Vướng mắc chủ đầu tư – cư dân
Ông Nguyễn Thanh Bình cho rằng, nhiều nơi đang bùng phát tình trạng tranh chấp của người dân sinh sống tại các khu chung cư. Trong đó có mâu thuẫn giữa Ban quản trị và cư dân xung quanh việc quản lý tòa nhà, dẫn đến cư dân bức xúc, khiếu kiện kéo dài.
“Có hiện tượng căng băng rôn, đơn thư gay gắt. Điển hình như vụ việc ở chung cư Victoria ở Hà Đông. Để xảy ra vấn đề này, trách nhiệm của Ban quản trị chung cư, của chính quyền địa phương (UBND quận Hà Đông) như thế nào?”, ông Bình đặt câu hỏi.
Chủ tịch UBND quận Hà Đông Vũ Ngọc Phụng thừa nhận trong quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư đã xảy ra khá nhiều mâu thuẫn, vướng mắc giữa chủ đầu tư với Ban quản trị, giữa Ban quản trị với người dân. Đặc biệt là trường hợp của toà chung cư Victoria ở khu đô thị Văn Phú Invest.
Theo ông Phụng, trong vụ việc phức tạp ở chung cư Victoria, chủ đầu tư đã bàn giao 100% quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Tuy nhiên, cư dân cho rằng Ban quản trị không minh bạch trong quản lý tài chính, năng lực quản lý yếu kém. Vì vậy, người dân đã tập hợp 775 chữ ký vào đơn kiến nghị thay thế Ban quản trị.
“UBND quận chỉ đạo phường và các phòng ban liên quan có 5 buổi làm việc với Ban quản trị và cư dân nhưng chưa giải quyết được vấn đề. Ngày 1/6 vừa qua, người dân đã tập trung phản đối Ban quản trị với băng rôn, khẩu hiệu. Quận sẽ tiếp tục chỉ đạo giải quyết, trong tháng 7 sẽ tổ chức hội nghị nhà chung cư để lấy tín nhiệm của cư dân xem có thay thế Ban quản trị hay không”, ông Phụng thông tin.
Lãnh đạo quận Hà Đông cũng nêu thực tế, hiện không ít người dân sinh sống tại các nhà chung cư chưa mặn mà với Hội nghị nhà chung cư. Theo quy định, phải có 75% hộ tham dự họp mới đủ điều kiện bầu ra Ban quản trị, nhưng nhiều toà nhà không đảm bảo được con số này.
Đại biểu Duy Hoàng Dương nêu câu hỏi, hiện trên địa bàn thành phố còn bao nhiêu công trình chung cư không đảm bảo phòng cháy, chữa cháy (PCCC), đồng thời đề nghị nêu trách nhiệm của các đơn vị liên quan.
Giám đốc Sở Cảnh sát PCCC, Thiếu tướng Hoàng Quốc Định cho biết, trong số 79 chung cư vi phạm PCCC mà thành phố công bố năm trước hiện đã có 55 công trình khắc phục và được nghiệm thu; các công trình khác đang tích cực khắc phục, trong đó có nhiều công trình đạt tiến độ 70%.
Đối với 5 công trình có biểu hiện chây ì, cơ quan chức năng đang củng cố hồ sơ chuyển công an; trước đó đã chuyển cơ quan điều tra 3 công trình. Liên quan đến PCCC tại các toà nhà tái định cư, Tướng Định cho hay đơn vị liên quan đang hoàn thiện các thủ tục để đầu tư khắc phục bất cập.
Trưởng ban Pháp chế Nguyễn Hoài Nam tranh luận, việc khắc phục PCCC tại tòa nhà tái định cư đã được nêu tại phiên chất vấn năm 2015, ngay sau đó thành phố có văn bản về vấn đề này. Nhưng từ năm 2015 đến nay việc khắc phục vẫn “dậm chân tại chỗ”, cứ trước mỗi kỳ họp, UBND TP lại có văn bản thúc giục. Trách nhiệm chậm khắc phục PCCC tại tòa nhà tái định cư của ai?
Cũng tranh luận về PCCC, Trưởng ban Kinh tế - Ngân sách Nguyễn Thanh Mai đặt vấn đề trách nhiệm của cơ quản lý nhà nước trong việc đưa ra các phương án PCCC tại các toà nhà không có khả năng khắc phục bất cập...
Tuy nhiên chủ toạ thông báo, do hết thời gian chất vấn dành cho nội dung trên nên các câu hỏi của đại biểu sẽ được trả lời bằng văn bản.
Trách nhiệm hai bên
Thay mặt lãnh đạo UBND TP làm rõ thêm một số vấn đề đại biểu chất vấn, Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thế Hùng cho hay, ông đã sống ở chung cư hơn 10 năm qua nên “hiểu được trách nhiệm của chủ đầu tư, cư dân”.
Ông Hùng cho rằng, trách nhiệm của người dân sống trong chung cư rất lớn vì đây là “nơi có nhiều cái chung mà ít cái riêng”. Nếu cư dân không xác định được trách nhiệm thì rất dễ xảy ra mâu thuẫn với chủ đầu tư.
