Gỡ điểm nghẽn pháp lý để khơi thông thị trường bất động sản

Hoàn thiện thể chế để đồng hành cùng doanh nghiệp

Tham dự hội nghị có bà Lê Thị Hoàng Thanh, Phó Cục trưởng Cục Pháp luật dân sự - kinh tế (Bộ Tư pháp) - chủ trì hội nghị. Về phía khách mời có các doanh nghiệp, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh hoạt động trên địa bàn TPHCM và các tỉnh lân cận. Ngoài ra còn có đại diện các Sờ, ban, ngành và các cơ quan khác có liên quan như Sở Tư pháp, các hiệp hội, hội doanh nghiệp, ngành nghề, cơ quan, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, chuyên gia pháp lý, luật sư..

Phát biểu khai mạc hội nghị, bà Lê Thị Hoàng Thanh, Phó Cục trưởng Cục Pháp luật dân sự - kinh tế (Bộ Tư pháp) cho biết, hội nghị được tổ chức trong khuôn khổ Chương trình hỗ trợ pháp lý liên ngành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh giai đoạn 2026-2030. Đây là diễn đàn để các doanh nghiệp, hiệp hội nghề nghiệp, chuyên gia và cơ quan quản lý cùng trao đổi, góp ý đối với các dự thảo chính sách, văn bản quy phạm pháp luật có tác động lớn đến hoạt động sản xuất, kinh doanh; đồng thời triển khai các hoạt động hỗ trợ pháp lý phản ứng nhanh đối với các quy định mới của pháp luật.

Theo bà Thanh, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản được đặt ra sau quá trình tổng kết thực tiễn thi hành Luật năm 2023. Mặc dù Luật đã tạo khuôn khổ pháp lý quan trọng cho thị trường, song nhiều quy định đã bộc lộ bất cập trước yêu cầu phát triển mới, đặc biệt trong bối cảnh thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và chuyển đổi số. Cơ quan soạn thảo xác định mục tiêu của lần sửa đổi này là xây dựng môi trường đầu tư, kinh doanh minh bạch, ổn định, giảm chi phí tuân thủ, đồng thời bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật có liên quan.

Đáng chú ý, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng theo hướng tinh gọn, còn 10 chương, 62 điều, giảm 21 điều so với Luật năm 2023. Chính phủ cũng xác định bốn nhóm chính sách trọng tâm gồm: tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn; cải cách điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính; phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp; đồng thời bổ sung các cơ chế mới nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và điều tiết thị trường.

HoREA đề xuất nhiều giải pháp hoàn thiện dự thảo Luật

Tại hội nghị, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đánh giá cao định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản khi tiếp tục kế thừa những quy định còn phù hợp của Luật năm 2023, đồng thời bổ sung nhiều cơ chế mới nhằm tăng cường công khai, minh bạch thị trường, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, phân cấp, phân quyền và thúc đẩy chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản. Theo HoREA, đây là những nội dung quan trọng góp phần cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước cũng như bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

Tuy nhiên, HoREA cũng cho rằng một số quy định trong dự thảo vẫn cần tiếp tục được nghiên cứu để bảo đảm tính khả thi khi triển khai. HoREA kiến nghị mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với các mô hình kinh doanh bất động sản mới; hoàn thiện quy định về giao dịch điện tử; bổ sung cơ chế quản lý đối với cá nhân kinh doanh bất động sản; đồng thời xây dựng cơ sở dữ liệu và mã số định danh cho đội ngũ môi giới nhằm nâng cao tính minh bạch và chuyên nghiệp của thị trường.

Đối với hoạt động huy động vốn và chuyển nhượng dự án, HoREA đề xuất điều chỉnh quy định về đặt cọc theo hướng hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và khách hàng; tiếp tục duy trì cơ chế để bên mua được quyền lựa chọn có yêu cầu bảo lãnh ngân hàng hay không nhằm giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp. Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng dự án theo hướng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A), cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, kể cả nghĩa vụ tài chính, thay vì coi đây là rào cản tuyệt đối đối với giao dịch.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề xuất nghiên cứu cơ chế cho phép cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua căn hộ lưu trú trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng với giới hạn phù hợp. Theo HoREA, giải pháp này sẽ góp phần thu hút nguồn vốn đầu tư quốc tế, nâng cao sức cạnh tranh của thị trường bất động sản Việt Nam và tạo thêm động lực cho tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới.

Cần xử lý tận gốc các điểm nghẽn về thủ tục và đất đai

Cũng tại hội nghị, Luật sư Phạm Thị Thu Trang, Đoàn Luật sư TP HCM, cho rằng việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cần tập trung xử lý ba nhóm “điểm nghẽn” lớn đang cản trở hoạt động đầu tư, kinh doanh, gồm: trình tự, thủ tục đầu tư và triển khai dự án; tiếp cận, sử dụng đất; cùng các quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án và bảo đảm tính minh bạch của thị trường.

Theo Luật sư Thu Trang, nhiều khó khăn hiện nay không xuất phát từ việc thiếu quy định pháp luật mà chủ yếu do sự chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng. Sự thiếu đồng bộ này khiến nhiều dự án dù đã hoàn thành một số thủ tục vẫn không thể tiếp tục triển khai vì vướng mắc về đất đai hoặc nghĩa vụ tài chính, kéo theo thời gian thực hiện dự án bị kéo dài, chi phí đầu tư gia tăng và làm giảm hiệu quả huy động nguồn lực xã hội.

Từ thực tiễn đó, bà Trang kiến nghị việc hoàn thiện các dự thảo luật cần được thực hiện theo hướng đồng bộ giữa các đạo luật có liên quan; tiếp tục cắt giảm thủ tục hành chính; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường và giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Đây là giải pháp quan trọng để vừa tháo gỡ khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, vừa nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới.

Phát biểu bế mạc hội nghị, bà Lê Thị Hoàng Thanh đánh giá cao những ý kiến đóng góp của các chuyên gia, hiệp hội nghề nghiệp và cộng đồng doanh nghiệp. Theo bà Thanh, các ý kiến tại hội nghị sẽ được Cục Pháp luật dân sự - kinh tế tổng hợp, phối hợp với cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng như các chính sách pháp luật liên quan, góp phần xây dựng môi trường pháp lý ổn định, minh bạch, hiện đại hơn cho thị trường bất động sản.