Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 33 dự án
Theo UBND TP Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2022, công tác đấu giá quyền sử dụng đất được quan tâm thực hiện, góp phần khai thác hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách qua các năm, tạo nguồn vốn để phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị và thực hiện thành công chương trình xây dựng nông thôn mới, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp; góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu sử dụng đất được tiếp cận đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội.
Căn cứ chỉ tiêu được giao, trên cơ sở đăng ký của các đơn vị, chỉ tiêu thu từ đấu giá quyền sử dụng đất năm 2022 là 12.450 tỷ đồng.
UBND TP Hà Nội đã quyết định phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2022 của 30 quận, huyện, thị xã, gồm có 634 dự án (có mục đích sử dụng đất để đấu giá quyền sử dụng đất) với tổng diện tích khoảng 1.561,42ha làm căn cứ thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt chuẩn bị quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất năm 2022 và các năm tiếp theo.
Trong đó có 465 dự án đấu giá quyền sử dụng đất có quy mô diện tích dưới 2ha với tổng diện tích khoảng 643,35ha; 169 dự án đấu giá quyền sử dụng đất có diện tích sử dụng đất trên 2ha với tổng diện tích khoảng 918,08ha, phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đối với các dự án xây dựng nhà ở và khu đô thị.
Về tình hình triển khai thực hiện, căn cứ kế hoạch sử dụng đất năm 2022 và nhu cầu sử dụng đất của các đơn vị, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội đã thực hiện hướng dẫn xác định ranh giới thu hồi đất phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đối với 72 dự án đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích khoảng 65ha; trình UBND TP ban hành 33 Quyết định giao đất với tổng diện tích khoảng 24,06ha cho UBND các quận, huyện, thị xã để bổ sung quỹ đất đủ điều kiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất năm 2022.
Kết quả, đến nay, UBND các quận, huyện, thị xã và Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 33 dự án với tổng diện tích khoảng 5,87ha (là diện tích đất ở, không bao gồm đất xây dựng hạ tầng), số tiền trúng đấu giá khoảng 1.955,95 tỷ đồng; đã thu được khoảng 3.106 tỷ đồng (đạt khoảng 25% chỉ tiêu thu ngân sách 2022 từ đấu giá quyền sử dụng đất), trong đó, số thu từ năm 2021 chuyển sang là 1.991 tỷ đồng, thu năm 2022 là 1.115 tỷ đồng (theo số liệu báo cáo của Cục Thuế TP).
Đến thời điểm hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tiếp nhận 11 hồ sơ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có 3 hồ sơ đã trình Hội đồng thẩm định; 1 hồ sơ đã trình Hội đồng thẩm định và đang thực hiện rà soát căn cứ pháp lý theo chỉ đạo của UBND TP; 2 hồ sơ đơn vị tư vấn đã phát hành chứng thư, Sở Tài nguyên và Môi trường đang yêu cầu rà soát nội dung theo quy định và 5 hồ sơ đã ký hợp đồng thuê đơn vị tư vấn xác định giá (Sở Tài nguyên và Môi trường đã có các văn bản đôn đốc đơn vị tư vấn đẩy nhanh tiến độ thực hiện, ban hành chứng thư theo quy định); nhìn chung tiến độ thực hiện chậm so với cùng kỳ năm 2021.
Ngoài ra, UBND TP Hà Nội cho biết, qua rà soát, hiện nay, trên địa bàn TP có 143 dự án/khu đất với tổng diện tích khoảng 87,6ha, đã hoàn thành giải phóng mặt bằng (hoặc là đất không phải giải phóng mặt bằng), đã được UBND TP quyết định giao đất, đang thực hiện thiết lập hồ sơ, chuẩn bị điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.
Công ty tư vấn thẩm định giá ngại tham gia xác định giá đất vì sợ rủi ro pháp luật
Theo đánh giá của UBND TP Hà Nội, quá trình tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP có một số khó khăn, vướng mắc từ khâu thiết lập hồ sơ đấu giá đến chuẩn bị các thủ tục thực hiện đấu giá theo quy định.
Ví dụ, công tác bồi thường, hỗ trợ, thu hồi đất để thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa thực sự nhận được sự đồng thuận cao của người dân bị thu hồi đất.
Bên cạnh đó, đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải thực hiện bổ sung thủ tục hành chính (chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án trên 2ha phải dành đất xây dựng nhà ở xã hội) theo quy định mới tại Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 và Nghị định số 49/2012/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ, dẫn đến nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất phải thực hiện thiết lập lại hồ sơ về quy hoạch, thủ tục đầu tư theo quy định.