Lãnh đạo thành phố cho biết, nhận thức được tầm quan trọng của công tác quản lý chung cư, vừa qua HĐND cùng MTTQ thành phố đã tổ chức giám sát và tổ chức tiếp xúc tất cả cử tri các quận, huyện có chung cư thương mại, nhà tái định cư, nhà ở xã hội.
Để làm tốt công tác quản lý, vận hành nhà chung cư, Phó Chủ tịch Hà Nội nêu ra một số giải pháp cụ thể như tăng cường quản lý chủ đầu tư từ lập dự án, xây dựng, đưa vào khai thác, sử dụng; vận động người dân thực hiện tốt nghĩa vụ công dân khi sống trong chung cư...
“UBND thành phố thấy phải tiếp tục giải quyết những tồn tại, rà soát văn bản và kiên quyết xử lý các chủ đầu tư, cá nhân cố tình vi phạm”, ông Hùng nói.
Những vụ việc tranh chấp chung cư không phải gần đây mới xảy ra, song khi mạng xã hội phát triển, những diễn biến của các cuộc tranh chấp chung cư cũng trở nên phức tạp hơn và phổ biến hơn. Hiện nay, cư dân mỗi tòa chung cư đều thành lập các nhóm kín hoặc mở trên mạng xã hội. Mọi thông tin lớn, nhỏ đều được cư dân bày tỏ tại đây, cùng với đó là lời kêu gọi gửi đơn thư kiến nghị cũng như tổ chức căng băng rôn, gây sức ép với chủ đầu tư như một phong trào.
Trao đổi với báo chí trước đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và bảo trì tòa nhà (VBMA) cho rằng, loại hình nhà ở chung cư mới phát triển mạnh tại Việt Nam khoảng chục năm nay. Trong khi đó, hiện khung pháp lý còn chưa hoàn thiện và bám sát những bất cập có thể xảy ra nên không tránh khỏi những mâu thuẫn.
Lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cũng cho rằng, ở nước ngoài, dù đã có nhiều năm phát triển loại hình nhà ở chung cư nhưng vấn đề mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn diễn ra. Do đó, theo ông, tình trạng này ở Việt Nam cũng không phải ngoại lệ.
Vị này cũng cho rằng, việc xây dựng các khu dân cư, đô thị mới văn minh là một việc không hề đơn giản và đòi hỏi trách nhiệm không chỉ từ các cơ quan quản lý trong việc ban hành đồng bộ các quy định, chế tài quản lý chung cư mới. Với các chủ đầu tư thì đó là việc tuân thủ trong đầu tư và vận hành dự án. Còn với cư dân, theo ông cũng cần xây dựng được thái độ, ứng xử đúng đắn bởi họ mới là các nhân tố quyết định môi trường sống của cả khu đô thị sau này.
Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Chính phủ về tình trạng cư dân khiếu nại, phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản. Theo cơ quan này, báo cáo của 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về Bộ Xây dựng cho thấy có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp. Trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án và còn 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp không thuộc phạm vi báo cáo như về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác...
Bộ Xây dựng cho biết có 8 tranh chấp cơ bản. Trong đó, tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng: nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê… là một trong những tranh chấp gay gắt trong thời gian qua, chiếm 40 trên tổng số 108 dự án, tương đương khoảng 37%. Tiếp đến là tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị với 39 dự án, khoảng 36%.
Ngoài ra là các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành, chất lượng công trình, chậm cấp giấy chứng nhận...
Bộ cũng chỉ ra 5 nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại. Đầu tiên, theo cơ quan này, quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như: cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung – riêng… chưa đủ rõ. Quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.
Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật về PCCC và các pháp luật khác có liên quan…
“Trong đó có một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng; không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi trong quá trình thực hiện đầu tư theo quy định”, cơ quan này nhận định.
Ngoài ra, theo Bộ Xây dựng, người dân mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký, trong đó đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao. Cơ quan này cho rằng, cũng có trường hợp mặc dù luật pháp đã có quy định giải quyết, nhưng người mua nhà lại chưa nghiên cứu kỹ các quy định của pháp luật hoặc không tham khảo ý kiến tư vấn của các chuyên gia pháp luật nên đưa ra các yêu cầu không hợp lý, không đúng quy định của pháp luật…
Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt, chưa giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp ngay từ khi mới phát sinh dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp kéo dài...
Cơ quan này đề nghị bổ sung các chế tài, xử lý nghiêm khắc với các chủ đầu tư, cá nhân vi phạm. Bộ Xây dựng cho biết sẽ chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư.
Liên quan đến công tác PCCC vốn rất được quan tâm trong thời gian qua, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Công an tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, thực hiện thẩm định, nghiệm thu công tác này. Đặc biệt, với hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì, phần sở hữu chung của nhà chung cư và công tác quản lý vận hành, cơ quan này cho rằng, Bộ Công an cần chủ trì tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể vi phạm...
