 |
| Mỗi dự án có chi phí “mềm” riêng”. Ảnh minh họa |
Không có ba-rem cho giá gốc
Đối với hầu hết người mua nhà, kể cả người đầu cơ lẫn người có nhu cầu thực, thì giá gốc vẫn được quan niệm chính là giá do chủ đầu tư công bố, là giá đăng ký với cơ quan thuế. Mua giá gốc là mua được sản phẩm trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc qua sàn giao dịch bất động sản (BĐS) mà không phải trả thêm khoản "tiền chênh". Trên thực tế diễn biến thị trường BĐS Hà Nội những năm qua, chỉ có những suất "ngoại giao" mới mong có được giá gốc, còn đa số sản phẩm ra thị trường đã qua vài ba lần chênh với mức chênh không hề nhỏ.
Thế nhưng, giá do chủ đầu tư đưa ra thực sự là giá gốc hay chưa?. Giá gốc được tính trên những cơ sở nào?. Tại sao cùng một công trình có chất lượng tương đương nhau, ngoại trừ yếu tố giá đất, thì giá BĐS Hà Nội lại cách quá xa giá BĐS ở TP.HCM hay Đà Nẵng?.
Tìm hiểu về giá gốc, chúng tôi đã nhận được một mẫu số chung từ các chủ đầu tư: thường thì giá gốc bằng giá thành (chi phí đầu vào của nguyên vật liệu, tiền thuế đất, chi phí nhân công, chi phí quản lý, chi phí chuẩn bị dự án, chi phí vốn vay…) cộng thêm phần trăm lãi nhất định. Trong lúc thị trường sôi động, "phần trăm lãi nhất định" có lúc được tính tới khoảng 20 – 25% giá thành, tùy vào độ "hot" của dự án. Còn đối với nhà thu nhập thấp của Hà Nội, theo quy định của thành phố chủ dự án chỉ được tính thêm 10% lãi.
Nếu đơn thuần nhìn vào công thức đó, thì không quá khó để tính giá cả sản phẩm các dự án. Thế nhưng, thực tế thị trường BĐS Việt Nam cho thấy, dường như không có "barem" cho công thức này.
Thực tế thị trường cho thấy, việc các chủ đầu tư có thể khai giá này là hay giá kia là giá gốc là quyền của chủ đầu tư. Cái chính là người tiêu dùng cảm thấy giá này thuận mua được chưa, còn chưa mua được thì thôi.
Một trong những nguyên nhân khiến thị trường trầm lắng là hiện nay những người có tiền để mua BĐS vẫn đang “án binh bất động” chờ giá BĐS giảm nữa, bởi họ nhận định rằng, giá BĐS Hà Nội vẫn đang “đóng băng” ở mức cao. Chính vì thế, ngay cả khi chủ đầu tư hạ giá 5 – 7% so với giá ban đầu, họ vẫn cho rằng đó là mức giá còn quá cao so với giá trị thực.
Không ai tính được "chi phí mềm"
Chia sẻ với báo chí, ông Phạm Cao Sơn - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển BĐS Hudland - cho rằng, rất khó xác định được giá gốc của BĐS, bởi điều này phải căn cứ vào tiêu chí mức lợi nhuận của chủ đầu tư.
Một chủ đầu tư cay đắng thừa nhận với phóng viên, “đừng nói chuyện giá gốc lúc này, bởi chúng tôi có muốn tính giá gốc để bán cũng không tính được. Lý do, chi phí đầu vào, ngoài những khoản có thể tính như vật liệu, nhân công, thuế…, thì chi phí chuẩn bị dự án là thứ không có giới hạn”. Thế “cưỡi lên lưng hổ” chính là hoàn cảnh chủ đầu tư này tả mình, bởi tiền bỏ ra nhiều rồi, dự án đã công khai, không làm không được, mà làm thì sản phẩm không bán được.
“Chúng tôi rất muốn bán sản phẩm với giá tiệm cận giá thành theo một barem nhất định, nhưng điều đó khá khó bởi mỗi dự án có chi phí “mềm” riêng, và chúng tôi phải đưa vào giá để cân đối. Khách hàng cho rằng chúng tôi lãi quá nhiều, nhưng là “người trong cuộc”, tôi khẳng định rằng mức lãi chủ đầu tư thu được là rất có hạn” – ông Nguyễn Trọng Lịch – đại diện chủ đầu tư một dự án ở Hà Đông, chia sẻ.
Chính Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng từng thừa nhận, chuyện giá thành căn hộ tại Hà Nội “đúng là có vấn đề thật”. “Tuy nhiên, các quan hệ mua bán trên thị trường BĐS hiện nay đều phụ thuộc quy luật cung – cầu, giá trị sử dụng, nên cơ quan quản lý cũng không thể đi giám sát giá thành căn hộ của các chủ đầu tư dự án” – ông Nam nói.
Trong ma trận giá cả không biết đâu là hư là thực, một chuyên gia về bảo vệ người tiêu dùng từng chia sẻ, trên thị trường BĐS Việt Nam, vấn đề người tiêu dùng không quan tâm nhiều (hoặc giả có muốn quan tâm cũng không được) chính là giá gốc. Đối với người tiêu dùng, quan trọng hơn cả là phải đủ thông minh, đủ thông tin và tri thức về pháp luật để quyết định mua bán, ký kết cho chặt chẽ, bởi đó là biện pháp bảo vệ quyền lợi hữu ích nhất. Điều đó cũng là điều mà không phải người tiêu dùng nào cũng có thể và có điều kiện làm được.
Bách Nguyễn
