Dự báo bất động sản công nghiệp trong năm 2023 còn "lên ngôi" ?

Bất động sản công nghiệp được dự đoán là điểm sáng lớn nhất trong bức tranh địa ốc Việt Nam 2023. Tuy nhiên, phân khúc này vẫn sẽ đối mặt với một số thách thức về áp lực cạnh tranh thu hút FDI, nguồn cung khan hiếm.

Theo phân tích của Công ty Chứng khoán SSI từng tổng kết 4 lý do khiến bất động sản công nghiệp Việt Nam bùng nổ trong năm 2022.

Thứ nhất, nhu cầu hồi phục trong 2022 khi hộ chiếu vaccine có hiệu lực.

Thứ hai, nhu cầu thuê vẫn tăng mạnh do dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Thứ ba, việc cải thiện cơ sở hạ tầng hỗ trợ kết nối các khu công nghiệp.

Thứ tư, giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn từ 20-33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam.

Theo Colliers, giá thuê tại các trung tâm khu công nghiệp như Bogor -Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia, trung bình dao động trong khoảng 157-295 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn từ 42-51% so với các trung tâm khu công nghiệp tại Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng.

Hiện cả nước có khoảng 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành, theo số liệu Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Trong đó, 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87.100 ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58.700 ha.

Các khu công nghiệp trên cả nước tỷ lệ lấp đầy có xu hướng tăng, đạt mức trên 80%. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại các tỉnh phía Nam là khoảng 85%. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn.

Hiện nay 5 tỉnh, thành có nhiều khu công nghiệp đang hoạt động nhất bao gồm Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM, Long An và Bắc Ninh.

Giá thuê đất khu công nghiệp cũng tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước, trung bình 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê và được dự báo sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam do nguồn cung khan hiếm.

Ở các khu công nghiệp miền Bắc, giá thuê dao động 90-120 USD/m2/chu kỳ thuê. Khu vực miền Nam, thị trường TP.HCM ghi nhận mức giá thuê trung bình cao nhất, dao động từ 180-300 USD/m2. Tiếp theo là Long An với mức giá thuê trung bình trong khoảng 125-275 USD/m2. Mức giá thuê tại Bình Dương dao động từ 100-250 USD/m2 còn tại Đồng Nai là từ 100-200 USD/m2.

Các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút được hơn 10.000 dự án trong nước và gần 11.000 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng khoảng hơn 340 tỷ USD.

Theo SSI nhận định, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2023 do 3 nguyên nhân chính.

Thứ nhất, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục.

Thứ hai, các chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam. Có thể kể đến những chính sách ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo, và nhiều ưu đãi khác.

Thứ ba, cải thiện cơ sở hạ tầng trong thời gian tới như các dự án đường vành đai 3 và đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink sẽ tạo ra kết nối thuận tiện hơn giữa các khu công nghiệp.

Vì vậy, sang đến đầu năm 2023, Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định có phần thận trọng hơn khi các yếu tố tích cực đối với bất động sản công nghiệp đang mờ dần. Câu chuyện tăng trưởng đang thiếu dần yếu tố dẫn dắt.

Nguyên nhân đầu tiên là từ việc dòng vốn FDI chậm lại (FDI đăng ký mới 9 tháng năm 2022 giảm 15,3% so với cùng kỳ) do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư với kinh tế toàn cầu phục hồi còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất có thể tác động đến dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Cộng với nguồn cung mới suy giảm do những khó khăn trong thủ tục pháp lý. Dự báo thị trường bất động sản công nghiệp sẽ khan hiếm nguồn cung mới đến cuối năm 2023 ở cả hai miền Nam - Bắc.

Một điều cũng được VNDirect lưu ý là Việt Nam hiện đang tụt lại phía sau trong việc thu hút dòng vốn FDI vào ngành xe điện và công nghiệp bán dẫn.

Việt Nam và Indonesia là 2 nước thu hút nhiều vốn FDI trong khu vực. Nếu như Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia lại hướng đến phát triển chuỗi cung ứng xe điện.

Do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của 2 ngành này trong các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút vốn FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện.