Khoảng trống vốn hóa đất đai

Vấn đề được đề cập tại Hội thảo: “Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của DN tại Việt Nam” do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)  phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức sáng qua, 27/6.

Không  thống nhất giữa các Luật

Theo ông Nguyễn Hồng Hải, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật Dân sự - Kinh tế (Bộ Tư pháp), với nhiệm vụ được giao là rà soát pháp luật về đất đai, đến nay Bộ Tư pháp đã nhận được ý kiến của 12/28 Bộ, cơ quan ngang bộ, 55/64 tỉnh thành trực thuộc TW, 4/4 tập đoàn, 3/5 hiệp hội, 3/5 Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. “Chúng tôi sẽ tiếp cận 2 mảng:  từ quy định của pháp luật và từ áp dụng pháp luật…”, ông Hải cho hay.

Tuy nhiên, chỉ liên quan đến quy định pháp luật, đại diện Bộ Tư pháp cho biết, có quá nhiều vướng mắc mà nổi lên là sự không thống nhất giữa Luật Đất đai và một loạt Luật khác như Luật Đấu thầu, Luật DN, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư… 

Đơn cử Luật Đấu thầu 2013 quy định về đấu thầu dự án trong khi Luật Đất đai 2013 quy định về đấu giá quyền sử dụng đất (SDĐ), cả 2 luật này lại chưa quy định thống nhất các trường hợp đã đấu thầu dự án có phải đấu giá quyền SDĐ không và ngược lại. Luật Đất đai 2013 quy định việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát trển kinh tế thông qua hình thức đấu giá quyền SDĐ mà không có hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, theo Luật Đầu tư, kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án có SDĐ là căn cứ để lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất…

Đồng tình với quan điểm này, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, GS TSKH Đặng Hùng Võ cũng cho rằng Luật Đất đai 2013 không đảm bảo tính đồng bộ so với các Luât khác, nhất là các Luật ban hành sau năm 2013, thậm chí có những quy định vi hiện như khi quy định về xử lý với các dự án treo, hay không thể hiện đúng  ý tưởng Hiến pháp khi Hiến pháp quy định việc thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, nhưng Luật lại không có khái niệm thế nào là vì lợi ích quốc gia nhưng lại quy định cụ thể dự án nào thì thu hồi đất..

Vị chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực đất đai này cũng cho rằng Luật Đất đai 2013 có nhiều quy định “bó” hơn Luật Đât đai 2003 như khi quy định đất ở có thời hạn dẫn đến DN muốn xây nhà cho công nhân ở  phải thuê đất nhà nước chứ không được dùng đất ở của mình để xây.

Khoảng trống pháp lý…

Rất nhiều vấn đề nóng, nổi cộm đã không được đề cập trong Luật Đất đai 2013 như tích tụ ruộng đất, thế chấp tài sản gắn với đất tại các ngân hàng nước ngoài, condotel… Tuy nhiên, theo ông Võ, khoảng trống lớn nhất là tài chính đất đai, hay còn gọi là vốn hóa đất đai. “Luật Đất đai 2013 chỉ có 1 điều quy định về BT, nhưng chỉ là quy định về về thẩm quyền. Kể cả không quy định thì ai cũng biết thẩm quyền thuộc UBND cấp tỉnh, nhưng Luật lại không quy định giá trị đất, ai là người quy định giá trị đất, cách thức nào quản lý…. Đây là điều bất ổn”, ông Võ nói.

Một vấn đề rất nóng trong thực tế là sau khi cơ quan, nhà máy, trường học di dời khởi nội đô, những vị trí vẫn được xem là “đất vàng” đó xử lý như thế nào thì Luật không quy định, dẫn đến thất thoát.  

“Hay như theo Nghị định về cổ phần hóa, đất thuê không tính vào giá trị DN, nhưng đất thuê trả tiền 1 lần khác đất thuê trả tiền hàng năm. Trước Luật Đất đai 2003 đất thuê trả tiền 1 lần gọi là giao đất, nhưng Luật 2013 gộp vào là thuê. Giá trị lớn lắm nhưng sao không tính vào giá trị DN? Hay kể cả thuê trả tiền hàng năm cũng có giá trị chứ, giá trị là được thuê (không phải ai cũng được thuê), đó là tài sản vô hình sao không được tính vào giá trị tài sản DN?”, ông Võ nói.

Có quá nhiều vấn đề liên quan đến chuyển giá trị đất đai thành tài chính, chuyển đất thành vốn, như việc cấp phép đất đai dự án cho nhà đầu tư. Hiện chúng ta chỉ so sánh về vốn đầu tư  mà chưa tính toán đến việc dự án sử dụng nhiều hay ít đất. “Đáng lẽ dự án sử dụng ít đất đai hơn phải được ưu đãi hơn…”, ông Võ đề xuất.

Đặc biệt, theo vị chuyên gia này, điều  rất tệ của chính sách là đã không xem xét luật thuế song hành với chính sách đất đai. Dẫn thực tế khi mua bán nhà đất hiện nay, giá ghi trên hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế để trốn thuế, điều này dẫn đến rủi ro rất lớn khi Nhà nước giải phóng mặt bằng, khi hợp đồng vô hiệu.  Có tình trạng này là do Luật Đất đai 2013 quy định giá đất căn cứ vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm trong khi Luật Thuế quy định giá trên hợp đồng mua bán thấp hơn khung giá đất thì căn cứ tính thuế theo khung giá đất, nếu giá trên hợp đồng cao hơn khung giá đất thì tính theo giá trên hợp đồng…

“Nhà nước cứ tưởng khôn, nhưng quy định như vậy là rất dở, không bao giờ biết được giá trị thật, giá thật không bao giờ nổi trên hợp đồng, Nhà nước không có dữ liệu về đất đai. Sửa Luật Đất đai tới chỉ cần quy định tất cả theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, tự khắc giá ghi trên hợp đồng sẽ đúng với giá trị vì người dân không phải đối phó để trốn thuế”, ông Võ đề nghị.