mại, công ty tài chính, nhưng tổng mức vay nợ của Quỹ không được vượt quá 60% giá trị tài sản của quỹ. Việc thành lập Quỹ đầu tư BĐS thành viên (quỹ đóng) phải bảo đảm có số vốn tối thiểu là 50 tỷ đồng; có tối đa 99 thành viên góp vốn không kể các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Hàng năm, Quỹ BĐS đại chúng phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận ròng để chi trả cổ tức bằng tiền cho nhà đầu tư hoặc cổ đông của quỹ.

Việc thành lập Quỹ đầu tư BĐS được kỳ vọng sẽ hướng các nhà đầu tư riêng lẻ, đầu tư tự phát thiếu chuyên nghiệp thành những nhà đầu tư chuyên nghiệp, không chỉ khai thông cả thị trường vốn lẫn thị trường BĐS, mà còn góp phần ổn định, lành mạnh cả hai thị trường này.

Thủy Ngọc