Tránh rủi ro cho DN khi tiếp cận đất đai
Phát biểu tại Hội thảo, với mong muốn được lắng nghe các ý kiến đóng góp trực tiếp vào từng điều, khoản trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị cần làm rõ những điều kiện thuận lợi của dự thảo Luật để tất cả doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai công bằng, sử dụng, khai thác hiệu quả, nhất là đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ. Theo Phó Thủ tướng, mọi doanh nghiệp, không phân biệt quy mô, loại hình, đều cần tiếp cận đất đai, khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, Phó Thủ tướng nêu một số chính sách cần lấy ý kiến cụ thể như phương thức tạo quỹ đất, phát triển quỹ đất; các hình thức tiếp cận đất (đấu thầu, đấu giá, chỉ định, tự thỏa thuận…) và phải bảo đảm cải cách thủ tục hành chính… “Những nội dung này cần nghiên cứu rất kỹ trong từng trường hợp để không mang tính hình thức, có chế tài, chế định cụ thể, triển khai rõ ràng, minh bạch, tránh hệ lụy, rủi ro cho doanh nghiệp”, Phó Thủ tướng nói.
Đề cập đến vấn đề kinh tế đất đai, Phó Thủ tướng cho rằng mấu chốt là phương pháp tính toán, định giá đất đai. Phó Thủ tướng phân tích, nếu định giá đất đai không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp do nguyên nhân chủ quan, duy ý chí. Hiện nay có 5 phương pháp định giá đất nhưng rất khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu rõ ràng, phản ánh, thống kê đầy đủ giá trị đất đai, hoạt động kinh doanh đất đai. Đây là cơ sở để xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường, ổn định, có sự điều tiết của Nhà nước, được cập nhật khi có biến động.
Bảng giá đất sẽ là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai một cách công bằng, minh bạch, đồng thời điều hòa giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, Nhà nước, doanh nghiệp cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau.
Về các hình thức thu hồi đất đai hiện nay (doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân sau đó Nhà nước thực hiện thu hồi hoặc Nhà nước thực hiện thu hồi và giao đất sạch cho doanh nghiệp), Phó Thủ tướng cho biết dự thảo Luật dự kiến mở rộng thêm một số khái niệm, như Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất phát triển cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, bảo vệ môi trường, đảm bảo điều kiện an toàn…
Rất khó khăn nếu để DN tự thỏa thuận thu hồi đất
Tại Hội thảo, những nội dung, quy định liên quan đến bảng giá đất và giá đất cụ thể nhận được nhiều ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp. Một số chuyên gia cho rằng, dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất nhưng vẫn còn hệ thống “2 giá đất” là giá trong bảng giá đất và giá đất cụ thể. Việc xây dựng, áp dụng hai loại giá này vẫn còn nhiều điểm chưa rõ về nội dung chính sách lẫn kỹ thuật lập pháp; cần làm rõ thẩm quyền, quy trình và phương pháp xây dựng cũng như việc áp dụng, công tác tổ chức thực hiện khi xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể.
Một số ý kiến cho rằng, cần làm rõ hơn về chu kỳ xem xét, đánh giá giá đất phổ biến trên thị trường trong thời gian bao lâu cũng như quy mô xem xét phải tương đồng các điều kiện xã hội tương đương, nếu không luật hóa sẽ khó áp dụng. Trong khi đó, việc áp dụng trên thực tế quy định này ngay ở thời điểm luật được thông qua còn khó khăn do cần có hệ thống dữ liệu chung. Toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường…
Góp ý một số nội dung cụ thể, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ thực tế từ doanh nghiệp của ông khi có một dự án mà 8 năm nay vẫn ở tình trạng “xôi đỗ”, chưa thể giải phóng mặt bằng xong để làm dự án. Ông phản ánh, nếu để doanh nghiệp tự thỏa thuận trong thu hồi đất thì sẽ rất khó khăn. “Tất cả các doanh nghiệp bất động sản sẽ đều đầu hàng, không làm được, không thỏa thuận được với người dân. Nếu như thỏa thuận miếng đất dịch vụ nhỏ khoảng 3-5 người thì có thể làm được, nhưng hàng trăm, hàng nghìn người thì mỗi người một ý, nếu như tự thỏa thuận thì “tiêu diệt” luôn bất động sản. Mong Ban soạn thảo cân nhắc điều này”, ông nói và đề xuất Nhà nước xây dựng cơ chế đền bù nhằm bảo đảm chính xác, không thiệt thòi cho người dân.
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (tại khoản 2 Điều 153, ) nên được chuẩn hóa là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng trong thời gian nhất định, cần nêu rõ là bao lâu, đã loại trừ các yếu tố đột biến, có thể gọi là giá đất chuẩn, giá đất tham chiếu. Cùng với đó, cần quy định bảng giá đất sẽ được công bố định kỳ hàng năm, nhưng vào thời điểm, thời gian cụ thể.
Về phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất…, ông Lực cho rằng nên quy định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất. Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026. Ngoài ra, tổ chức tư vấn định giá đất nên là một cơ quan độc lập, khách quan, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề, không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, UBND cấp tỉnh hay cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở Trung ương, địa phương…
Phó Thủ tướng nêu nghịch lý “2 chính sách và 2 giá” nếu doanh nghiệp tự thỏa thuận thì giá đền bù rất cao, do doanh nghiệp thu lợi nhuận cao, nhưng chỉ đối với những dự án quy mô nhỏ; trong khi đó, những dự án quy mô lớn do Nhà nước thực hiện thu hồi có giá đền bù thấp hơn, do phải bảo đảm công bằng, hài hòa các mục tiêu, kể cả về lợi ích kinh tế, các vấn đề xã hội. Phó Thủ tướng cho hay, trên thực tế, chưa có doanh nghiệp tự thỏa thuận được giá đền bù thu hồi đất đối với dự án quy mô lớn, làm ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả sử dụng đất đai.
