Giải bài toán pháp lý cho thị trường bất động sản

Hàng loạt dự án chững lại 

Tại hội nghị BĐS 2019 tổ chức tại TP.HCM hôm 25/9, ông Từ Lương - Giám đốc Trung tâm Báo chí TP.HCM dẫn số liệu của thống kê cho biết, tính đến cuối năm 2018, TP. HCM có dân số cơ bản xấp xỉ 9 triệu người, nếu tính dân số lưu trú, con số đó ước trên 13 triệu dân.

Mật độ dân số cao, tốc độ đô thị hóa nhanh bậc nhất nước, việc tiếp nhận khoảng trên 200.000 dân số mỗi năm đặt ra yêu cầu cao phát triển hạ tầng – xây dựng và nhà ở rất lớn. Vì vậy, TP. HCM luôn là địa bàn có thị trường địa ốc sôi động, thu hút đông đảo DN, nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, 6 tháng đầu năm 2019, thị trường BĐS TP. HCM đã có sự chững lại trong tất cả các phân khúc. Theo thống kê từ Hiệp hội BĐS TP.HCM, mới chỉ có 3 dự án (DA) nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP công nhận với quy mô 924 căn hộ, giảm 16 DA so với cùng kỳ năm 2018.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng TP. HCM cũng đã đề xuất UBND TP chấp thuận đầu tư 10 DA nhà ở thương mại, giảm 46 DA (xấp xỉ  82,2% so với cùng kỳ năm trước). Số DA đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai là 24 với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 DA (xấp xỉ 29,4%). Từ đầu năm đến nay, chỉ có hơn 4.100 căn hộ được chính thức mở bán trên thị trường TP. HCM - đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi từ năm 2014.

Trên diện rộng của thị trường, cùng với xu hướng chuyển dịch các DN lớn ra khỏi TP ngày càng rõ nét do sự vươn lên, cạnh tranh thu hút đầu tư của các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, những tháng đầu năm 2019 cũng chứng kiến giá trị tăng thêm của ngành xây dựng lần đầu tiên giảm sau nhiều năm tăng trưởng liên tục. Trong khi đó, hiện tượng đầu cơ đất đai, vi phạm pháp luật trong xây dựng vẫn diễn biến phức tạp ở nhiều nơi, nhiều công trình trọng điểm hiện đang gặp khó khăn về đền bù giải phóng mặt bằng, tiến độ thực hiện và giải ngân nguồn vốn đầu tư công đạt thấp.

Cần rà soát, xây dựng Nghị định bổ sung 

Theo GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, nguyên nhân của tình trạng trên là do xung đột pháp luật giữa các nhóm luật. 

Ông cho biết, năm 2009, Quốc hội đã phải ban hành Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản để sửa đổi nhóm luật ban hành trong giai đoạn 2003 - 2005 bao gồm Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật DN, Luật Đất đai và Luật Nhà ở vì lý do một số xung đột pháp luật giữa các luật này.

Đến nay, câu chuyện xung đột pháp luật lại diễn ra đối với nhóm luật nói trên, nhưng trên phạm vi rộng hơn và phức tạp hơn. Các luật có liên quan lúc này bao gồm Luật Xây dựng 2014, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Đấu thầu 2013, Luật Đất đai 2013, Luật Bảo vệ môi trường 2014, Bộ luật Dân sự 2015.

Nhiều DA đầu tư đã được phê duyệt nhưng phải dừng lại để rà soát tính phù hợp với pháp luật. TP. HCM đã quyết định cho dừng lại 150 DA để rà soát và điều chỉnh, đến nay vẫn còn 30 DA đang phải tiếp tục rà soát. Số DA đầu tư mới đủ điều kiện để phê duyệt cũng giảm khá mạnh, từ đầu năm mới chỉ có vài DA được phê duyệt thay vì con số vài trăm DA của những năm trước. Phân khúc BĐS Condotel cũng giảm cung rất mạnh do “khoảng trống” pháp luật khiến cả chủ đầu tư DA và chủ đầu tư thứ cấp đều không muốn bỏ tiền vào đầu tư khi rủi ro pháp lý đang tồn tại.

Trạng thái bất cập pháp luật xuất hiện dưới dạng các “khoảng trống” pháp luật, xung đột pháp luật giữa hai hay nhiều luật, hoặc xung đột pháp luật giữa luật này với văn bản hướng dẫn thực thi luật khác. Tình trạng này dẫn đến hậu quả là hoạt động đầu tư bị ách tắc, chuỗi giá trị sản xuất, dịch vụ bị đứt đoạn, nguồn cung BĐS bị suy giảm sẽ gây sốt giá BĐS do thiếu cung trong những năm tới. 

Theo GS Đặng Hùng Võ, Chính phủ cần tổ chức rà soát để xác định các nội dung cần bổ sung nhằm lấp đầy khoảng trống. Từ đó, xây dựng gấp một Nghị định, trong đó cần tập trung  quy định thống nhất về trình tự, thủ tục thực hiện một DA đầu tư và trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép ban hành…