Mặt khác, một số dự án phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhưng theo quy hoạch đã được duyệt thì chỉ được xây dựng nhà ở thấp tầng không phù hợp với mục tiêu của nhà ở xã hội hoặc dẫn tới sẽ phát sinh quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội có diện tích nhỏ, manh mún.
Đặc biệt, công tác xác định giá khởi điểm (phải thuê tư vấn xác định giá) còn chậm, nhiều nội dung vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện. Phương pháp xác định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập thặng dư) còn gặp nhiều khó khăn.
Việc ứng vốn từ Quỹ Đầu tư phát triển TP đối với các dự án giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất còn vướng mắc theo Luật Đầu tư công.
Ngoài ra, UBND TP Hà Nội cũng chỉ ra một số hạn chế. Nổi bật là các đơn vị được giao chủ đầu tư thực hiện dự án đấu giá quyền sử dụng đất còn thiếu tính chủ động trong việc thực hiện các quy trình thủ tục từ khâu thiết lập hồ sơ quy hoạch, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư, thu hồi đất GPMB, đến thực hiện các thủ tục về đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến tạo lập quỹ đất đấu giá còn chậm.
Bên cạnh đó, thời gian qua, có vụ việc đấu giá có tồn tại nên các đơn vị tham gia thực hiện có tâm lý e ngại dẫn đến việc chậm thực hiện các thủ tục, các đơn vị tư vấn lập chứng thư xác định giá khởi điểm chậm; chậm thẩm định, quyết định phê duyệt giá khởi điểm; các quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá thận trọng cầu toàn nên chậm tiến độ thực hiện…
Các nguyên nhân khách quan được chỉ ra là pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai còn nhiều nội dung chưa đồng bộ, thống nhất, dẫn đến khó khăn trong thực hiện (chưa quy định rõ việc thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thuộc trường hợp thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; việc ứng vốn GPMB thực hiện theo Luật Đầu tư công, Luật Đất đai không đồng nhất,...).
Thực hiện các quy định mới của Chính phủ dẫn đến phải điều chỉnh về quy hoạch, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định giao đất.
Đáng chú ý, TP Hà Nội cho biết, hiện nay, trên địa bàn TP các Công ty tư vấn thẩm định giá đều e ngại hoặc từ chối tham gia xác định giá đất (khởi điểm) vì sợ rủi ro liên quan đến pháp luật.
Phương pháp xác định giá cụ thể (giá khởi điểm đấu giá) phải thu thập nhiều thông tin tài sản so sánh, nhưng thị trường giao dịch bất động sản chưa minh bạch, giao dịch bất động sản không quy định phải qua ngân hàng và chưa có quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng mua bán.
Nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh, nhiều chỉ tiêu tính toán chi phí phát triển chưa được hướng dẫn chi tiết cụ thể...
Đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định
Trong những tháng tới, UBND TP Hà Nội cho biết sẽ tiếp tục thực hiện Công điện số 1767/CĐ-TTg ngày 21/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; văn bản số 2015/VPCP-PL ngày 1/4/2012 của Văn phòng Chính phủ về việc rà soát pháp luật về đấu giá tài sản…
Cùng với đó, tiếp tục chỉ đạo, yêu cầu các sở, ngành, đơn vị, địa phương theo chức năng nhiệm vụ của đơn vị tập trung hoàn thiện các thủ tục hành chính về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.
Thường xuyên chỉ đạo các Sở, ngành chuyên môn, kiểm tra các địa phương chưa chủ động, chậm thực hiện các quy trình, thủ tục, hồ sơ về đấu giá quyền sử dụng đất, đề xuất tháo gỡ khó khăn, vướng mắc vượt thẩm quyền; đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.
Đôn đốc các quận, huyện, thị xã hoàn thành nhanh thủ tục xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo Quyết định số 1841/QĐ-UBND ngày 01/6/2022 của UBND TP về việc ủy quyền cho UBND quận, huyện, thị xã quyết định điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; thực hiện đầy đủ, đúng quy trình tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất…
TP Hà Nội cũng sẽ báo cáo xin chủ trương và tổ chức thí điểm thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở (không thuộc đối tượng thu hồi đất), theo đó chủ đầu tư tự thỏa thuận về bồi thường GPMB sau khi trúng đấu thầu; hoàn chỉnh các nội dung để kiến nghị với Trung ương một số vấn đề…
