Hạn chế rủi ro trong giao dịch bất động sản bằng chế tài thỏa thuận

Thời gian gần đây, tình trạng người mua kiện chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, sử dụng dòng tiền thiếu minh bạch gây thiệt hại cho người mua. Ngoài nguyên nhân “bất động sản đóng băng”, các vụ hục hặc giữa người mua và chủ đầu tư đã cho thấy những lỗ hổng pháp lý của thị trường bất động sản...

Quyền lợi khách hàng bị xâm hại

Thời điểm thị trường bất động sản đóng băng, người ta chứng kiến không ít cảnh “cơm không lành canh không ngọt” giữa người mua nhà và chủ đầu tư. Mới đây, gần 30 khách hàng mua căn hộ tại dự án The Harmona do Công ty CP Thanh Niên (trụ sở ở đường Trương Công Định, quận Tân Bình, TP.HCM) làm chủ đầu tư, đã kéo đến công ty này yêu cầu giải quyết việc chậm bàn giao căn hộ; đồng thời họ đề nghị làm rõ phương án phạt hợp đồng do chậm bàn giao căn hộ.

Hình minh họa

Nhiều người mua cho biết, họ đã đóng tiền mua căn hộ vào năm 2009 và theo hợp đồng, chủ đầu tư sẽ bàn giao căn hộ vào tháng 12/2011. Tuy nhiên đến nay, người mua vẫn chưa nhận được căn hộ mà chỉ nhận được thư ngỏ của chủ đầu tư về việc hứa sẽ bàn giao nhà trong năm nay.

Một trường hợp tương tự tại Hà Nội, khách hàng mua căn hộ chung cư BMM do liên danh CTCP Sông Đà 12 và Cty BMM là chủ đầu tư có địa điểm thuộc KĐT Xa La, Hà Đông, TP. Hà Nội đã kéo nhau đến và phản ứng mạnh về việc họ đã đóng gần 90% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư, hơn một năm trôi qua, đã hết hạn giao nhà từ lâu nhưng chủ đầu tư vẫn tiếp tục hứa hẹn chứ không giao căn hộ mà cũng không giải thích được tiền của khách hàng họ đã dùng vào việc gì!?

Những chuyện như thế đã không còn là “chuyện hiếm” của thị trường bất động sản thời gian gần đây. Nhiều trường hợp, khách hàng đã ngưng đóng tiền khi thấy các dấu hiệu thiếu minh bạch từ phía các nhà đầu tư. Nhưng lúc này, nhà đầu tư lại viện cớ là do khách hàng không chịu đóng tiền nên họ không thể tiếp tục tiến hành xây dựng.

Cuộc tranh cãi giữa đôi bên cứ thế dây dưa như một vòng lẩn quẩn. Đơn cử là chuyện xảy ra tại dự án Mỹ Phú do Công ty CP Đầu tư dầu khí Mỹ Phú làm chủ đầu tư. Trong đó, Công ty CP Đầu tư hạ tầng và Đô thị dầu khí (Petroland) là đơn vị tiến hành rao bán căn hộ từ năm 2010. Theo đó, thời hạn bàn giao căn hộ là tháng 6/2012 (dao động trong 3 tháng). Tuy nhiên, đến tháng 7/2013 dự án vẫn nằm im tại chỗ.

Chình vì vậy, đầu tháng 8 vừa qua, nhiều khách hàng đã kéo đến trụ sở của Petroland khiếu nại việc chậm tiến độ, bởi hầu hết họ đã đóng tiền từ 50 - 70 %, được hứa hẹn nhiều lần nhưng rồi đến giờ căn hộ vẫn “án binh bất động”.

Trả lời khách hàng, phía Petroland đề nghị họ nộp thêm tiền vào để doanh nghiệp tiếp tục xúc tiến dự án, vì trong thời điểm thị trường bất ổn, khách hàng lại ngưng đóng tiền thì họ khó lòng có thể tiếp tục dự án được. Tuy nhiên, qua thời gian chờ đợi mỏi mòn, khách hàng đã không còn lòng tin nên không chấp nhận, và yêu cầu chủ đầu tư và Petroland phải thế chấp tài sản riêng để hoàn thiện công trình đồng thời minh bạch tài chính thì cư dân mới góp vốn tiếp.

Theo những người mua nhà, một khi Petroland và Phú Mỹ chưa trả lời được câu hỏi số tiền huy động hai công ty này đổ đi đâu, thì người dân vẫn sẽ thể tiếp tục hợp tác để giải quyết khó khăn. Với sự dùng dằng kéo dài đã gần 2 năm nay, rất có khả năng, Petroland sẽ bị khách hàng kéo ra tòa là chuyện không có gì ngạc nhiên.

Thất hứa với khách hàng, nhiều chủ đầu tư đã bị kiện ra tòa và buộc phải bồi thường vì những thiệt hại đã gây ra cho người mua. Mới đây, TAND quận Bình Tân (TP.HCM) đã tuyên buộc Công ty CP Đầu tư và xây dựng Bình Chánh (BCCI) hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Hồng - người  mua nhà tại dự án chung cư Nhất Lan 3 do BCCI làm chủ đầu tư với số tiền gần 1,1 tỷ đồng tiền mua nhà cộng với lãi suất phạt.

