Định giá khó khăn
Theo Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật Nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn (Khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở). Tuy nhiên, đối với trường hợp nhà ở do cá nhân xây dựng, không có đăng ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì việc công nhận nhà ở đó thuộc sở hữu của ai, và có được xử lý nhà ở đó để đảm bảo thi hành án hay không? Đây là một vấn đề phát sinh rất nhiều trong thực tiễn nhưng lại thiếu các quy định pháp luật để điều chỉnh.
Trong thực tiễn, phần lớn các căn nhà xây dựng (đặc biệt là ở vùng nông thôn) đều không xin cấp phép xây dựng, việc xác định chủ sở hữu căn nhà thường căn cứ theo kết quả xác minh tại chính quyền địa phương. Tuy nhiên pháp luật về nhà ở cần có các quy định cụ thể hơn đối với loại tài sản này.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật THADS, việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý.
Thực tiễn cho thấy, người chủ sử dụng đất thường không đồng ý cho cơ quan THADS kê biên nhà ở trên đất của mình. Trường hợp người chủ sử dụng đất không đồng ý cho kê biên thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà (khoản 2 Điều 95 Luật THADS). Vấn đề đặt ra là cơ quan THADS căn cứ vào tiêu chí nào để xác định, định lượng được việc “tách rời nhà ở và đất” mà không làm giảm đáng kể giá trị của căn nhà? Giá trị căn nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố (chủ quan và khách quan), bao gồm cả sự biến động của giá cả thị trường bất động sản trước và sau kê biên. Việc xử lý tài sản trong trường hợp này cũng thiếu tính khả thi. Do tâm lý e ngại của người mua và nhiều yếu tố nhạy cảm khác, tài sản thi hành án vốn là một loại tài sản rất khó lưu thông và giao dịch trên thị trường. Trong trường hợp tài sản là nhà ở lại nằm trên đất của người khác thì việc định giá, bán đấu giá tài sản lại càng gặp nhiều khó khăn.
Cần quy định khả thi
Xuất phát từ những vướng mắc từ thực tiễn trong nhiều năm qua, đa số quan điểm cho rằng không thực hiện việc kê biên tài sản đối với những trường hợp này. Tuy nhiên, việc phân loại án đối với những trường hợp này đang gặp vướng mắc. Theo quy định tại khoản 1 Điều 44a Luật THADS thì Thủ trưởng cơ quan THADS ra quyết định về việc chưa có điều kiện thi hành án khi thuộc một trong các trường hợp: Người phải thi hành án không có thu nhập hoặc có thu nhập chỉ bảo đảm cuộc sống tối thiểu cho người phải thi hành án, người mà họ có trách nhiệm nuôi dưỡng và không có tài sản để thi hành án hoặc có tài sản nhưng giá trị tài sản chỉ đủ để thanh toán chi phí cưỡng chế thi hành án hoặc tài sản theo quy định của pháp luật không được kê biên, xử lý để thi hành án. Theo đó, trường hợp người phải thi hành án có nhà ở xây trên đất của người khác không thuộc các trường hợp để có thể phân loại việc thi hành án chưa có điều kiện thi hành(vì người phải thi hành án vẫn có tài sản). Tuy nhiên, nếu để ở loại án “có điều kiện thi hành” thì lại rất khó để xử lý tài sản và mặc dù có điều kiện thi hành nhưng việc thi hành án lại bế tắc trong việc giải quyết.
Thực tiễn hiện nay đang tồn tại rất nhiều vụ việc thi hành án, mặc dù người phải thi hành án có tài sản là bất động sản nhưng Chấp hành viên không thể kê biên, xử lý được như: Người phải thi hành án có tài sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Tuy nhiên, đất mà người đó đang sử dụng không thuộc diện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; có nhà xây kiên cố trên thửa đất lấn chiếm, đất hành lang giao thông...; Người phải thi hành án có nhà ở nhưng nhà ở đó nằm trên đất của người khác và người có quyền sử dụng đất không đồng ý kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó để thi hành án …
Đối với các trường hợp người phải thi hành án có tài sản mà tài sản không thể xử lý được thì vẫn chưa có phương án giải quyết thực sự hiệu quả cho các cơ quan THADS. Do đó, đề nghị bổ sung thêm quy định phân loại án chưa có điều kiện thi hành trong trường hợp mặc dù người phải thi hành án có tài sản nhưng bế tắc trong việc xử lý tài sản. Mặt khác, trong quá trình sửa đổi Luật THADS cần xem xét hoàn thiện các quy định pháp luật về kê biên, xử lý tài sản là nhà ở đảm bảo tính khả thi, tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan THADS trong quá trình áp dụng pháp luật.
