Khoảng 20 năm nay, ở Việt Nam đã xuất hiện loại hình văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (seviced apartment), chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn, nhất là TP Hồ Chí Minh và Hà Nội và có xu hướng tăng nhanh trong những năm gần đây.
Xu hướng phát triển mạnh
Theo HoREA, trong thời gian tới, các dự án officetel có khả năng sẽ còn tăng mạnh hơn do có sự tăng trưởng mạnh của nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào nước ta, và chủ trương thành lập các khu kinh tế đặc biệt tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.
Số liệu thống kê từ năm 2015 đến tháng 09/2017 của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cả nước cũng cho thấy xu hướng phát triển mạnh mẽ loại hình bất động sản này khi có 71 dự án officetel, condotel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó, có 10.629 căn officetel (Hà Nội: 3.726 căn; TP Hồ Chí Minh: 6.424 căn; và các tỉnh khác: 479 căn).
Theo tìm hiểu của Báo PLVN, các dự án officetel vừa có chức năng văn phòng làm việc, vừa có chức năng lưu trú kiểu khách sạn nhưng trên thực tế, đã có một số trường hợp bị biến tướng thành căn hộ nhà ở. Trong khi, quy định của Luật Đất đai 2013, dự án officetel thuộc loại hình sử dụng đất phi nông nghiệp “loại đất thương mại, dịch vụ”, được giao đất có thời hạn tối đa 50 năm (tại các khu vực đặc biệt khó khăn, vùng sâu vùng xa, tối đa 70 năm); Các chủ đầu tư dự án officetel chỉ được quyền cho thuê officetel trong thời hạn được giao đất và khách hàng chỉ được thuê officetel trong thời hạn của dự án theo thỏa thuận với chủ đầu tư.
Ngoài ra, tính tới thời điểm hiện nay cũng chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật loại hình officetel (sảnh, thang máy, hành lang, lối thoát hiểm, chỗ để xe...); chưa có quy định về chỉ tiêu dân số tác động đến hệ thống hạ tầng đô thị; chưa được quy định loại hình sản phẩm bất động sản được kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản; chưa có quy định cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu officetel; về tài chính đất đai cũng chưa được quy định cụ thể để tránh thất thu ngân sách...
Với việc hệ thống pháp luật còn để một khoảng trống lớn trong quản lý nhà nước với loại hình bất động sản này được cho sẽ tạo ra những rủi ro rất lớn đối với quyền và lợi ích hợp pháp đối với các nhà đầu tư, làm méo mó thị trường loại hình bất động sản này trong một tương lai không xa.
Không nên để nhập nhèm
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: việc quản lý loại hình bất động sản này vẫn còn rất nhiều bất cập mà Nhà nước cần sớm điều chỉnh. Theo ông Châu, cùng là loại hình officetel, nếu
officetel nằm trong cùng tòa nhà chung cư thì được công nhận quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài. Nhưng nếu officetel là một tòa nhà độc lập, kể cả trường hợp tòa nhà officetel nằm trong cùng dự án cụm chung cư (có từ 02 tòa nhà trở lên), thậm chí có cùng khối đế của toàn bộ dự án, thì vẫn phải áp dụng chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp, loại đất “thương mại, dịch vụ”, được giao đất có thời hạn, và chủ đầu tư dự án nộp tiền thuê đất 50 năm (hoặc 70 năm) vào ngân sách thấp hơn nếu được nộp tiền sử dụng đất ở.
Cũng theo lãnh đạo HoREA, điều bất cập nữa là cùng loại hình officetel, nhưng có một số trường hợp được công nhận đất ở, còn lại phần lớn được áp dụng giao đất có thời hạn, và nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất ở, tiền thuê đất khác nhau giữa các dự án officetel.
Theo ông Châu, đã đến lúc cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng cho phép chủ đầu tư được bán officetel và người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất officetel có thời hạn theo thời hạn của dự án, khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có yêu cầu. Về lâu dài, nên sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng áp dụng chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với “loại đất thương mại, dịch vụ, du lịch”, trong đó, có loại hình dự án officetel (ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), để đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước;
“Đồng thời, Nhà nước nên cho cá nhân nước ngoài được mua officetel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án officetel, phục vụ nhu cầu của các nhà đầu tư, trước hết là nhà đầu tư nước ngoài đang có xu thế gia tăng mạnh trong thời gian tới” - Chủ tịch HoREA kiến nghị.
Hoàn thiện cơ sở pháp lý để Nhà nước không bị thất thu ngân sách
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA: Chính phủ đã ban hành Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 “Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”. Khoản 1 Điều 2 quy định: “Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở”. Đây là một chính sách rất mới phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn hiện nay. Theo quy định này, trong cùng một tòa nhà chung cư, có khối căn hộ bên trên, một số tầng làm văn phòng, căn hộ dịch vụ, văn phòng lưu trú (officetel), khối đế làm thương mại, dịch vụ... thì chế độ sử dụng đất của toàn bộ tòa nhà chung cư này được áp dụng chế độ sử dụng đất ở (ổn định, lâu dài); Chủ đầu tư phải nộp 100% tiền sử dụng đất ở nên không bị thất thu ngân sách nhà nước.
