 |
Trước ý tưởng bán chung cư có thời hạn Bộ Xây dựng đưa ra, hiện có rất nhiều những ý kiến trái chiều bình luận về sự việc này, người dân thì lo ngại tiền tỷ của họ sẽ "bốc hơi". Trong khi đó, theo ý kiến của một số chuyên gia, nếu ý tưởng này thành hiện thực thì các chủ đầu tư sẽ vớ bở.
Nhà chung cư sẽ ế ẩm?
Theo ông Nguyễn Mạnh Huy (một chuyên gia bất động sản thuộc Tập đoàn Nam Cường), chủ trương về nhà chung cư có thời hạn 50 năm, trước hết về mặt sản phẩm thì sẽ làm cho sự hấp dẫn của phân khúc nhà chung cư giảm sút nhiều. ông Huy nói: "Có hai lý do dẫn đến hệ lụy này, thứ nhất là trong bản thân quan niệm của người Việt Nam, khách hàng vốn đã xem trọng đất nền hơn nhà chung cư, nay nếu nhà chung cư có thời hạn sẽ càng khiến sự hấp dẫn càng giảm sút. Lý do thứ hai, rất quan trọng là khi chuyển thành sở hữu trong 50 năm thì gần như không còn sự sở hữu nữa mà là đi thuê dài hạn. Khi đã là đi thuê dài hạn thì ở góc độ này, người mua càng hạn chế lựa chọn loại hình đi thuê nhà chung cư trong 50 năm với một số tiền lớn mà sẽ lựa chọn các hình thức khác".
Theo ông Huy, nếu mua chung cư trong 50 năm thì người ta cũng khó có cơ hội để có thể coi căn hộ đi mua là tài sản thừa kế cho con cháu. "Chúng tôi không bình luận đúng sai điều này, nhưng có thể thấy là tại thời điểm này, đề xuất này chưa hoàn toàn hợp lý", ông Huy nói.
Một chuyên gia bất động sản khác bình luận, đứng ở góc độ của chủ đầu tư, chính sách này có ảnh hưởng rất lớn đến khách hàng thuộc phân khúc nhà chung cư. Trong khi chi phí để xây dựng một căn chung cư hầu như không có gì thay đổi, vẫn phải đảm bảo mọi tiêu chí về chất lượng, quy hoạch, thiết kế theo đúng yêu cầu, thậm chí lại còn phải nâng cao hơn trong tương lai, nhưng đầu ra lại không còn hấp dẫn.
Chuyên gia này phân tích: "Hiện tại đã có những hình thức sở hữu trong 30 năm, 20 năm hay 10 năm, nhưng người ta chỉ áp dụng đối với việc bán, hay cho thuê có thời hạn trong các khu thương mại, ở tầng 1, tầng 2 của một tòa nhà chung cư. Nhưng vấn đề đặt ra ở đây là nhà ở. Một căn chung cư mức trung bình của Việt Nam hiện nay là 1,3 tỷ- 1,5 tỷ đồng hay một căn chung cư cao cấp 3 - 4 tỷ trở lên, với số tiền này mà chỉ được sở hữu có thời hạn thì quả là một vấn đề khó khăn. Phân khúc thị trường đất nền và nhà cho thuê ở các hình thức khác sẽ phát triển. Sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong 50 năm sẽ không thu hút được người dân".
Chủ đầu tư "hốt bạc"?
Theo ông Nguyễn Mạnh Huy, các chủ đầu tư sẽ có thể được hưởng lợi nếu ý tưởng này thành hiện thực. Theo quy định tại thời điểm hiện tại, khi bán xong một tòa chung cư mọi vấn đề chuyển giao toàn bộ cho người dân, chủ đầu tư chỉ cơ bản là tham gia quản lý điều hành khu chung cư. Tuy nhiên, nếu ý tưởng này thành hiện thực thì về bản chất sự việc, thay vào đó các chủ đầu tư không bán cho ai cả mà chỉ cho thuê dài hạn, đảm bảo cơ sở vật chất và dịch vụ trong 50 năm. Như vậy giá trị tài sản thực của chủ đầu tư không mất đi, thậm chí còn tăng lên do tiền bán chung cư. Sổ đỏ của khu đất xây dựng chung cư, chủ đầu tư vẫn nắm giữ. Trong thời gian nắm giữ đất, lợi nhuận lại không ngừng tăng lên do giá trị của khu đất tăng lên. Đặc biệt là những công ty có cổ phần chứng khoán. Điều này sẽ tạo rất nhiều lợi thế cho một nhóm chủ đầu tư có mặt trên thị trường cổ phiếu. Khi định giá lại tài sản, tài sản lại liên tục tăng lên.
ông Huy đưa ra một ví dụ: "Giả sử một công ty bất động sản bán ra ngoài một khu chung cư trị giá 1000 tỷ đồng. Với quy định hiện tại, khi bán xong là xong, chủ đầu tư không còn lợi nhuận nào khác ở khu chung cư ấy nữa. Nếu chung cư bán ra có thời hạn, thì ngoài 1000 tỷ đó, giá trị mảnh đất của khu chung cư được định giá là 1000 tỷ vẫn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Tổng giá trị chứng khoán của công ty sẽ tăng lên rất nhiều".
Nguy cơ "dẫm chân" nhiều quy định pháp luật
Ý tưởng này không chỉ có thể gây nhiều phiền toái trong cuộc sống mà còn có nguy cơ "đá" nhiều quy định pháp luật hiện hành.
Theo luật sư Mạnh Hùng (Đoàn Luật sư Hà Nội) nhận định: "Muốn đưa ra chính sách hạn chế thời gian đối với nhà chung cư phải kèm theo chính sách hạn định thời hạn đất dành cho chung cư, vì sở hữu nhà ở liên quan trực tiếp đến sở hữu đất đai. Vậy để làm được điều này tất yếu phải sửa Luật Đất đai đầu tiên, thậm chí còn phải đụng chạm đến cả Hiến pháp".
Luật sư Văn Hoài (Đoàn Luật sư Hà Nội) cũng đồng tình với nhận xét trên. Theo ông Hoài, cơ sở mà Bộ Xây dựng đưa ra cho việc sở hữu chung cư có thời hạn là tạo thuận lợi cho việc cải tạo nhà chung cư khi đã xuống cấp khá lộn xộn là một lý do không thuyết phục. Bởi khi nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sụp đổ hoặc nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng thì việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư đã được thực hiện theo quy định tại Điều 81, 83, 85, 86, 87, 88 và Điều 89 của Luật nhà ở; Điều 55 và Điều 56 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ về "quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở" và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 3/7/2007 về "một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp". ông nói: "Các quy định pháp luật đã khá rõ ràng nên theo tôi không nhất thiết phải đưa ra một chính sách gây bất ổn tâm lý cho người dân đang có nhu cầu mua và sử dụng nhà chung cư".
Luật sư này cũng đưa một tình huống khác: Với những chung cư đã và đang đưa vào sử dụng sẽ được tính sao, nếu đưa chúng vào qui định hạn tuổi thì không hợp lý, còn không đưa thì lại thiếu công bằng với những chung cư mới sau này? Đây là điều cần phải nhìn từ lịch sử cho đến tương lai, nếu không e rằng sẽ tạo ra những rắc rối khó lường. Giả sử nếu chính sách này được thực hiện, tôi tin chắc, nhà chung cư sẽ ế ẩm, thay vào đó giá đất sẽ được "thổi" lên với mức giá khó tưởng tượng nổi.
Ông Lê Quốc Dung, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội :
"Một ý tưởng không vì lợi ích người dân"
Đánh giá về ý tưởng sở hữu nhà chung cư trong thời hạn 50 năm, trao đổi với pv, ông Lê Quốc Dung (ảnh bên) cho rằng: Nếu đưa ra một đề xuất gây ảnh hưởng lớn phải được lấy ý kiến nhiều bộ, ngành, các cơ quan hoạch định chính sách, chiến lược và cả Quốc hội. Bây giờ, nếu tự nhiên cơ quan điều hành đưa ra đề xuất này sẽ làm xáo trộn thị trường bất động sản, ảnh hưởng rất lớn tâm lý của người dân.
 |
Có ý kiến cho rằng đây là một đề xuất mới nhằm chống đầu cơ, giảm giá nhà. ông nghĩ sao về điều này?
Không thiếu những cách thức, chính sách hợp lý để thực hiện việc chống đầu cơ, hạ giá nhà. Ví dụ, với những người có nhà ở rồi, nhưng lại tiếp tục mua nhiều nhà không ở, cho thuê nhằm làm giá tạo bong ngóng thị trường bất động sản thì cần có chính sách khác điều chỉnh nhằm hạ giá nhà. Đề xuất này tôi cho là không đúng.
Hệ lụy gì xảy ra nếu đề xuất này được triển khai trong thực tế, thưa ông?
Chúng ta có chính sách khuyến khích người dân ở nhà chung cư cao tầng để tiết kiệm đất. Với đề xuất này, sẽ không khuyến khích được người dân ở nhà chung cư mà có xu hướng người dân cố mua đất ở trải rộng ra (vì mua đất được cấp sổ đỏ vĩnh viễn). Điều này là tối kỵ. Tôi cho rằng, cần nghiên cứu một cách tổng thể, chứ không thể nói khơi khơi dùng cách này để hạ giá nhà, cái này không chắc.
Một số ý kiến cho rằng nếu ý tưởng này thành hiện thực thì một số "đại gia" bất động sản lớn có dự án được giao đất 50 năm sẽ được trục lợi vì đương nhiên các dự án chung cư khác sẽ bị "cào bằng", dẫn đến giá trị dự án đang triển khai của họ được "thổi" lên. ông có bình luận gì về vấn đề này?
Đó là vấn đề đáng lưu tâm. Không nên có chính sách dẫn đến việc cào bằng này. Chính sách đưa ra phải lấy lợi ích của đại đa số nhân dân chứ không phải chỉ đem lại lợi ích cho một số doanh nghiệp. Vấn đề xã hội hoá đang được người dân và nhà nước thực hiện tốt ở một số nơi, tại sao lại đưa vào cái khung 50 năm để bóp méo thị trường?.
Xin cảm ơn ông!
24H.COM.VN (Theo Đời sống & Pháp luật)
