Theo Luật Nhà ở 2005 và Điều 51, Nghị định số 71 năm 2010, khi mua căn hộ chung cư, người mua phải đóng số tiền bằng 2% tổng giá trị căn hộ để bảo trì tòa nhà. Chủ đầu tư (CĐT) tạm giữ số tiền này, sau đó được bàn giao cho ban quản trị (BQT) nhà chung cư quản lý.
Thực tế, nhiều CĐT phớt lờ, thậm chí cố tình chiếm dụng số tiền này dù BQT đã đi vào hoạt động. Với 2% tổng giá trị căn hộ, ở những khu chung cư cao cấp, số tiền bảo trì chung cư có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng.
“Chiếm dụng vốn”
Năm 2011 chung cư Keangnam được đưa vào sử dụng với 922 căn hộ cao cấp, giá bán trung bình 60 triệu đồng/m2 nên quỹ bảo trì theo ước tính của BQT tòa nhà này khoảng 160 tỷ đồng (chưa tính lãi suất ngân hàng), trong khi phía CĐT Keangnam thông báo là 125 tỷ.
Sau nhiều lần cư dân gửi đơn thư kiến nghị tới các cơ quan chức năng, CĐT Keangnam Vina đã gửi BQT cam kết sẽ trả số tiền bảo trì theo tiến độ mỗi tháng 20 tỷ đồng (bắt đầu từ tháng 7-2015), và đồng ý thực hiện kiểm toán để xác minh tổng số tiền quỹ bảo trì.
Nhưng cho đến nay, ngoài 2 tỷ đồng duy nhất được CĐT chuyển giao theo văn bản cam kết vào tài khoản lập chung giữa BQT và đại diện Keangnam vào ngày 12-6-2015, BQT chung cư Keangnam cho biết không nhận được thêm khoản tiền nào. Mới đây đại diện cư dân lần thứ hai gửi kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ.
Tương tự, nhiều chung cư khác trên địa bàn TP Hà Nội như: The Manor, Sky City, Tổ hợp chung cư NO5 ở Trung Hòa - Nhân Chính… cũng bị các CĐT “ngâm” khoản phí này đã nhiều năm không bàn giao cho BQT các tòa nhà.
Đơn cử, gần 1.000 hộ dân của chung cư N05 KĐT Trung Hòa - Nhân Chính (Cầu Giấy, Hà Nội) đã thành lập được BQT từ năm 2013, nhưng CĐT là TCty Vinaconex vẫn “chây ì” số tiền bảo trì lên tới hơn 70 tỷ đồng dù BQT đã nhiều lần gửi văn bản “đòi”, trong khi chung cư có nhiều hạng mục xuống cấp không có tiền sửa chữa.
Ông Lê Doanh Yên, Phó TGĐ Vinaconex cho rằng quyết định 01/2013 của UBND TP Hà Nội cho rằng quy định của pháp luật chưa rõ ràng, và vì số tiền 70 tỷ đồng không hề nhỏ, nên không thể tùy tiện bàn giao. “Khi nào có hướng dẫn cụ thể, Vinaconex sẽ trả lại cho người dân theo đúng quy định”.
Trong khi đó đại diện cụm chung cư N05 cho biết BQT tòa nhà này đã được UBND quận Cầu Giấy cấp chứng nhận, như vậy là đầy đủ tư cách chức năng để quản lý tiền quỹ bảo trì.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và bảo trì tòa nhà Việt Nam, cho rằng vai trò của cơ quan chức năng quá mờ nhạt để tình trạng các CĐT vừa đá bóng vừa thổi còi.
Trao đổi với PV PLO, Luật sư Nguyễn Hồng Thái, Giám đốc Cty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, có dấu hiệu rõ ràng của việc chiếm dụng vốn từ phía các CĐT.
“2% tiền mua bán căn hộ ở các dự án là không nhỏ và các CĐT không lạ gì quy định khoản phí này buộc phải trả lại cho cư dân được quy định rõ trong Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định 71 năm 2008, song họ phớt lờ” - ông Thái bình luận đồng thời nhận định: với Nghị định 99 được thi hành từ ngày 10-12 tới đây, các CĐT sẽ không còn lý do thoái thác trả khoản phí này.
Nhiều chủ đầu tư đau đầu
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khẳng định quỹ bảo trì nhà chung cư phải được bàn giao cho cư dân mà BQT là đại diện theo nguyên tắc tiền của ai người đó quản.
Ngày 27-10, Chính phủ đã ban hành Nghị định 99/CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở 2014, trong đó nêu rõ quy định trường hợp CĐT không bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn thì BQT có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu CĐT bàn giao quỹ.
Quá thời hạn quy định mà CĐT vẫn không thực hiện bàn giao thì UBND sẽ ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi. Trong 3 ngày sau khi nhận được quyết định cưỡng chế trả kinh phí bảo trì cho BQT, tổ chức tín dụng nơi CĐT mở tài khoản sẽ chuyển tiền cho BQT.
Luật sư Lương Quang Tuấn (Đoàn Luật sư Hà Nội) cũng đánh giá Nghị định 99 thi hành ngày 10-12 sẽ là nút thắt tháo gỡ các tranh chấp liên quan việc dành quyền quản lý khoản phí 2% giữa cư dân và các CĐT. “Nhiều chủ đầu tư tới đây sẽ rất đau đầu xoay khoản phí và tiền lãi đã chiếm dụng của cư dân nhiều năm”, luật sư Tuấn nhìn nhận.
Chủ đầu tư đầu tiên bị kiện đòi 2% phí bảo trì
Nguồn tin PV PLO cho biết, sau nhiều lần yêu cầu bàn giao phí bảo trì không thành, BQT dự án nhà cao tầng kết hợp dịch vụ D11 KĐT mới Cầu Giấy (Hà Nội) đã chính thức đệ đơn lên TAND quận Hoàn Kiếm kiện Cty Cổ phần Xây dựng số 3 Hà Nội (Hanco3).
Trao đổi với PV, Luật sư Nguyễn Hồng Thái, Giám đốc Cty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp, xác nhận đã đại diện cho cư dân đệ đơn lên tòa Hoàn Kiếm. Động thái này đánh dấu vụ việc đầu tiên tại Hà Nội (vụ kiện đầu tiên là ở TPHCM khởi kiện và đã thắng) và là vụ thứ hai trên bình diện cả nước người mua nhà khởi kiện CĐT đòi quỹ bảo trì chung cư.
“Theo tính toán, số tiền phí bảo trì Hanco3 còn nợ cư dân khoảng 5 tỷ đồng. Hiện, tòa đã nhận đơn và đang xem xét. Căn cứ vào các văn bản và quy định pháp luật đã có, chúng tôi có lợi thế hoàn toàn” - ông Thái tin tưởng.