Trước đó, bà Hồng ký hợp đồng mua căn hộ trị giá hơn 1,2 tỉ đồng, đã đóng tiền cho BCCI hơn 70% giá trị căn hộ nhưng quá thời hạn giao nhà vào ngày 31/12/2011. Nhưng đến nay công ty vẫn chưa bàn giao nhà và cũng không chấp nhận việc hoàn trả tiền cho bà Hồng theo cam kết. Trước đó, vào giữa tháng 6/2013, TAND quận 3 (TP.HCM) cũng đã tuyên buộc Công ty TNHH Đầu tư phát triển nhà Quốc Cường bồi thường cho bà Nguyễn Thị Bích Ngọc số tiền 258 triệu đồng vì giao chậm nhà (thời hạn bàn giao căn hộ là tháng 7/2009 nhưng đến tháng 4/2011 phía Công ty Quốc Cường mới bàn giao).

Thỏa thuận rõ trách nhiệm và chế tài

Trước thực trạng trên, nhiều chủ đầu tư đã chọn một cách giải quyết tạm ổn là trả lãi cho khoản tiền người mua nhà đã nộp. Nhưng, nhiều khách hàng không còn tin tưởng chủ đầu tư. Họ đã lập ban kiểm soát để tự quản nguồn tiền mình nộp vào. Tuy nhiên, đây cũng chỉ là một giải pháp tạm thời chứ khó lòng có thể giải quyết triệt để mâu thuẫn quyền lợi giữa người mua và nhà đầu tư.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Bùi Quang Nghiêm, phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng bất lợi của khách hàng phát sinh từ thiếu kĩ lưỡng trong hợp đồng: "Lúc thị trường BĐS đang sôi động, chủ đầu tư đua nhau làm dự án trong khi năng lực tài chính yếu kém, còn khách hàng vì mong muốn có nhà mà đặt hết niềm tin vào chủ đầu tư bất chấp rủi ro.

Hậu quả pháp lý phát sinh từ những hợp đồng huy động vốn được ký kết sơ sài thường rất bất lợi cho người mua nhà nếu đưa ra giải quyết tại cơ quan tố tụng. Luật sư Huỳnh Phước Hiệp, Đoàn Luật sư TP.HCM, phân tích: “Hợp đồng là cơ sở pháp lý để các bên giải quyết khi có tranh chấp xảy ra. Thông thường hợp đồng được chủ dự án soạn nên quyền lợi chủ dự án thì nhiều và trách nhiệm thì ít.Khách hàng không đọc kỹ hợp đồng mà ký thì có thể gặp ngay những điều khoản bất lợi cho mình."

Theo Luật sư Hiệp, hợp đồng quy định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Theo đó, vi phạm của một bên không phải là lý do để bên kia cũng vi phạm hợp đồng trừ trường hợp có thỏa thuận rõ trong hợp đồng. Trường hợp một bên không thực hiện đúng thỏa thuận thì bên kia có quyền khởi kiện yêu cầu bên vi phạm tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Bên bị thiệt hại do chậm thực hiện hợp đồng có thể yêu cầu bồi thường đối với thời gian chờ tòa án giải quyết. Tuy nhiên, thời gian giải quyết vụ án tại tòa trên thực tế thường kéo dài và thủ tục rườm rà. Chính vì vậy, trước khi ký hợp đồng, người dân nên quan tâm đến những điều khoản về thời hạn giao căn hộ, trách nhiệm nếu vi phạm thời gian bàn giao căn hộ, bàn giao chủ quyền căn hộ, bảo hành căn hộ, phạt hợp đồng...”

Về vấn đề đòi lại quyền lợi một khi xảy ra tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư, Luật sư Hiệp cho rằng, việc đi kiện là khó khăn, nên tìm một giải pháp ổn thỏa nhất nếu có thể giữa đôi bên: “Nhiều chủ đầu tư đã chọn cách trả lãi dần số tiền khách hàng đã nộp mua nhà. Đây cũng là một trong những cách ứng phó nhằm để hạn chế việc khách hàng khởi kiện ra tòa.

Biện pháp này như một “tình thế” nhằm xoa dịu phản ứng của người mua. Nếu các bên thỏa thuận được thì đây cũng là phương án cách giải quyết. Nếu chủ dự án sử dụng tiền của khách hàng nộp với mục đích trái pháp luật và mất khả năng thanh toán thì mới có cơ sở xác định họ có hành vi “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” (Điều 140 BLHS); nếu không thì cũng chỉ là tranh chấp dân sự giữa hai bên.

Nhiều nhà đầu tư trong tay chỉ có ít tiền và dự án trên giấy nhưng đã mạnh dạn lập dự án, bán căn hộ ảo cho khách hàng, để rồi khi sự cố xảy ra, họ đành “buông tay” vì không đủ năng lực tài chính, để mặc phần thiệt thòi cho người mua. Để khởi kiện thì sẽ tốn rất nhiều thời gian, còn để tố cáo chủ đầu tư chiếm đoạt tài sản của mình thì người tố cáo cần trình chứng cứ.

Điều này rất khó cho người dân. Vì vậy, cách tốt nhất là khi mua căn hộ, người mua cần lựa chọn chủ đầu tư uy tín. Trước khi ký hợp đồng, người dân cần phải thỏa thuận kỹ trách nhiệm và chế tài khi vi phạm hợp đồng. Có như vậy thì mới đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho mình”.

Ngọc Mai