Đề xuất cho người dân tham gia xây dựng giá đất

Giá đất hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường

Quản lý tài nguyên đất đai tốt đồng nghĩa với việc tạo ra nguồn lực phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh của đất nước. Quan điểm tiếp cận khi xây dựng pháp luật về đất đai là xác định đất đai vừa là tài sản, vừa là tài nguyên đặc biệt quan trọng để chúng ta đề ra những quy định vừa bảo vệ, quản lý giữ gìn tài sản bền vững, vừa tạo cơ chế khai thác, phát huy hiệu quả trên cơ sở cân bằng lợi ích giữa các chủ thể có liên quan.

Tuy nhiên, nhiều báo cáo về thực hiện các quy định của Luật Đất đai gần 10 năm qua đều nhận định, bên cạnh những ưu điểm thì Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập. Những hạn chế, bất cập đó xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Có những nguyên nhân do khâu tổ chức thực hiện, có nguyên nhân là do các quy định của Luật Đất đai hiện hành còn chồng chéo, thiếu chặt chẽ.

Có quy định trong văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trái với quy định của Luật Đất đai, còn chưa thống nhất với các quy định của các luật có liên quan khác hoặc không phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta hiện nay. Theo thống kê thì khoảng 70% đơn khiếu nại, tố cáo là liên quan tới lĩnh vực đất đai.

Bên cạnh đó, còn nhiều bất cập trong quy định về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung và hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng; hợp đồng về mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại… giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2013.

Luật Đất đai 2013 cũng chưa có quy định cụ thể, rõ ràng và một cơ chế pháp lý hữu hiệu để thực hiện tích tụ, tập trung đất đai nên chưa thu hút được người dân và doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực nông nghiệp công nghệ cao. Giá thành và năng suất lao động trong lĩnh vực nông nghiệp còn thấp so với các lĩnh vực khác. Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai còn rườm rà, gây cản trở cho quá trình sản xuất, đầu tư, kinh doanh và các hoạt động khác của nhân dân.

Đặc biệt là những vướng mắc, bất cập về giá đất. Một trong những nguyên tắc định giá đất là “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế, hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường. Điều này dễ dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá bồi thường quá xa giá thị trường.

Việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, nguyên nhân chủ yếu do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện giữa Sở TN&MT và Sở Tài chính. Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.

Người dân được tham gia xây dựng giá đất là cần thiết

Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Lê Tiến Châu đề nghị, cần rà soát, sửa đổi ngay các quy định để đảm bảo thủ tục hành chính về đất đai nhanh, gọn và thông thoáng hơn. Đồng thời, cần có quy định ràng buộc trách nhiệm giải trình và đảm bảo đồng thuận của cộng đồng dân cư đối với nội dung như lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất... đều thông qua ý kiến trước khi phê duyệt… Ngoài ra, cần nghiên cứu, thiết kế cơ chế pháp lý đảm bảo tính chặt chẽ, hiệu quả để tích tụ, tập trung đất đai hiệu quả. Đây là mong muốn rất lớn của các tầng lớp nhân dân và doanh nghiệp.

Riêng về giá đất, theo ông Lê Tiến Châu, cần xây dựng cơ chế xác định giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường, trong đó cần đảm bảo người dân được tham gia sâu, rộng rãi và đủ tính đại diện trong tham vấn ý kiến về giá đất.

Nhiều ý kiến đồng tình cho rằng, đây có thể coi là một giải pháp để khắc phục được những hạn chế, bất cập hiện nay và có ý nghĩa nhất định đối với việc thúc đẩy việc thực hiện, triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương.

Bàn về đề xuất cho người dân tham gia xây dựng giá đất trên đây, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) phân tích, căn cứ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì hiện nay, người dân chưa được tham gia xây dựng giá đất. Do đó, Luật Đất đai cần thay đổi, thực hiện khảo sát tỷ lệ người dân đồng thuận, không đồng thuận về giá đất.

Quy trình định giá đất được quy định tại Điều 15 Luật Đất đai, từ điều tra, phân tích, tổng hợp thông tin, xây dựng phương án, thẩm định và quyết định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, còn đối tượng chịu ảnh hưởng nhất từ giá đất là người sử dụng đất lại đứng ngoài quy trình. Mặc dù Điều 115 và Điều 116 Luật Đất đai có quy định về việc tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập.

Đáng chú ý, theo Điều 18 Nghị định số 44/2014 đã sửa đổi, bổ sung, cơ quan nhà nước sẽ quyết định thuê hay không thuê tổ chức tư vấn định giá đất độc lập tham gia xây dựng phương án định giá đất. Do đó, giá đất mang nặng tính áp đặt của chủ thể quản lý, chưa có sự tham gia, đóng góp của người dân gây nên những ảnh hưởng nhất định về tính công bằng và chính xác của giá đất được quyết định.

Luật sư Hùng cũng chỉ rõ, điểm d, khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai quy định, việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc cùng thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Tuy nhiên, thực tế ở nhiều địa phương, chỉ cách nhau một con đường nhỏ nhưng giá đất hai bên đường đã khác nhau xa, đặc biệt các thửa đất liền kề nhau là nơi giáp ranh địa giới hành chính cấp tỉnh.

Vì vậy, người dân được tham gia xây dựng giá đất cũng như đóng góp ý kiến, quan điểm của mình trong việc xây dựng quy định của pháp luật đất đai nói chung cần được bổ sung vào quy định của Luật Đất đai. Bởi thực tế, việc thực hiện quy định của pháp luật về xác định giá đất cho thấy, việc xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi thu hồi đất của cơ quan nhà nước có xu hướng phổ biến là mức giá bồi thường thấp hơn giá thị trường. Giá đất tính tiền bồi thường vẫn mang tính áp đặt và được phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định với những tiêu chí định tính không rõ ràng, dẫn đến mức giá bồi thường trên thực tế không đảm bảo yêu cầu phù hợp giá thị trường, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Việc giá đất thấp hơn nhiều so với giá đất trên thực tế là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài của người dân khi Nhà nước thu hồi đất, thể hiện sự không thống nhất giữa giá đất do Nhà nước ban hành và quan điểm của người dân đối với giá đất.

“Người dân được tham gia xây dựng giá đất cũng như đóng góp ý kiến, quan điểm của mình trong việc xây dựng quy định của pháp luật đất đai sẽ giúp cho quyền và lợi ích hợp pháp của người dân được đảm bảo hơn”, Luật sư Hùng nhấn mạnh.