Điều chỉnh quy hoạch nhìn từ một số dự án ở Hà Nội: Kiến nghị thanh, kiểm tra dự án điều chỉnh quy hoạch

Như đã thông tin trong kỳ trước, năm 2005, Hợp tác xã Thành Công có các văn bản xin thuê đất để triển khai hoạt động kinh doanh.

Ngày 5/11/2007, Hợp tác xã Thành Công được cấp giấy chứng nhận đầu tư số 01121000100 thực hiện Dự án đầu tư xây dựng Văn phòng làm việc và trụ sở giao dịch.

Ngày 4/6/2008, UBND TP Hà Nội có quyết định thu hồi 2.758m2 đất (chủ yếu là đất nông nghiệp do UBND phường quản lý, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng sản xuất nông nghiệp) với mục đích cho Hợp tác xã Thành Công thuê để thực hiện dự án nói trên.

Theo quy định, sau 12 tháng kể từ khi nhận bàn giao đất ngoài thực địa, nếu Hợp tác xã Thành Công không sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư và sử dụng đất không đúng nội dung thì Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường trình UBND TP quyết định thu hồi đất đã giao.

Thế nhưng, ngày 14/3/2016 (sau 8 năm từ khi có quyết định thu hồi đất), Hà Nội lại ban hành quyết định Chủ trương đầu tư dự án Tòa nhà hợp tác xã Thành Công.

Mục tiêu đầu tư được xác định là: Xây dựng công trình dịch vụ thương mại, kết hợp văn phòng, phòng ở tập thể thay ca cho cán bộ nhân viên và khách giao dịch với HTX Thành Công. Lưu ý: Chỉ ở tạm trú, không làm nhà ở cố định và căn hộ.

Như vậy có thể thấy, dù có những thay đổi, bổ sung chức năng cho công trình nhưng tại quyết định chấp thuận điều chỉnh chức năng khu đất (năm 2014) và quyết định chủ trương đầu tư (năm 2016) đều thống nhất là việc xây dựng tòa nhà Hợp tác xã Thành Công không có lưu trú, không có căn hộ ở.

Nói cách khác, mục tiêu của dự án về cơ bản vẫn phục vụ hoạt động kinh doanh, dịch vụ của doanh nghiệp. Thế nhưng, không hiểu căn cứ vào cơ sở nào để năm 2018, Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội khi đó là ông Nguyễn Thế Hùng lại thay đổi mục tiêu dự án thành: Dịch vụ thương mại, văn phòng, nhà ở và nhà trẻ với 117 căn hộ ở từ tầng 13-25, dân số 300 người. Số tầng cao của công trình cũng được tăng từ 14 tầng (1 tầng hầm) lên 25 tầng (3 tầng hầm). Mật độ xây dựng tăng lên xấp xỉ 50%. Trong khi đó, diện tích đất cây xanh của khu thì lại vô cùng “tí hon” chỉ có vỏn vẹn 25m2.

Bản đồ quy hoạch khu vực có dự án.

Quá trình thực hiện dự án, điều chỉnh cục bộ như trên khiến dư luận hồ nghi về tính khách quan, PV PLVN đã trao đổi với luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) để làm rõ thêm:

PV: Trong trường hợp dự án được cấp Giấy chứng nhận đầu tư năm 2007 không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì pháp luật quy định xử lý như thế nào?

LS Phượng: Trường hợp dự án đăng ký đầu tư và được cấp Giấy chứng nhận đầu tư năm 2007 nhưng không thực hiện thì Sở Kế hoạch và Đầu tư TP phải kiểm tra và đề nghị UBND TP xử lý vi phạm, trong đó sẽ phải thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư năm 2007 theo khoản 2 Điều 64 Luật Đầu tư 2005 và điểm g Khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư 2014 (nếu sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định).

PV: Quyết định chấp thuận điều chỉnh chức năng khu đất (năm 2014) nêu rõ: “chỉ ở tạm trú, không làm nhà ở cố định và căn hộ” nhưng sau đó lại điều chỉnh chủ trương đầu tư, thêm tầng, bổ sung chức năng căn hộ, văn phòng có lưu trú. Luật sư nhận xét như thế nào về việc điều chỉnh này?

LS Phượng: Tại Quyết định chủ trương đầu tư số 1219/QĐ-UBND ngày 14/3/2016 của UBND TP có nội dung thực hiện chức năng văn phòng, dịch vụ thương mại, phòng ở tập thể thay ca cho cán bộ và khách giao dịch với Hợp tác xã (chỉ ở tạm trú, không làm nhà ở cố định và căn hộ) dựa trên Quyết định số 4021/QĐ-UBND ngày 28/7/2014 của UBND TP về điều chỉnh quy hoạch.

Tuy nhiên Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư số 5295/QĐ-UBND ngày 04/10/2018 của UBND TP chuyển mục tiêu dự án, chuyển mục đích sang đất ở là không đúng với nội dung quy hoạch đã được phê duyệt.

