 |
Đất nền tại Hà Nội lại đang “nóng” lên cục bộ ở một số dự án khi giá đất tại một số dự án khu đô thị mới đang được đẩy lên cao.
Sau đợt tăng giá nóng vào tháng 3 năm 2010, vào thời điểm đó hầu hết giá đất tại các dự án trên địa bàn Hà Nội đều tăng giá so với cuối năm 2009, có nơi tăng 100%. Thị trường dần ổn định và tăng chậm lại cho đến hết năm 2010.
Sau một thời gian ổn định, thị trường đất nền Hà Nội lại đang có dấu hiệu nóng lên trở lại, khi một số khu vực, một số dự án khu đô thị mới đang thực hiện triển khai hạ tầng như Kim Chung Di Trạch, Thanh Hà, Dương Nội,…giá bán đang tăng so với hồi trước Tết Nguyên Đán khoảng 15%
Tăng nóng chỉ vì “đầu cơ”
Xét trên một số yếu tố có ảnh hưởng đến bất động sản trong thời điểm hiện nay đều không phải là nguyên nhân thuyết phục dẫn đến giá đất nền tăng trong khoảng 2 tuần trở lại đây như kinh tế vĩ mô, hạ tầng đô thị,…
Trong bối cảnh hiện nay nền kinh tế đang trong giai đoạn khó khăn, lạm phát cao, tín dụng thắt chặt, dòng tiền trong lưu thông bị hạn chế,…những yếu tố đó sẽ không thuận lợi gì cho thị trường bất động sản, mà chỉ khiến thị trường trở nên khó khăn hơn
Bên cạnh đó, trong một thời gian ngắn hạ tầng đô thị quanh khu vực dự án sẽ không có sự thay đổi nhiều trong vòng khoảng một tháng. Điều này cũng sẽ ít làm tăng giá trị bất động sản so với thời điểm trước đó,…
Tuy nhiên, so với trước Tết Nguyên Đán năm 2010 đất nền dự án tại một số khu vực đã tăng lên khoảng từ 10 – 20% tùy từng dự án. Và đây được xem là một điều bất ngờ về thị trường trong năm nay, khi nhiều người dự đoán phải sau tháng Riêng thì thị trường mới có thể sôi động được (vì thường hay quan niệm tháng Riêng là tháng ăn chơi, đi chùa,…của giới bất động sản).
Qua khảo sát thực tế của phóng viên một số sàn giao dịch, trung tâm nhà đất trên địa bàn Hà Nội cho thấy, mức giá chào bán đất nền tại dự án Thanh Hà Cienco 5 hiện trung bình tăng khoảng khoảng từ 3-6 triệu đồng/m2 tùy từng căn, chẳng hạn như liền kề có diện tích 100m2 đường 17,5m được chào bán với giá 41 triệu đồng/m2, cách đây khoảng 2 tháng loại liền kề này được chào bán chỉ khoảng 35-36 triệu đồng/m2. Biệt thự đường 17,5m trước Tết bán giá khoảng 27 triệu đồng/m2 thì hiện nay lên khoảng 30 triệu đồng/m2.
Dự án Kim Chung Di Trạch (Thăng Long 9) đang là tâm điểm của đợt tăng giá này với mức tăng khoảng 20%. Đơn cử như loại liền kề 100m2 đường 10,5m trong giai đoạn tháng 11 đến tháng 12 năm 2010 giá giao dịch khoảng từ 35 – 37.5 triệu đồng/m2 thì đến giai đoạn hiện nay, giá chào bán trên thị trường thấp nhất khoảng 43,5 triệu đồng/m2, loại đường 17,5m được chào bán với giá khoảng 50 triệu đồng/m2, và loại cao nhất đường 33m với giá khoảng 63 – 64 triệu đồng/m2.
Khảo sát một số sàn giao dịch nằm trên đường Quốc lộ 32 xung quanh dự án Kim Chung Di Trạch, cho thấy, gần như nhiều sàn giao dịch vẫn đóng cửa chưa đi vào hoạt động, điều này cho thấy mức độ sôi động của thị trường chưa cao,…càng chứng minh việc tăng giá nóng lần này diễn ra không có nhiều cơ sở thuyết phục.
