Khơi thông nguồn lực đất đai, mở dư địa tăng trưởng kinh tế

Giảm “gánh nặng” chi phí đất cho doanh nghiệp

Ngày 22/9, tại Hà Nội, trong khuôn khổ Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”, các chuyên gia phân tích tác động của những định hướng mới trong quản lý, phân bổ và khai thác đất đai.

Trước đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đặt ra yêu cầu tiếp tục đổi mới chính sách để phát huy nguồn lực đất đai. Với nền kinh tế, vấn đề không chỉ là giá trị của đất mà còn là tốc độ đưa đất vào khai thác, chi phí doanh nghiệp phải bỏ ra để tiếp cận và giá trị gia tăng được tạo ra trên mỗi diện tích sử dụng.

Tại Hội thảo, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, những thay đổi chính sách có thể góp phần đưa thị trường từng bước từ “giá kỳ vọng” về gần giá trị thực. Một điều kiện quan trọng là dữ liệu đất đai và thông tin thị trường phải minh bạch, qua đó giúp doanh nghiệp dự báo tốt hơn, người dân có căn cứ xác định giá và cơ quan quản lý chủ động theo dõi biến động.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, chi phí đất thường chiếm khoảng 30 - 40% cơ cấu giá bất động sản, thậm chí tại một số dự án có thể lên gần 50%. Đây là tỷ trọng đủ lớn để tác động trực tiếp đến tổng mức đầu tư, giá bán và khả năng hấp thụ sản phẩm.

Tuy nhiên, giảm chi phí đất không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm tương ứng, bởi giá bất động sản còn chịu tác động của giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư, vật liệu, xây dựng, vốn và cung - cầu. Vì vậy, cần đồng thời giảm chi phí tuân thủ và phát triển nguồn cung. Ở góc độ rộng hơn, chi phí đất hợp lý không chỉ có lợi cho thị trường nhà ở. Đất là đầu vào của nhiều hoạt động sản xuất, thương mại và dịch vụ; do đó, giảm áp lực từ chi phí này có thể giúp doanh nghiệp cải thiện giá thành, nâng sức cạnh tranh và dành thêm nguồn vốn cho công nghệ, nhân lực cũng như mở rộng sản xuất.

TS Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XVI nhấn mạnh một thay đổi quan trọng trong tư duy chính sách là xác định quyền sử dụng đất như nguồn lực đầu vào cho phát triển kinh tế - xã hội. Theo cách tiếp cận này, mục tiêu quản lý không chỉ là kiểm soát quỹ đất mà còn phải tạo cơ chế phân bổ đất tới chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả.

Quá trình phân bổ cần bảo đảm bình đẳng, công khai, minh bạch và cạnh tranh; đồng thời dành nguồn lực phù hợp cho các mục tiêu phát triển như nhà chung cư, nhà ở cho thuê, y tế, giáo dục và những dự án thuộc diện ưu đãi, thu hút đầu tư. Khi đất được đưa đúng vào dự án có khả năng tạo giá trị, lợi ích kinh tế không chỉ nằm ở nguồn thu từ đất mà còn được mở rộng qua đầu tư, việc làm, hạ tầng và các hoạt động dịch vụ liên quan.

TS Phan Đức Hiếu cũng lưu ý cách phân loại và quản lý đất cần hợp lý hơn. Nếu phân loại quá chi tiết, doanh nghiệp muốn thay đổi mô hình hoạt động trên diện tích đang sử dụng có thể phát sinh thêm thủ tục chuyển mục đích, làm tăng thời gian và chi phí. Vì vậy, Nhà nước cần tập trung quản lý chặt những loại đất thực sự cần thiết, đồng thời hạn chế các thủ tục không tạo thêm giá trị quản lý.

Một hướng chính sách đáng chú ý khác là áp dụng công cụ tài chính đối với đất chậm sử dụng hoặc bị nắm giữ để chờ tăng giá. Xét về hiệu quả kinh tế, đất bị bỏ hoang hoặc “găm” giữ đồng nghĩa một phần nguồn lực xã hội chưa tham gia vào quá trình tạo ra sản phẩm, việc làm và nguồn thu. Tạo áp lực để đất sớm được đưa vào khai thác sẽ góp phần tăng vòng quay của nguồn lực và hạn chế đầu cơ.

Cùng với yêu cầu khai thác hiệu quả, việc thu hồi đất cho quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội hoặc lợi ích quốc gia, công cộng vẫn phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Định hướng không chỉ dừng ở bồi thường thiệt hại mà còn chú trọng tái thiết cuộc sống, sinh kế và điều kiện sống sau thu hồi, qua đó tạo nền tảng đồng thuận cho quá trình triển khai dự án.

Minh bạch quyền tài sản để thúc đẩy tái thiết đô thị

Liên quan đến nhà chung cư, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình. Vấn đề cần tiếp tục làm rõ là quyền của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc không còn bảo đảm an toàn.

Theo tinh thần dự thảo Luật Nhà ở, việc chung cư hết niên hạn không đồng nghĩa quyền tài sản hợp pháp của người dân bị mất đi. Việc xác lập rõ quyền và phương thức thực hiện quyền có ý nghĩa trực tiếp đối với cải tạo chung cư cũ - lĩnh vực lâu nay gặp khó do người dân lo ngại quyền lợi sau phá dỡ, xây dựng lại.

Nếu cơ chế quyền tài sản đủ minh bạch, quá trình tái thiết có thể thuận lợi hơn, qua đó cải thiện hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị, nâng cấp hạ tầng và tạo thêm nguồn cung nhà ở. TS Phan Đức Hiếu đồng thời lưu ý cần phân biệt niên hạn thiết kế ban đầu với thời hạn sử dụng thực tế của công trình, bởi hai mốc này không nhất thiết trùng nhau; các phương án thể chế hóa vì vậy cần được nghiên cứu kỹ.

Nhìn tổng thể, hiệu quả của chính sách đất đai sẽ được thể hiện ở khả năng giảm chi phí tiếp cận, hạn chế nguồn lực bị bỏ phí và tạo điều kiện để đất dịch chuyển tới những hoạt động có năng suất cao hơn. Khi đất đai được phân bổ minh bạch, khai thác thực chất và quyền tài sản được bảo đảm, nguồn lực này có thể tạo thêm dư địa cho đầu tư, cải thiện sức cạnh tranh của doanh nghiệp và đóng góp trực tiếp hơn cho tăng trưởng.