Giải pháp nào cho những bất cập trong quản lý, sử dụng tài sản chung tại các chung cư mini, khu tập thể?

Trước đây, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2010/NÐ-CP về việc hướng dẫn Luật Nhà ở, nay được thay thế bởi Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Theo đó, chung cư mi-ni được xem là phù hợp với nhu cầu sử dụng cũng như khả năng tài chính, trong bối cảnh giá nhà đang quá cao so với thu nhập thực tế của nhiều người. Tuy nhiên, xét về lâu dài, việc sử dụng chung cư mi-ni vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trong công tác quản lý, sử dụng. Thứ nhất: Việc xây dựng chung cư mini có nhiều tầng tại các đô thị, quận nội thành, gây “quá tải hạ tầng” và không đảm bảo an toàn về phòng cháy chưa cháy, diện tích sử dụng chung khi để xe, chưa có khung pháp lý rõ ràng, thường xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu. Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư muốn tiết kiệm chi phí nên thường lách luật không thực sự chú trọng tới các phương pháp đảm bảo an toàn và điều kiện sử dụng cho người dân. Nếu có cũng chỉ là tạm bợ hoặc được xây trong những ngõ nhỏ, hẻm nhỏ nên khi có hỏa hoạn xảy ra thì sẽ rất khó khăn trong công tác cứu chữa.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS - Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội

Thứ hai: Thực thế trong công tác quản lý, giải quyết kiến nghị, phản án của người dân thì các cơ quan chức năng chỉ lý giải chung chung mà không có hướng xử lý, giải quyết triệt để từng vấn đề theo đúng quy định của pháp luật. Các căn hộ chung cư mini thường có diện tích nhỏ từ 30 – 60m2. Do diện tích căn hộ nhỏ nên mật độ căn hộ của khu chung cư mini cũng khá cao nên dẫn đến việc hạ tầng không đảm bảo như chỗ gửi xe, hệ thống điện nước, an ninh, an toàn cho cuộc sống của người dân.

Thứ ba: Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì: “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Đối với trường hợp được xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ”. Tuy nhiên, quy định này đã bị nhiều cá nhân, tổ chức lợi dụng đã dẫn đến tình trạng “khoét lõm” xây dựng tràn lan các chung cư mini tại các đô thị lớn, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây mất mỹ quan, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy cũng như thiếu các tiện ích, dịch vụ phục vụ cư dân, mà lẽ ra loại nhà này chỉ nên cho phép kinh doanh cho thuê nhà chứ không được sử dụng để ở.

Thứ tư: Các quy định về quản lý và sử dụng chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng thường không được các bên quan tâm, chú trọng dẫn đến việc sử dụng các tiện ích chung như thang máy, hành lang, hầm để xe cũng như chi phí sử dụng các tiện ích đó, biểu giá điện, nước sinh hoạt không đảm bảo theo đúng quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành khác.

Vì vậy, các nhà hoạch định chính sách có biện pháp tháo gỡ, nếu hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng phải tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trong trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai phòng ở trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi phòng ở theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng thì chủ sở hữu được kinh doanh cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.

Để giải quyết dứt điểm những bất cập trong việc quản lý và sử dụng chung cư mi-ni rất cần các bộ, ngành và các cấp chính quyền liên quan cần phải có văn bản quy định cụ thể, rõ ràng việc xây dựng, quản lý, sử dụng loại hình nhà chung cư mini, nhằm bảo đảm trật tự, an toàn xã hội nói chung đồng thời không gây thiệt thòi về quyền và lợi ích chính đáng của người dân. Hơn nữa, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng cần phải chú trọng, phối hợp chặt chẽ để có văn bản hướng dẫn và chỉ đạo các tỉnh, thành phố thực hiện đúng các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Trong đó, vấn đề kinh phí bảo trì và quản trị nhà chung cư; xử lý các vi phạm; tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các vi phạm là hết sức cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho người dân.