Đại diện một sàn giao dịch khu vực này cũng thừa nhận rằng, giá đất nền tại đây liên tục được đẩy lên cao trong vài ngày trở lại đây chủ yếu là do nguyên nhân “đầu cơ” là chính, hầu hết sản phẩm dự án đều nằm trong tay các nhà đầu tư, chứ khu vực này để có thể ở được chắc cũng phải vài năm sau. Một lô đất giao dịch hiện nay có khi phải qua nhiều cửa mới đến tay người mua, mỗi “cửa” chỉ tăng lên đôi chút thì giá sản phẩm chào bán đã khác nhiều.
Bên cạnh đó, thông tin về điều chỉnh tỷ giá, giá vàng biến động mạnh, sở hữu chung cư có thời hạn,… đã khiến nhiều nhà đầu tư hoang mang không biết chọn kênh đầu tư nào cho hợp lý, cho nên đã nhắm vào đất đã tạo điều kiện cho giới đầu cơ “ hét giá”.
Một số dự án khác cũng đang rục rịch tăng như biệt thự Tây Đô Villas tại khu ĐTM Dương Nội khu A với diện tích từ 180m2 đến 225m2 đường 11,5m giá chào bán dao động 55-70 triệu đồng/m2, loại biệt thự đường lớn, gần hồ có giá chào bán dao động khoảng từ hơn 80 – hơn 100 triệu đồng/m2 tùy thuộc vào vị trí các ô. Một số dự án khác khu vực phía Đông như Cienco 5 Mê Linh, Hà Phong,…giá đất nền và biệt thự cũng tăng giá khoảng 2-3 triệu đồng/m2 so với trước Tết, mức giá chào bán khu vực này đối với liền kề phổ biến ở mức trung bình khoảng 17 – 18 triệu đồng/m2, biệt thự trung bình khoảng 14-15 triệu đồng/m2,…
Ngoài ra, một trong những nguyên nhân nữa làm giá đất dự án ở một số dự án tăng là do những dự án này hiện nay mới đang trong quá trình triển khai xây dựng hạ tầng, tiến độ thanh toán mới đạt khoảng 50%, do đó hấp dẫn nhiều nhà đầu tư. Trong khi đó, ở một số dự án đã xây thô xong như Văn Khê, Văn Phú, Bắc QL32,…giá chào bán ở mức ổn định và đạt ở mức cao.
Rủi ro tăng cao
Khác với quy luật của những năm trước đó, sau khi Tết Nguyên Đán thị trường bất động sản dường như ít có những biến động mạnh, hoặc có “sóng” tăng giá. Tuy nhiên, đầu năm nay diễn biến thị trường lại có sự khác biệt, mặc dù “sóng” tăng giá không diễn ra ở hầu hết các dự án, khu vực, nhưng ở một số địa điểm nóng như Kim Chung Di Trạch, Thanh Hà,…đất lại có xu hướng tăng nóng.
Nguyên nhân của việc tăng giá này là do, một số nhà đầu tư dựa vào sự khan hàng của những dự án này (vì đầu năm chưa có nhiều dự án mới chào bán), cùng với đó đợt điều chỉnh tỷ giá tăng vừa qua đã khiến nhiều nhà đầu tư muốn chọn đất để làm nới chú chân an toàn, thông tin đường Quốc lộ 32 được sự chỉ đạo của chính quyền phải xong vào tháng 7 năm 2011,…đã đẩy giá ở những dự án này tăng lên trong một thời gian ngắn
Trong khi đó, nền kinh tế vĩ mô chưa có những tín hiệu sáng sủa của sự phục hồi mạnh mẽ, lãi suất đang ở mức cao, tiền trong lưu thông bị hạn chế,…sẽ dẫn đến nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản.
Chính vì thế, đợt tăng giá bất thường và cục bộ ở một số dự án trong bối cảnh hiện nay là đáng lo ngại, không có sự bền vững, hay nói cách khác là giá trị bất động sản tăng không tương xứng với quy luật. Sự tăng giá này chủ yếu do yếu tố đầu cơ (mua đi bán lại, sang tay giữa nhiều chủ đầu tư với nhau). Do vậy, đi liên với mức tăng giá này sẽ kèm theo nhiều rủi ro cho nhà đầu tư khi tham gia thị trường.
