Bộ Xây dựng cho rằng, sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ thuận tiện cho việc nâng cấp, cải tạo đồng thời làm giảm giá chung cư. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại, người dân có thể bị sốc và quay lưng lại với mô hình này.
Dự kiến sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ được đưa vào Luật Nhà ở sửa đổi trong năm 2012. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, người dân chỉ được sở hữu nhà chung cư có thời hạn, khi hết hạn định sẽ phải trả lại nhà. Việc quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận tiện cho việc nâng cấp, cải tạo lại nhà cũ. Hiện thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn chưa có dự kiến. VnExpress.net ghi nhận ý kiến của một số doanh nghiệp và chuyên gia về đề xuất này của Bộ Xây dựng.
Tôi cho rằng đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn tại thời điểm này mới được đưa ra là hơi muộn. Nhiều nước như Trung Quốc, Australia, Singapore, Mỹ... đã áp tuổi cho chung cư từ rất lâu. Hiện nhiều nhà chung cư cũ đang xuống cấp như khu vực Thành Công, Nguyễn Công Trứ song việc cải tạo rất khó khăn do người dân không chấp nhận mức đền bù chủ đầu tư đưa ra.
Nhiều vụ lùm xùm xung quanh các khu chung cư cũ như chủ đầu tư lách luật xin nâng tầng để kinh doanh, còn người dân thì đua nhau làm chuồng cọp. Người dân đã quen với cách tư duy nhà chung cư sở hữu vô thời hạn, để đời đời cho con cháu, khi đập đi xây lại, họ được đền bù rất cao.
Công trình đã hết niên hạn sử dụng chỉ nên phá đi xây lại chứ không thể sửa chữa được. Đúng là tâm lý người dân có thể hoang mang nhưng tôi cho rằng, nếu để họ sử dụng vĩnh viễn căn hộ, chúng ta sẽ lại rơi vào tình trạng những khu nhà tập thể cũ xưa xập xệ mà thôi. Để tránh sốc cho người dân, chúng ta cần phải tuyên truyền và xây dựng văn hóa chung cư. Hạn sử dụng mỗi chung cư chỉ nên 50-70 năm tùy theo chất lượng xây dựng của từng công trình. Ngay cả chung cư mini cũng cần phải đưa vào khuôn khổ, sử dụng có thời hạn.
 |
| Dự kiến đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ được đưa vào Luật Nhà ở sửa đổi trong năm 2012. Ảnh: Hoàng Hà |
Tôi e rằng, nếu không cẩn thận, đề xuất sở hữu có thời hạn sẽ đi ngược lại chủ trương khuyến khích ưu tiên phát triển nhà chung cư của Nhà nước. Bởi nhiều người dân sẽ rơi vào tâm lý sốc khi bỏ một khoản tiền ra nhưng chỉ được sở hữu nhà trong một khoảng thời gian nhất định. Thay vào đó họ sẽ mua đất nền. Theo tôi có một điều bất cập là đất nền nhà phố cũng đóng tiền sử dụng đất nhưng được sở hữu vĩnh viễn. Trong khi đó đất xây dựng chung cư cũng phải đóng tiền sử dụng đất và đầu tư cơ sở hạ tầng, đường xá, công viên… lại chỉ được sở hữu có thời hạn.
Giá thành chung cư hiện đang khá cao, mỗi căn hộ thấp nhất cũng khoảng 600-800 triệu đồng do doanh nghiệp mất nhiều chi phí cho giá thành xây dựng, cộng thêm tiền bồi thường đất và đầu tư hạ tầng. Tôi cho rằng, sở hữu nhà ở có thời hạn là một chính sách phát triển mà nhiều nước đã làm từ rất lâu, nhưng ở Việt Nam muốn thực hiện được, Nhà nước cần phải đưa kèm một số giải pháp như miễn tiền sử dụng đất, miễn thuế hoặc cho phép xây dựng căn hộ nhỏ hơn 45 m2… Khi đó giá thành chung cư sẽ giảm và người dân sẽ chấp nhận dù sở hữu có thời hạn, còn phía doanh nghiệp cũng có “đất sống”.
Tôi cho rằng, việc người dân sở hữu chung cư vĩnh viễn là phi lý. Khi chung cư đã xuống cấp, ai sẽ bỏ tiền ra để xây lại? Đất có thể sở hữu vĩnh viễn nhưng chung cư thì nên giới hạn thời gian. Nếu sử dụng vô thời hạn, giá chung cư sẽ cao ngất ngưởng và càng vô lý nếu đến 70 năm sau, khi công trình đã xuống cấp mà giá vẫn cao chót vót.
Trong năm qua, nhiều tình trạng lướt sóng chung cư và hậu quả là người dân có nhu cầu thực không tiếp cận được giá gốc. Giá nhà đất nói chung và chung cư nói riêng cứ theo đà đó tăng chóng mặt. Nếu áp dụng hình thức sở hữu có thời hạn, giá chung cư sẽ hạ nhiệt vì tình trạng đầu cơ sẽ giảm đi.
Tôi cho rằng, việc đa dạng sở hữu nhà chung cư chưa chắc là một phương thức tốt để hạ giá. Thực tế, một số chung cư như Vincom và Pacific đang sở hữu có thời hạn, nhưng giá vẫn cao ngất ngưởng. Giá chung cư được hình thành gồm giá đất và tài sản gắn liền với đất. Để làm giá chung cư hạ nhiệt, Nhà nước cần phải can thiệp chính sách vĩ mô để làm hạ giá đất. Nhiều nước đã áp dụng hình thức sở hữu chung cư có thời hạn song Việt Nam cần cân nhắc kỹ trước khi học hỏi các nước khác bởi thực tế, mỗi nước có những phong tục tập quán khác nhau.
Ngoài ra, tính tuổi của chung cư không đơn giản. Ai dám chắc rằng cứ 50 năm hoặc 70 năm sau chung cư sẽ xuống cấp. Nếu chưa đến thời điểm gia hạn, chung cư đã xuống cấp thì sao. Liệu chúng ta có thể dễ dàng cải tạo lại chung cư này không? Tôi e rằng, câu trả lời là không. Do đó, Nhà nước cần cân nhắc kỹ trước khi đưa ra quyết định. Tôi cho rằng, để làm hạ nhiệt giá chung cư, trước tiên Bộ Xây dựng phải đưa ra các giải pháp hạ giá đầu vào của giá thành tạo nên công trình. Chỉ khi nguồn cung dồi dào, chung cư mới hạ nhiệt.
