Lệch pha cung - cầu ngày càng lớn
Thông tin tại Tọa đàm Phát triển bền vững thị trường bất động sản (BĐS) mới đây, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng cho rằng thị trường BĐS hiện không thiếu nguồn cung về nhà ở, nhưng khan hiếm nguồn cung về nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội (NƠXH).
Báo cáo về thị trường BĐS tháng 8/2023 của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho thấy, thị trường tiếp tục thiếu hụt những sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc bình dân, nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Cụ thể, kể từ đầu năm 2023 đến nay, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh đã có 14 dự án với 14.286 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai. Trong số đó, 9.235 căn thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá bán trên 40 triệu đồng/m2, chiếm tỷ lệ 64,64%; hơn 5.000 căn hộ còn lại thuộc phân khúc trung cấp, có giá bán dao động từ 20 - 40 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, từ đầu năm đến nay, TP không ghi nhận thêm nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc bình dân, với giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 được đưa ra thị trường. Như vậy, từ năm 2021 đến nay, TP Hồ Chí Minh chưa có bất kỳ căn hộ bình dân nào được mở bán ra thị trường. Điều này cho thấy tình trạng lệch pha cung - cầu nhà ở tại khu vực này đang ngày càng nghiêm trọng hơn.
Tại Hà Nội, tình hình cũng không khả quan hơn khi theo Quyết định 2614/QĐ-UBND ngày 8/5/2023 của UBND TP Hà Nội phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở TP Hà Nội năm 2023, với tổng diện tích sàn khoảng 6.965 triệu m2 sàn nhà ở, dự kiến chỉ tiêu phát triển nhà ở riêng lẻ là 4,5 triệu m2, chỉ tiêu phát triển nhà ở theo dự án khoảng 2.465m2 (trong đó khoảng 2.339 triệu m2 sàn nhà ở thương mại, khoảng 0,032 triệu m2 sàn NƠXH, khoảng 0,094m2 sàn nhà ở tái định cư).
Sự khan hiếm nhà ở giá rẻ của Thủ đô càng “bùng phát” sau vụ cháy kinh hoàng làm 56 người bị chết, 37 người bị thương tại “chung cư mini” quận Thanh Xuân. Theo thống kê, ở Hà Nội có đến 2.000 “chung cư mini”, tập trung ở quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ. Ghi nhận một số nhóm và website BĐS tại Hà Nội, một căn hộ “chung cư mini” từ hơn 35m2 đến gần 70m2 đang được chào bán “cắt lỗ” chỉ còn 600 triệu đồng đến trên 1 tỷ đồng/căn hộ nhưng rất khó bán. Trong khi cư dân các khu “chung cư mini” này đang muốn “nhoai ra” tìm mua căn hộ giá rẻ.
Theo nhận định của CBRE Việt Nam, nhu cầu về nhà ở thực là rất lớn, nhưng số lượng sản phẩm đáp ứng nhu cầu này lại rất hạn chế. Đặc biệt, phân khúc có giá từ 2 - 3 tỷ đồng/căn đang gặp tình trạng “khủng hoảng thiếu” nguồn cung và điều này rất đáng báo động.
Cần ưu tiên phát triển nhà ở giá rẻ
Theo nhận định của các chuyên gia, tình trạng lệch pha cung - cầu đã làm giảm sức mua của người dân, góp phần gia tăng khó khăn cho thị trường. TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, mặc dù sức cầu thị trường rất tốt, nhưng thị trường BĐS đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung NƠXH và nhà ở thương mại giá rẻ dẫn đến tình trạng suy giảm trong giao dịch.
“Trong giai đoạn 2022 - 2023, lượng giao dịch BĐS đã giảm đến 90%, cho thấy tình trạng sức cầu của thị trường yếu kém. Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, còn tồn tại một vài vấn đề như thiếu cơ chế và sự quyết tâm của nhiều địa phương, dẫn đến tình trạng nhiều dự án vẫn chưa được gỡ khó, các DN BĐS còn phải đối mặt với nhiều khó khăn…” - ông Đính phát biểu.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, dự báo khủng hoảng thị trường BĐS đã được đưa ra nhưng không thể tránh được. Theo đó, BĐS là sản phẩm thiết yếu dài hạn, do đó khi mất cân bằng cung - cầu sẽ xảy ra khủng hoảng. “Nếu như lần khủng hoảng trước là dư cung thì lần này là khủng hoảng thiếu cung. Trong bối cảnh đó DN lại thiếu vốn, không thể mở thêm dự án, do đó thị trường “đóng băng”…” - TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.
Theo chuyên gia này, chúng ta chưa vào “tâm bão”, chưa đẩy được cung của nguồn nhà ở giá rẻ thì chưa giải quyết được vấn đề. Đặc biệt, khi vấn đề này không được giải quyết, thị trường BĐS cao cấp có thể tiếp tục tăng giá, trong khi BĐS giá rẻ vẫn sẽ còn khó khăn.
