Gặp khó vì Luật Đất đai, ngân hàng muốn sửa theo hướng nào?

Tại Hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp (DN) về sửa đổi Luật Đất đai 2013 do Viện Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) phối hợp với Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC) tổ chức mới đây, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) đã nêu ra một loạt vướng mắc phát sinh trong thực tiễn mà các ngân hàng đang gặp phải liên quan đến Luật Đất đai.

Thứ nhất, quy định về chế độ sử dụng đất (SDĐ), quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư/người nhận chuyển nhượng trong các dự án bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng.

Tổng Thư ký VNBA cho biết, thực tế thời gian qua đã phát sinh hoạt động bán các sản phẩm dự án BĐS nghỉ dưỡng (biệt thự ven biển, shop house, shop villa, condotel) hoặc các dự án căn hộ để ở kết hợp làm văn phòng (officetel). Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có hướng dẫn rõ về chế độ SDĐ đối với các loại hình này. Việc xác lập quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư sau khi bán và của người nhận chuyển nhượng sau khi mua vẫn chưa rõ ràng.

Thứ hai, quy định về quyền lợi của người SDĐ được Nhà nước công nhận quyền SDĐ như giao đất có thu tiền SDĐ.

Hiện Luật Đất đai không có bất kỳ nội dung nào đề cập, hướng dẫn về quyền lợi của người SDĐ được Nhà nước công nhận quyền SDĐ như giao đất có thu tiền SDĐ, dẫn đến các tổ chức tín dụng và DN rất lúng túng, khó khăn khi xác định quyền hạn, nghĩa vụ của người SDĐ để thiết lập các giao dịch bảo đảm.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký VNBA.

Tổng Thư ký VNBA đề nghị có văn bản hướng dẫn về vấn đề quyền lợi của người SDĐ được Nhà nước công nhận quyền SDĐ như giao đất có thu tiền SDĐ quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT hướng dẫn việc ghi nguồn gốc SDĐ trên Giấy chứng nhận (GCN).

Thứ ba, về tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên GCN quyền SDĐ. Đại diện VNBA cho rằng, trên thực tế tồn tại rất nhiều trường hợp nhà ở được xây dựng trên đất ở riêng lẻ của cá nhân chưa được ghi nhận trên GCN quyền SDĐ, hợp đồng thế chấp được công chứng, đăng ký thế chấp chỉ ghi nhận việc thế chấp quyền SDĐ, không ghi nhận nhà ở gắn liền với đất tồn tại trên thực tế nhưng chưa được ghi nhận trên GCN quyền SDĐ.

Ngân hàng và bên thế chấp phải lập văn bản thỏa thuận ký không qua thủ tục công chứng, đăng ký để thỏa thuận về việc nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên GCN quyền SDĐ, do vậy, giao dịch thế chấp tiềm ẩn rủi ro tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất là tài sản thế chấp.

VNBA kiến nghị bổ sung tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên GCN quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mặc định thuộc quyền sở hữu của người SDĐ.

Trường hợp người SDĐ thực hiện giao dịch chuyển nhượng, thế chấp quyền SDĐ thì tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên GCN cũng mặc nhiên được chuyển nhượng, thế chấp, cùng với quyền SDĐ, để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, bên nhận chuyển nhượng không bị tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên GCN.

Thứ tư, về cầm cố BĐS. Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Trường hợp BĐS là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố BĐS có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”. Theo Tổng Thư ký VNBA, như vậy, Bộ luật Dân sự 2015 thừa nhận việc cầm cố đối với BĐS.

Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện đang không quy định hình thức cầm cố đối với BĐS, mà chỉ có hình thức thế chấp BĐS. Theo đó, VNBA kiến nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung quy định này tại Luật Đất đai sửa đổi.

Thứ năm, chưa có quy định về việc người SDĐ được thực hiện đồng thời đăng ký biến động với đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển nhượng quyền SDĐ.

Theo đó, Luật Đất đai hiện hành chưa có quy định về việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động cùng lúc với đăng ký thế chấp quyền SDĐ gây khó khăn cho người SDĐ phải thực hiện đăng ký biến động, sau đó mới được thế chấp cho ngân hàng.

VNBA kiến nghị bổ sung nội dung: Người SDĐ được cùng một lúc thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với tất cả các trường hợp phải đăng ký biến động để tạo điều kiện cho người SDĐ thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp cùng lúc với đăng ký biến động khác, tránh trường hợp người SDĐ phải đăng ký thay đổi số CMND, thẻ căn cước công dân, địa chỉ thửa đất rồi mới được thế chấp, gây phiền hà về thủ tục hành chính.