Đất đai là tài sản công đặc biệt cần có quy định riêng về đấu giá

Sáng 20/4, tại thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM), Báo Pháp luật TP HCM phối hợp cùng Viện Kinh tế Xanh và Trường Đại học Kinh tế - Luật TP HCM tổ chức Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ): Thực tiễn pháp lý và giải pháp”.

Đây là dịp để các cơ quan chức năng, nhà đầu tư rà soát cơ sở và dữ liệu để đánh giá, nhìn nhận vai trò, những thuận lợi và thách thức của mô hình đấu giá QSDĐ nhằm huy động nguồn lực từ xã hội.

Nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý tài sản

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Tổng Biên tập Báo Pháp luật TP HCM Mai Ngọc Phước cho biết, đấu giá QSDĐ là một trong những giải pháp huy động nguồn lực cho ngân sách để phát triển hạ tầng, đô thị và phục vụ mục đích chung cho cộng đồng. Pháp luật Việt Nam, trong đó có Luật Đất đai 2013, Luật Đấu giá tài sản (ĐGTS) cùng nhiều quy định khác đã tạo ra hành lang pháp lý để quyền đấu giá QSDĐ trở nên hiệu quả.

Tuy nhiên, khi hoạt động đấu giá QSDĐ trở nên sôi động hơn, với sự tham gia của nhiều đơn vị hơn, trước sự vận động mạnh mẽ của kinh tế thị trường thì các vấn đề pháp lý phát sinh của đấu giá QSDĐ bắt đầu xuất hiện. Ví dụ như các vụ đấu giá đất Thủ thiêm. Dù có thể khẳng định đấu giá đất Thủ Thiêm đã diễn ra đúng các quy định hiện hành nhưng cũng xuất hiện một số lỗ hổng cần khắc phục, để hoạt động pháp lý hiệu quả hơn.

Tổng Biên tập báo Pháp luật TP Hồ Chí Minh Mai Ngọc Phước khai mạc Hội thảo.

Vì vậy, Hội thảo sẽ góp phần giải quyết thực tiễn các vấn đề đấu giá QSDĐ, có cái nhìn tổng quan về pháp lý, thực tiễn đấu giá đất công tại TP HCM. Hội thảo cũng là diễn đàn để nhà đầu tư trình bày quan điểm, kiến nghị, đề xuất lên các ngành các cấp để việc huy động nguồn lực từ đất công hiệu quả hơn; lắng nghe góp ý của các nhà đầu tư, chuyên gia, nhà hoạch định chính sách… để có các giải pháp để hoạt động đấu giá QSDĐ tích cực.

Trình bày tham luận về kết quả rà soát pháp luật sau vụ đấu giá QSDĐ tại Thủ Thiêm, TP HCM, Cục trưởng Cục Công tác phía Nam (Bộ Tư pháp) Nguyễn Thanh Bình cho biết, nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng, hiệu quả của hoạt động đấu giá QSDĐ, Bộ Tư pháp kiến nghị Quốc hội, Chính phủ chỉ đạo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có liên quan đến ĐGTS và sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ những quy định không còn phù hợp, mâu thuẫn để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất về trình tự, thủ tục đấu giá theo quy định của Luật ĐGTS;

Xem xét đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh để hoàn thiện pháp luật chuyên ngành quy định các loại tài sản phải bán thông qua hình thức đấu giá; việc xác định giá để làm giá khởi điểm tài sản đấu giá đảm bảo sát với giá thị trường, phù hợp tình hình thực tiễn, điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.

Bộ cũng kiến nghị Quốc hội, Chính phủ xem xét, đưa vào Chương trình xây dựng pháp luật của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV nhiệm vụ sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐGTS để sửa đổi, hoàn thiện các quy định về trình tự, thủ tục ĐGTS. Chính phủ giao Bộ Tư pháp nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung Nghị định số 62/2017/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật ĐGTS, đảm bảo hoạt động ĐGTS khách quan, minh bạch.

Đồng thời, nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý tài sản, người có tài sản tại các bộ, ngành, địa phương trong việc đưa tài sản ra đấu giá, phê duyệt phương án đấu giá, giá khởi điểm, giám sát quá trình tổ chức đấu giá để kịp thời xử lý các tình huống phát sinh…

Trình bày tham luận “Định vị giá trị đất Thủ Thiêm và huy động nguồn lực từ đất công: Một góc nhìn mới về bất động sản (BĐS) “tinh hoa” và bài học thực tiễn của các nước,” Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính, khi công bố thành lập TP Thủ Đức, thị trường BĐS trở nên rất sôi động, thu hút các nhà đầu tư trên cả nước đến các vùng này.

