Trong những năm qua, với việc hệ thống văn bản pháp luật, văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành về đất đai ngày càng hoàn thiện, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) đã đạt được nhiều kết quả. Tuy nhiên, thực tiễn các vấn đề liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtrất đa dạng, phức tạp. Loạt bài của Câu chuyện Pháp luật với mong muốn đồng hành cùng người dân tháo gỡ vấn đề này
Giấy tờ về quyền sử dụng đất là giấy tờ nào?
Có thể nói, giấy tờ về quyền sử dụng đất là một trong những căn cứ rất quan trọng cho việc cấp sổ đỏ. Nếu có một trong những loại giấy tờ này đồng nghĩa với việc người đang sử dụng đất không những sẽ thuận lợi hơn nhiều khi làm thủ tục đăng ký cấp giấy mà còn có thể không phải nộp tiền sử dụng đất (khoản 1, 2 điều 100).
Vậy những giấy tờ đó là giấy tờ nào? Theo quy định tại khoản 1 điều 100 Luật đất đai 2013 gồm những giấy tờ sau:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; Cụ thể, điểm này được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 15 Thông tư 02/2015/ TT-BTNMT. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất bao gồm: - Bằng khoán điền thổ. - Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ. - Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ. - Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận. - Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp. - Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành. - Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. Các loại giấy tờ khác này được quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014, sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP gồm: - Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980. - Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm: + Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; + Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; + Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại điểm a và điểm b khoản này. Trường hợp trong đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn; + Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất; + Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở; + Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Không có giấy tờ, làm cách nào?
Quay trở lại với trường hợp ông Phan Văn T ở Thanh Thủy (Phú Thọ) mà Câu chuyện Pháp luật đã đưa ra trong bài trước. Ông T không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nghĩa là không có một trong các loại giấy tờ như đã nếu trên. Như vậy, đối với trường hợp này, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng được quy định tại 1 trong 2 khoản quy định tại điều 101 Luật Đất đai.
Theo đó, những điều kiện để được cấp giấy theo khoản 1 điều 101 gồm 4 nội dung sau: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 (ngày luật đất đai có hiệu lực thi hành). - Có hộ khẩu thường trú tại địa phương. - Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. - Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. Làm rõ từng điều kiện trên. Thứ nhất, làm sao để biết có phải đất sử dụng từ trước ngày 1/7/2014? Điều này không phải “nói suông”, muốn khai thế nào cũng được, mà phải có căn cứ chứng minh bằng quy định của pháp luật. Cụ thể điều này sẽ được diễn giải trong số báo tới.
