Giao đất cho doanh nghiệp cổ phần hoá: Chưa cụ thể và kém hấp dẫn

Cơ chế giao đất chưa hấp dẫn

Sở dĩ đa số  doanh nghiệp đều lựa chọn hình thức thuê đất bởi giá thuê đất được tính hàng năm, nên số tiền phải trả không quá lớn, doanh nghiệp hạch toán vào kết quả sản xuất kinh doanh hàng năm. Trong quá trình sử  dụng đất, doanh nghiệp thực hiện theo đúng mục đích sản xuất, kinh doanh ban đầu, không chuyển đổi sang làm nhà ở, thì vẫn được sử dụng đất lâu dài. Nếu lựa chọn hình thức giao đất có đưa giá trị quyền sử dụng đất vào xác định giá trị tài sản của doanh nghiệp, thì giá trị doanh nghiệp bị đội lên quá cao, không hấp dẫn người mua cổ phần, kể cả người lao động được ưu đãi giảm trừ theo số năm công tác. Mặt khác, cho dù doanh nghiệp lựa chọn hình thức giao đất, theo quy định, không được giao quá 70 năm, không được chuyển đổi mục đích sử dụng. Như vậy, đối với doanh nghiệp cổ phần hoá, nhận giao đất không có lợi thế bằng thuê đất.Về cơ chế chính sách, Nghị định 109 của Chính phủ về cổ phần hoá DNNN và các nghị định trước đây đều cho phép doanh nghiệp được lựa chọn tiếp tục thuê đất hoặc chuyển sang giao đất có tính quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp. Các doanh nghiệp như Công ty cổ phần ắc- quy Tia Sáng, Bao bì PP, Nhựa Thiếu niên Tiền phong, Sơn Hải Phòng...đều chọn hình thức thuê đất.

Việc các doanh nghiệp không mặn mà với cơ chế giao đất còn có nguyên nhân khác là do những bất cập trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Nhiều doanh nghiệp không có các hồ sơ, tài liệu về đất như bản đồ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất. Có doanh nghiệp sử dụng diện tích đất thừa ra so với số liệu trên giấy tờ, sổ sách; ngược lại, có doanh nghiệp để bị lấn chiếm đất hoặc đã xây nhà tập thể và phân phối cho người lao động nhưng vẫn tính vào diện tích đất của doanh nghiệp…Những bất cập trên dẫn đến những khó khăn khi phải xác định diện tích sử dụng đất của doanh nghiệp và tính giá trị quyền sử dụng đất.

Xác định lợi thế về vị trí đất chưa rõ

Vướng mắc khác là việc xác định lợi thế về đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp. Đối với các doanh nghiệp có trụ sở hoặc đang sử dụng đất rộng, đất ở các trung tâm đô thị, nhất là đất mặt đường, có lợi thế hơn rất nhiều so với các doanh nghiệp diện tích sử dụng đất không lớn, ở xa trung tâm đô thị, xa các tuyến đường giao thông. Hiện nay, căn cứ để xác định lợi thế vị trí đất doanh nghiệp đang sử dụng  theo Thông tư số 146/2007/TT-BTC, “giá trị lợi thế vị trí của lô đất được xác định bằng chênh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, trong điều kiện bình thường so với giá do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định và công bố ngày 1-1 của năm để thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp”. Theo quy định này, nếu giá đất do UBND các tỉnh, thành phố công bố vào ngày 1-1 sát với giá thị trường thì không có  chênh lệch. Cách tính trên không căn cứ vào khả năng sinh lời của vị trí đất. Do vậy, quá trình xác định lợi thế vị trí đất, có lô đất không có vị trí thuận lợi lại được xác định cao hơn lô đất có vị trí thuận lợi và gần bằng giá giao đất. Đến ngày 30-6-2008, trong 100 DNNN hoàn thành xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hoá, Ban chỉ đạo, Hội đồng thẩm định chỉ xác định 26,6 tỷ đồng là lợi thế về vị trí đất.

Ngoài ra, việc cổ phần hoá phần vốn góp của Nhà nước trong các doanh nghiệp liên doanh với nước ngoài chưa thực hiện được. Trước đây, phần vốn góp của phía Việt Nam chủ yếu là bằng giá trị quyền sử dụng đất. Nay việc quản lý phần vốn góp đó có nhiều bất cập do doanh nghiệp được giao đại diện phần vốn góp của phía Việt Nam hoặc giải thể hoặc chuyển đổi mô hình hoạt động từ DNNN sang công ty cổ phần mà phần vốn góp của nhà nước để ngoài sổ sách. Một số đối tác nước ngoài lợi dụng điều đó, nhập nhèm trong góp vốn hoặc chậm đưa phần vốn góp đăng ký theo giấy chứng nhận đầu tư vào thực hiện dự án…

Cần cụ thể và rõ ràng

Để xác định chính xác những lợi thế về vị trí đất, tăng nguồn thu cho Nhà nước, bảo đảm công bằng giữa các DNNN cổ phần hoá với các doanh nghiệp khác, Trung ương cần có những quy định mới, cụ thể và rõ ràng hơn trong cách tính lợi thế về đất. Khi doanh nghiệp lựa chọn hình thức giao đất có tính quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hoá, Nhà nước nên cho phép doanh nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu phù hợp với quy hoạch. Đối với việc quản lý phần đất hay vốn góp của phía Việt Nam trong công ty liên doanh với nước ngoài cần có sự đánh giá lại về giá trị phần vốn góp và giao trách nhiệm quản lý cho cơ quan Nhà nước. Để quản lý phần vốn còn lại của Nhà nước trong các doanh nghiệp cổ phần hoá, Nhà nước cần có cơ chế cho địa phương được thành lập công ty quản lý vốn Nhà nước tại doanh nghiệp, tuỳ tình hình có thể đầu tư tiếp hoặc bán bớt phần vốn Nhà nước tại mỗi doanh nghiệp, nhằm phát huy hiệu quả cao nhất phần vốn góp của Nhà nước.