Huy động vốn cho dự án BĐS bằng kênh nào?

Theo quy định hiện hành, huy động vốn khi chưa xong phần móng là bất hợp pháp, song Dự thảo Thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản (BĐS) có thể sẽ “hợp pháp hóa” hành vi “bán lúa non” này.

Dù không được cho phép song các chủ đầu tư có rất nhiều hình thức lách luật để huy động vốn từ khi dự án vẫn còn trên giấy. Không chỉ các chủ đầu tư trong nước, cả những dự án tầm cỡ của nhà đầu tư ngoại như Kaengnam, việc “bán lúa non” cũng được thực hiện dưới hình thức hợp đồng cho vay vốn giữa người mua và chủ đầu tư.

Nhiều chủ đầu tư dự án hiện đang quá phụ thuộc vào nguồn tín dụng từ phía ngân hàng. Ảnh: Công trình xây dựng dự án nhà ở thương mại

Theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch kiêm TGĐ Công ty Phát triển địa ốc Thủ Đức House, vốn tự có của các doanh nghiệp BĐS thường chỉ đáp ứng được 20-30%. Bởi thế, ngoài việc vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, doanh nghiệp buộc phải góp vốn từ cổ đông, đối tác và huy động vốn từ chính khách hàng. Được biết, giao dịch trên thị trường hiện nay chiếm hơn 70% là những hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn đầu tư.

Để điều hòa xung đột giữa các văn bản quy định, các doanh nghiệp đang đề xuất Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư được bán trực tiếp một phần sản phẩm của dự án không cần qua sàn. Tỷ lệ bán trực tiếp có thể là 20%, 30% hoặc 50%, phần còn lại vẫn giao dịch qua sàn đảm bảo cung hàng tới người dân. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, chủ đầu tư phải bán qua sàn để tạo thuận lợi cho người dân, song nếu quy định bán 100% sản phẩm qua sàn sẽ không thỏa đáng cho chủ đầu tư.

Vốn ngoại vẫn là kênh huy động được trông chờ nhất, song cho đến nay, dòng vốn này vẫn đang rất “bấp bênh”. Theo Tổng cục Thống kê, ngoại trừ tháng 9 dòng vốn FDI vào nhà đất tăng đột biến nhờ một dự án quy mô lên tới 1,7 tỷ USD của doanh nghiệp Đài Loan, trong 8 tháng năm 2009, cả nước chỉ thu hút được 1,87 tỷ USD vào BĐS với 28 dự án cấp phép mới và 2 dự án tăng vốn bổ sung.

Theo ông William Ross, chuyên gia Ngân hàng HSBC tại Việt Nam: Nhiều chủ đầu tư trong nước kỳ vọng vào nguồn vốn FDI của các đối tác nước ngoài, nhưng ít doanh nghiệp nhìn thấy mặt trái của vốn  ngoại. Trên thực tế, nhiều quỹ đầu tư ngoại liên kết triển khai dự án với doanh nghiệp nội, song khi được giao đất lại ngâm dự án tới hằng năm.

Đồng quan điểm này, ông Marc Townsend, TGĐ CR Richard Ellis Vietnam nhìn nhận: Đã đến lúc các doanh nghiệp trong nước phải làm chủ thị trường và tự chủ nguồn vốn của mình, các doanh nghiệp nước ngoài chỉ nên bổ sung và là khách hàng.

Trong ba nguồn vốn chính của doanh nghiệp là vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng, góp vốn từ khách hàng, thì “phao cứu sinh” là vốn ngân hàng nhiều khi tỏ ra bất khả thi. Sự kết nối giữa ngân hàng - doanh nghiệp BĐS đang căng quá mức bởi sức cầu về vốn cao trong khi nguồn cung có hạn.

8 tháng năm 2009, các ngân hàng thương mại đã cho vay khu vực nhà đất 157.000 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ. Song sự tăng trưởng khá nóng của tín dụng BĐS đang khiến ngân hàng trở nên thận trọng hơn và lại có dấu hiệu siết chặt tín dụng với khu vực này.

Trong bối cảnh kênh nào cũng khó, việc huy động nguồn vốn của toàn xã hội thông qua các công cụ tài chính như trái phiếu, quỹ tín thác BĐS để phát triển thị trường… là lời khuyên của nhiều chuyên gia dành cho doanh nghiệp BĐS hiện nay. Ông Ken Atkinson, TGĐ Grant Thornton Vietnam cho rằng, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm là kênh huy động đáng kể mà chưa nhiều doanh nghiệp chú ý tới.

Chính phủ đã cho phát hành trái phiếu với BĐS và nhiều công ty đã thành công trong việc huy động vốn từ kênh này. Điển hình như Công ty BĐS Sacomreal đã phát hành 850 tỷ đồng trái phiếu hồi năm ngoái; Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) cũng vừa phát hành thành công 500 tỷ đồng tiền trái phiếu để đầu tư 3 dự án bất động sản hiện hữu. Tuy nhiên, việc phát hành trái phiếu không phải là kênh lý tưởng bởi thực tế lãi suất không cao, chưa kể còn vướng mắc về quy định. Bởi thế, khá nhiều doanh nghiệp đã sáng tạo kết hợp phát hành trái phiếu với quyền mua nhà nhằm tăng sức hút.

Theo LANDTODAY