Góp ý Luật Đất đai sửa đổi tại Trường Đại học Luật TP HCM: Đề xuất tăng yếu tố thị trường

Ngày 17/6, Trường Đại học Luật TP HCM tổ chức Hội thảo với chủ đề “Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong bối cảnh mới”, thu hút đông đảo nhà khoa học, chuyên gia, nhà quản lý và đại diện các cơ quan, tổ chức hành nghề luật tham dự.

Phát biểu khai mạc, PGS.TS Trần Việt Dũng, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP HCM cho biết, Luật Đất đai năm 2024 đã tạo ra nhiều đổi mới quan trọng trong quản lý, sử dụng đất, góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch và bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, quá trình triển khai cũng phát sinh nhiều vấn đề mới liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giá đất, tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai.

PGS.TS Trần Việt Dũng cho biết, trong bối cảnh Chính phủ đã trình đề xuất bổ sung Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào Chương trình lập pháp năm 2026, hội thảo có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp các luận cứ khoa học phục vụ quá trình hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai thời gian tới.

Tại hội thảo, PGS.TS Lưu Quốc Thái, Giảng viên cao cấp Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP HCM trình bày tham luận về yếu tố thị trường trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Theo ông, đất đai không chỉ là tài nguyên mà còn là tài sản, hàng hóa và tư liệu sản xuất quan trọng, do đó quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất cần được xây dựng trên nguyên tắc bình đẳng, tôn trọng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất.

PGS.TS Lưu Quốc Thái nhận định, với tương quan giữa thu nhập bình quân đầu người khoảng 7.000 - 8.000 USD/năm và giá nhà phổ biến ở mức 80 - 100 triệu đồng/m², người dân có thể phải mất từ 40 - 60 năm tích lũy mới có khả năng sở hữu nhà ở. 

PGS.TS Lưu Quốc Thái cho rằng, nguyên nhân không chỉ xuất phát từ quan hệ cung - cầu mà còn liên quan đến cơ chế định giá đất hiện hành khi Nhà nước vừa giao đất, vừa xác định giá đất áp dụng cho người sử dụng đất.

Ông đề xuất tăng cường cơ chế thương lượng trong các giao dịch đất đai, xem biện pháp thu hồi đất bằng quyết định hành chính là giải pháp cuối cùng, qua đó hướng tới xây dựng thị trường quyền sử dụng đất vận hành minh bạch, lành mạnh và hiệu quả hơn.

Ở góc độ quy hoạch, ThS Ngô Gia Hoàng và ThS Hoàng Thị Biên Thùy (Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP HCM) trình bày tham luận Hoàn thiện pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Chuyên gia đề xuất tinh gọn hệ thống quy hoạch, tăng cường tính minh bạch trong điều chỉnh quy hoạch, bảo đảm tốt hơn quyền tiếp cận thông tin và quyền tham gia của người dân đối với các quyết định liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất.

Tham luận cũng nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát quyền lực trong hoạt động điều chỉnh quy hoạch, khắc phục tình trạng “quy hoạch treo” và nghiên cứu xây dựng cơ chế kế hoạch sử dụng đất 5 năm cấp xã phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Trong khi đó, PGS.TS.GVCC Phan Trung Hiền và NCS.ThS Nguyễn Dương Anh Thắng (Trường Đại học Cần Thơ) tập trung phân tích Những điểm nghẽn cần tiếp tục tháo gỡ trong quy định về thu hồi đất trong giai đoạn hiện nay.

Theo chuyên gia, cần tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan đến căn cứ thu hồi đất trong bối cảnh không còn kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; xác định rõ mục đích thu hồi đất để phân biệt lợi ích công cộng với lợi ích thương mại; đồng thời hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục và hiệu lực thông báo thu hồi đất.

Các tác giả cũng đặt vấn đề về quyền tham gia của người dân trong quá trình điều chỉnh quy hoạch và yêu cầu hoàn thiện cơ chế bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi theo hướng minh bạch, công bằng và bền vững hơn.

Tại phiên thảo luận, nhiều chuyên gia cho rằng quá trình sửa đổi Luật Đất đai thời gian tới cần tiếp cận theo hướng tổng thể, bảo đảm tính đồng bộ giữa pháp luật đất đai với pháp luật đầu tư, kinh doanh bất động sản, quy hoạch và tài chính công.

Bên cạnh đó, các đại biểu cũng nhấn mạnh vai trò của chuyển đổi số, cơ sở dữ liệu đất đai và minh bạch hóa thông tin trong nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

Hội thảo nhận được 57 đề xuất tham luận, tiếp nhận 41 bài viết hoàn chỉnh và tuyển chọn 25 tham luận chất lượng để công bố trong kỷ yếu.