Nghị định Chính phủ
Chính phủ mới ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định rõ nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, hoặc xây dựng công trình khác và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Nghị định 69 quy định rõ nhà CCC thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại thuộc trường hợp khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ, hết niên hạn…
Trường hợp nhà CCC chưa hết niên hạn sử dụng nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh thể hiện các kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Các nhà chung cư bị hư hỏng nặng về hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ.
Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường… Nghị định này có hiệu lực từ ngày 1/9/2021.
Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn TP Hà Nội có 1.579 CCC có quy mô từ hai đến năm tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954. Trong đó, mới có 32 CCC được cải tạo, xây dựng mới, 18 dự án đã hoàn thành, đưa vào sử dụng, 14 dự án đang triển khai.
Ðể cải tạo, xây dựng mới các khu CCC, TP Hà Nội đang tiếp tục đẩy nhanh tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết các khu CCC trên địa bàn; nghiên cứu định hướng giải pháp quy hoạch theo khu CCC, nhóm CCC và các CCC độc lập nhằm phát huy tối đa giá trị quỹ đất, khai thác hiệu quả kinh tế và tính khả thi dự án. Bên cạnh đó, thành phố cũng giao cơ quan chức năng lập kế hoạch tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các CCC.
Theo các chuyên gia kinh tế, đối với các chung cư bị khống chế tầng cao, thì có thể tính phương án trả lợi nhuận cho doanh nghiệp bằng cách khai thác các dịch vụ, thương mại một cách lâu dài. Chứ không chỉ đơn thuần là xây cao lên, bán số căn hộ còn lại, sau khi đã trừ đi phần căn hộ trả lại cho người dân, để tìm kiếm lợi nhuận.
TP Hà Nội quyết liệt cải tạo CCC
Thành ủy Hà Nội cũng đã chỉ đạo các đơn vị chức năng xây dựng Ðề án khung, cơ chế chính sách cải tạo CCC, mang tính tổng thể hơn. Không chỉ đề xuất cơ chế chính sách mà cả giải pháp. Ðặc biệt, Hà Nội đã chỉ đạo thành lập Ban chỉ đạo để chỉ đạo xuyên suốt, huy động cả hệ thống chính trị vào cuộc quyết liệt để giải quyết được các vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Hà Nội dự kiến phân loại 3 nhóm chung cư, tập thể cũ để có chính sách riêng cho từng nhóm. Trong số đó, nhóm 1 gồm các khu tập thể với nhiều tòa chung cư như Thành Công, Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh; nhóm 2 gồm 5-7 nhà tập thể cũ; nhóm 3 là các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ.
Đồng thời, cơ quan chức năng cũng tiến hành tổng kiểm định các CCC (phân theo chất lượng A, B, C, D) nhằm ưu tiên xử lý các trường hợp xuống cấp nghiêm trọng cấp độ D, C để cải tạo đồng bộ với đề án của thành phố.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết đã có khung pháp lý rất rõ ràng đối với hoạt động tái thiết các khu CCC, Chính phủ cũng rất ủng hộ chủ trương thực hiện dứt điểm từng khu để đem lại bộ mặt khang trang cho các đô thị, vì sự an toàn của người dân.
Giai đoạn 2021-2025, TP Hà Nội đặt mục tiêu cải tạo, xây dựng lại từ hai đến ba khu CCC và chuẩn bị triển khai các khu CCC còn lại.
Ðể đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại CCC, thành phố tập trung tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các CCC bằng nguồn vốn ngân sách; lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các CCC đối với các chung cư đã có kết quả kiểm định.
Thành phố đã giao Sở Quy hoạch và Kiến trúc nghiên cứu, xây dựng kế hoạch lập đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại CCC bằng nguồn vốn ngân sách; trong đó, ưu tiên cải tạo, xây dựng trước các khu nhà nguy hiểm cấp độ D, như Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh...
Thành phố phối hợp chặt chẽ Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ sửa đổi Nghị định số 101/2015/NÐ-CP để tháo gỡ những vướng mắc, hạn chế, cũng như xác định vai trò chủ đạo của Nhà nước về rà soát, kiểm tra, kiểm định chất lượng nhà CCC; lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết và xác định phạm vi ranh giới dự án.
Ðáng chú ý, với sáu quy hoạch phân khu đô thị tại bốn quận nội đô lịch sử vừa được TP Hà Nội phê duyệt, một số nút thắt trong cải tạo xây dựng lại CCC được tháo gỡ.
Ðiển hình, tại quy hoạch phân khu H1-2, thuộc địa bàn quận Ba Ðình, nơi tập trung rất nhiều CCC, định hướng quy hoạch nêu rõ một số khu vực được phép xây dựng công trình cao tầng, tạo điểm nhấn. Các khu tập thể, CCC khi cải tạo xây dựng lại được phép tăng tầng cao, dành quỹ đất ưu tiên bổ sung hệ thống hạ tầng đô thị, công trình công cộng, không gian xanh.
Ðối với các khu tập thể, CCC, ranh giới, phạm vi nghiên cứu, quy mô dân số, chức năng sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc sẽ được xác định theo dự án riêng trên nguyên tắc giảm mật độ xây dựng, tăng tầng cao công trình, ưu tiên bổ sung hệ thống hạ tầng đô thị, công trình công cộng, không gian xanh, cải thiện môi trường.
Ðối với các CCC riêng lẻ nằm xen trong khu dân cư, khi cải tạo xây dựng lại có thể nghiên cứu xây dựng công trình theo hướng giảm mật độ xây dựng, tăng diện tích cây xanh, tăng tầng cao công trình, bảo đảm không gia tăng dân số.
Chủ tịch UBND TP Hà Nội Chu Ngọc Anh đã ký Quyết định số 2932/QĐ-UBND (ngày 5/7/2021) ủy quyền UBND cấp huyện thực hiện một số nhiệm vụ thuộc quyền hạn của UBND thành phố trong cải tạo CCC.
Cụ thể là: Tổ chức lập, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Khoản 3, Điều 115, Luật Nhà ở 2014 đối với các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà CCC trên địa bàn do mình quản lý; tổ chức di dời, cưỡng chế di dời, phá dỡ đối với nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (khoản 2, Điều 113; khoản 3, Điều 115) và quy định của Chính phủ tại Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Yêu cầu UBND các quận, huyện, thị xã có trách nhiệm thực hiện nội dung được ủy quyền quy định tại Điều 1 của Quyết định số 2932/QĐ-UBND, bảo đảm chặt chẽ về hồ sơ, tuân thủ đầy đủ quy trình, thủ tục đã được pháp luật quy định; chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật và UBND thành phố về việc thực hiện các nội dung được ủy quyền.
Quyết định cũng nêu rõ: Kinh phí để triển khai thực hiện là sử dụng nguồn kinh phí ứng trước của các quận, huyện, thị xã (việc hoàn trả kinh phí đã ứng trước được thực hiện theo các quy định hiện hành của pháp luật, tính trong chi phí thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại CCC sau khi được phê duyệt); nguồn nhân lực để thực hiện là nguồn nhân lực của các cơ quan, đơn vị chức năng trực thuộc UBND các quận, huyện, thị xã.
Theo đại diện UBND quận Ba Ðình, nơi có ba khu chung cư “đất vàng” là Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh vừa được đề xuất cải tạo lại, cho biết, chiều cao tối đa khi cải tạo lại các chung cư trên địa bàn quận là 21 tầng, bởi vậy nhiều doanh nghiệp không mặn mà tham gia.
Ðược tái định cư tại chỗ, được sống ở không gian rộng rãi, tiện nghi hơn, song một “nút thắt” quan trọng cần được gỡ trong các dự án cải tạo CCC đó là hệ số đền bù. Ðây được xem là nguyên nhân lớn khiến nhiều khu tập thể cũ xuống cấp nghiêm trọng vẫn không thể tiến hành cải tạo trong thời gian qua.
