Theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 (Luật Đất đai) thì Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau: Người đang SDĐ có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai; trong đó có quy định về việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ mà không có giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 101; Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 01/7/2014; Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ; nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ; Người được SDĐ theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của của Tòa án; theo quyết định thi hành án của Cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành…
Như vậy, người phải thi hành án chưa được cấp GCNQSDĐ mà thuộc trường hợp được cấp GCN theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi thì chấp hành viên vẫn có thể kê biên, xử lý để thi hành án.
Trong trường hợp người phải thi hành án có QSDĐ nhưng chưa được cấp GCN thì trước khi kê biên chấp hành viên phải căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai để tiến hành xác minh xem QSDĐ đó có thuộc trường hợp được cấp GCN hay không. Nếu đất thuộc trường hợp được cấp GCN thì chấp hành viên tiến hành kê biên, bán đấu giá để thi hành án.
Người mua trúng đấu giá QSDĐ trong trường hợp này sẽ được các cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp GCN theo quy định của Luật Đất đai. Ngoài ra nếu QSDĐ của người phải thi hành án thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý QSDĐ đó (Điều 110 Luật THADS).
Tuy nhiên thực tiễn áp dụng các quy định về kê biên đối với tài sản là QSDĐ, đặc biệt là đối với QSDĐ chưa có GCNQSDĐ còn gặp nhiều khó khăn.
Khi chủ thể không thuộc trường hợp được chuyển QSDĐ, nhất là khi họ đồng thời là người phải thi hành án thì họ không được thực hiện thủ tục chuyển quyền, đăng ký QSDĐ. Chấp hành viên cần phải xác định được QSDĐ nào “thuộc trường hợp được chuyển QSD theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Thực tiễn công tác quản lý nhà nước về đất đai ở chính quyền địa phương còn chưa thật sự đồng bộ, việc cập nhật các biến động về đất đai ở một số nơi còn thực hiện sơ sài, chưa liên tục, chính xác. Do đó việc xác minh làm rõ QSDĐ của người phải thi hành án khi họ chưa được cấp GCNQSDĐ còn gặp nhiều khó khăn.
Theo Điều 167 Luật Đất đai quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người SDĐ như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp, chuyển nhượng QSDĐ mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Điểm đ khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng quy định hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, QSD hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, QSD trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó.
Theo đó, đối với trường hợp kê biên QSDĐ chưa được cấp GCN thì hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán QSDĐ qua đấu giá sẽ không thể đáp ứng yêu cầu nói trên theo quy định của Luật Công chứng (vì chưa có GCN thì không thể có bản sao GCN); trong khi đó “bản sao giấy tờ thay thế” là những giấy tờ gì thì vẫn chưa có quy định pháp luật hướng dẫn thống nhất.
Do vậy cần tiếp tục bổ sung, hoàn thiện những quy định pháp luật đối với việc kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ chưa được cấp GCN.