Quyết định này mặt khác căn cứ vào văn bản số 2702/QHKT-TMB-PAKT (KHTH) ngày 14/05/2018 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.Hà Nội chấp thuận điều chỉnh tổng mặt bằng và phương án kiến trúc dự án là lấy công văn của sở có hiệu lực cao hơn cả quyết định về phê duyệt quy hoạch của UBND TP.

Quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt năm 2014, tòa nhà chỉ có 14 tầng, không có căn hộ ở và lưu trú nhưng sau đó lại bị "biến thành" dự án nhà ở thương mại với 25 tầng.

PV: Kết quả thanh tra một số dự án ở Hà Nội của Thanh tra Chính phủ chỉ ra rằng: một số doanh nghiệp khi lựa chọn nhà đầu tư đưa lợi thế đất để đấu giá đã thu về cho nhà nước số tiền lớn, trong khi đó, doanh nghiệp không tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư thì tiền thu được thấp. Trong trường hợp dự án tại 145 hồ Mễ Trì, chủ đầu tư đã thực hiện một loạt thủ tục để trở thành dự án nhà ở thương mại thay vì phải đấu giá. Luật sư đánh giá như thế nào về điều này?

LS Phượng: Cần phải nói thêm rằng, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư số 5295/QĐ-UBND của TP.Hà Nội căn cứ vào Luật Nhà ở 2014 nhưng Hợp tác xã Thành Công không có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nên không đủ điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại, do đó việc quyết định điều chỉnh mục tiêu dự án này là trái Luật Nhà ở 2014 cần phải được hủy bỏ.

UBND TP Hà Nội và Thanh tra Chính phủ cần kiểm tra, làm rõ và xử lý vi phạm để đảm bảo thủ tục đầu tư và trật tự quy hoạch đã được phê duyệt, cần loại bỏ các hình thức đăng ký đầu tư “đầu cơ” đất nhưng là trục lợi chính sách trong lĩnh vực bất động sản.

Trục lợi chính sách không đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án bằng “chiêu” thay đổi mục tiêu dự án, chuyển mục đích sử dụng đất.

Thực tế, lợi dụng chính sách khuyến khích về đầu tư, nhiều nhà đầu tư đã nộp hồ sơ đăng ký các dự án đầu tư để được cấp giấy chứng nhận đầu tư với những ngành nghề không phải là kinh doanh bất động sản, từ đó xin đất để được Cơ quan Nhà nước thu hồi đất của dân và giao đất với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (giá thuê theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành) với quy hoạch không phải là khu dân cư.

Tuy nhiên, doanh nghiệp không tổ chức triển khai thực hiện dự án trên thực tế mà “ôm” đất để đầu cơ trong thời gian dài mà chỉ trả tiền thuê đất giá thấp. Dự án không bị Cơ quan quản lý đầu tư kiểm tra và xử phạt trong lĩnh vực đầu tư, Cơ quan quản lý đất không xử lý phạt vi phạm về việc không sử dụng đất,…

Sau đó, tác động để điều chỉnh quy hoạch khu dự án sang đất ở (hoặc sang đất thương mại dịch vụ). Trên cơ sở đó, dự án không triển khai nhiều nay được điều chỉnh mục tiêu dự án đầu tư sang dự án nhà ở thương mại, dự án thương mại dịch vụ chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng nộp tiền sử dụng đất bổ sung.

Trên thực tế, việc quyết định giá đất cụ thể (đất ở, đất thương mại dịch vụ) của UBND cấp tỉnh thường cách rất xa với giá thị trường. Doanh nghiệp bỗng nhiên hưởng lợi một khoản chênh lệch giá trị rất lớn từ vài thủ tục hồ sơ đầu tư mà không cần phải bỏ vốn thực hiện dự án theo giấy chứng nhận đầu tư.

Có nhiều dự án thực hiện theo việc trục lợi chính sách này đã phải tổ chức chấm dứt dự án cũ để đầu thầu lựa chọn chủ đầu tư mới cho dự án như khu biệt thự và nhà phố vườn Vạn Tuế - Sago Palm Garden (huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên) từ mục tiêu ban đầu là đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất gạch ngói tuynel.

Tại dự án Khu nhà ở Hòn Thị, UBND tỉnh Khánh Hòa đã có Văn bản số 9084 ngày 06/9/2018 về việc hủy bỏ Văn bản số 1231 ngày 29/02/2016 công nhận Công ty TNHH khai thác đá Hòn Thị được làm chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Hòn Thị.

Với dự án trên của Hợp tác xã Thành Công cần phải chấm dứt giấy chứng nhận đầu tư năm 2007 để đưa ra đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho dự án nhà ở để không gây nên thất thoát ngân sách Nhà nước và sự trục lợi chính sách.

PV: Cảm ơn những ý kiến của luật sư!