Các giao dịch bất động sản phải qua sàn?
Tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) sáng nay, 12/4, UBTVQH cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Trình bày tờ trình dự án Luật tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều. Trong đó, dự thảo Luật bổ sung các khái niệm mới như dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.
Sửa đổi, bổ sung quy định về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh nhằm bảo đảm tăng cường tính công khai, minh bạch của hoạt động kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản và tính kết nối thông tin giữa hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản với các hệ thống thông tin khác có liên quan (như hệ thống thông tin đất đai; hệ thống thông tin công chứng, chứng thực;…).
Bổ sung mới một số quy định cụ thể về nội dung của cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; xây dựng, quản lý, vận hành và kinh phí để xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Bổ sung quy định về nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn…
Thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho hay, Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.
Băn khoăn về quy định nêu trên, Tổng thư ký QH, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị ban soạn thảo cân nhắc về sự cần thiết quy định tất cả giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản bởi một số chủ đầu tư phản ánh của có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, ông Cường đề nghị cân nhắc quy định để nhà đầu tư có thể bán trực tiếp bất động sản mà không phải qua sàn giao dịch, qua đó giảm phí.
Cân nhắc tính hợp lý của quy định về điều tiết thị trường bất động sản
Tại phiên họp, một trong những nội dung được các đại biểu quan tâm cho ý kiến là quy định về điều tiết thị trường bất động sản. “Đây là một nội dung mới được quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng "nóng", "đóng băng"”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị thông tin.
Đại diện cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay, có 2 loại ý kiến. Loại ý kiến thứ nhất đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định như tại dự thảo Luật về điều tiết thị trường bất động sản.
Bởi, chưa làm rõ được khái niệm pháp lý “điều tiết thị trường”; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản với điều tiết thị trường nói chung và điều tiết các thị trường cụ thể khác nói riêng; chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định.
 |
Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm phát biểu. |
Quy định tại Điều 84 về các trường hợp thực hiện điều tiết thị trường chưa rõ tính định lượng “tăng bất thường”, “giảm bất thường”, “tác động lớn”; việc đánh giá mức độ biến động của thị trường bất động sản chỉ trên cơ sở “lượng giao dịch” là chưa đầy đủ, chưa đúng trọng tâm là chỉ thực hiện các biện pháp can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng ở mức độ đáng kể đến ổn định kinh tế - xã hội.
Thêm vào đó, quy định tại Điều 86 về các biện pháp điều tiết còn chung chung, chưa rõ ràng, không có nội hàm chính sách cụ thể; thực chất là nội dung quản lý nhà nước thuộc thẩm quyền quyết định của cơ quan nhà nước các cấp theo quy định của pháp luật về tổ chức bộ máy nhà nước và pháp luật trong lĩnh vực chuyên ngành có liên quan (hầu hết các biện pháp cụ thể quy định tại dự thảo Nghị định chỉ có thể thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch, đầu tư, xây dựng, thuế, tín dụng, đất đai, ngân sách, trái phiếu, giá…).
Dự thảo Luật chỉ giới hạn các biện pháp quyết định theo thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ là không cần thiết vì đã có đủ cơ sở pháp lý tại Luật Tổ chức Chính phủ và các luật có liên quan; những vấn đề thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng phải thực hiện theo các quy định của các luật có liên quan.
Do đó, đề nghị không quy định một Chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản mà nghiên cứu, hoàn thiện quy định tại điểm c khoản 2 Điều 89 hoặc hoàn thiện quy định tại khoản 5 Điều 8 theo hướng ghi nhận nguyên tắc chung; nghiên cứu chuyển một số nội dung về báo cáo điều tiết thị trường bất động sản vào Chương X dự thảo Luật về quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Đây là loại ý kiến được Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành.
Loại ý kiến thứ hai nhất trí với quy định tại dự thảo Luật; tuy nhiên, đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định bảo đảm rõ ràng về mặt nội dung và tính quy phạm, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật theo hướng Nhà nước chỉ can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến các mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô của đất nước.
Phát biểu tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga, Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy và Chủ nhiệm Ủy ban Xã hội Nguyễn Thúy Anh đồng tình với phương án 1.
Bà Nguyễn Thúy Anh nhấn mạnh, Tờ trình của Chính phủ đã nêu rõ vai trò của điều tiết thị trường bất động sản với 5 hạn chế cụ thể hiện nay là một trong những hạn chế của luật hiện hành.
Tuy nhiên, hồ sơ dự án luật cho thấy chưa thực sự rõ mối liên hệ giữa các quy định tại dự thảo luật với việc khắc phục 5 hạn chế cụ thể đã được nêu ra.
“Dự thảo Luật có khắc phục được tình trạng bất cập về giá nhà ở khu đô thị còn cao so với mặt bằng thu nhập; tình trạng đầu cơ bất động sản diễn ra phổ biến và chưa có cơ chế cụ thể để kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản… hay không?”, Chủ nhiệm Nguyễn Thuý Anh đặt câu hỏi.
Ngược lại, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội Lê Tấn Tới bày tỏ ủng hộ ý kiến thứ hai. “Điều tiết thị trường định hướng theo dự thảo của Chính phủ và có bổ sung các nội dung như thẩm tra của Uỷ ban Kinh tế nêu thì sẽ phù hợp hơn”, ông Lê Tấn Tới nêu quan điểm.
Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm cũng tán thành với phương án 2, tuy nhiên lưu ý quy định phải đảm bảo yêu cầu của nền kinh tế thị trường, đảm bảo vận hành theo cơ chế thị trường, có sự điều tiết của nhà nước, tôn trọng quy luật của thị trường.