Vấn đề còn vướng mắc có thể chỉ ra là khi nguồn cung hạn chế thì đấu giá QSDĐ là giải pháp duy nhất để thúc đẩy đầu tư. Tuy nhiên, khi lựa chọn nhà đầu tư cần đúng và trúng. Nhiều người lợi dụng đấu giá để tạo ra lợi ích khác của họ. “Làm như thế nào để ngăn chặn điều đó?”, ông Đính băn khoăn.

Theo đó, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đề xuất muốn làm gì phải đánh giá đúng năng lực nhà đầu tư, mọi quy định xem xét nhà đầu tư đều phải được thực hiện, nếu phát hiện lợi dụng tham gia đấu giá vì mục đích khác thì cần có những quy định tương ứng, thậm chí cả xử lý hình sự. Hiện nay, lũng đoạn thị trường BĐS chưa có quy định chưa xử lý.

Hoàn thiện pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất

Từ đầu cầu Hà Nội, Đại biểu Quốc hội Vũ Tiến Lộc cho rằng, hiện nay để đáp ứng nhu cầu phát triển cần tiếp tục đấu giá QSDĐ trong cả nước. Đây cũng là vấn đề được các đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm, góp ý kiến đa chiều để hướng tới việc hoàn thiện pháp lý cho phương thức này trong thời gian tiếp theo.

Đại biểu Quốc hội Vũ Tiến Lộc quan niệm đất đai là tài sản công đặc biệt nên cần có quy định riêng về đấu giá.

“Đấu giá nói chung và đấu giá QSDĐ mục tiêu cuối cùng không phải là thu càng nhiều tiền càng tốt mà vấn đề là phát triển như thế nào để có cơ chế chính sách được lợi cả hai bên: Nhà nước và nhà đầu tư. Thất bại của doanh nghiệp (DN) cũng là thất bại của Nhà nước trong trường hợp tại Thủ Thiêm. Nhà đầu tư có phần thiếu thận trọng. Ngoài ra có sơ hở trong quy định của pháp luật, đặc biệt là cơ chế kiểm tra về năng lực tài chính, quỹ thời gian ngắn – không đủ thời gian cho nhà đầu tư chuẩn bị. Nhà đầu tư bỏ cọc cho thấy chúng ta chưa thành công”, ông Lộc lý giải.

Ông Lộc nhấn mạnh một trong các giải pháp là phải hoàn thiện chung về thị trường BĐS. Thị trường đất đai hiện không bình thường và chưa bình thường, cần được hạ nhiệt, đưa giá BĐS về đúng giá trị của nó. Về Luật ĐGTS, đất đai là tài sản công đặc biệt, cá biệt nên cần có quy định riêng về đấu giá. Cần tăng cường cơ chế kiểm tra năng lực đối tác và giúp nhà đầu tư thành công trong các cuộc đấu giá.

Giám đốc Trung tâm dịch vụ ĐGTS TP HCM Ngụy Cao Thắng nhận định, đấu giá QSDĐ phải công khai minh bạch, bảo vệ quyền lợi cho người trúng đấu giá; thông tin tiếp cận đấu giá phải rộng rãi. Phải phòng ngừa được thông đồng dìm giá giữa các DN tham gia đấu giá và giữa tổ chức đấu giá và DN.

Ông Thắng kiến nghị nhà đầu tư phải có năng lực tài chính mới có thể tham gia đấu giá. Khi DN không đủ tài chính lại bỏ cọc, xin gia hạn sẽ làm ảnh hưởng đến thu ngân sách, lãng phí tài nguyên đất đai.

Trong khi đó, TS Đoàn Thị Phương Diệp (Trường Đại học Kinh tế - Luật), “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư” theo Luật Đất đai là như thế nào thì chưa được xác định rõ. Điều này có thể dẫn đến kết quả chủ đầu tư tham gia đấu giá đã trúng đấu giá nhưng không có năng lực tài chính để xác lập giao dịch như đã xảy ra thời gian qua.

“Khó có thể yêu cầu nhà đầu tư phải đủ năng lực tài chính tự thân để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng ít nhất chủ đầu tư phải chứng minh một cách thuyết phục việc sử dụng nguồn vốn từ đâu và như thế nào để cơ quan nhà nước có thể thẩm định trước khi quyết định cho tham gia đấu giá. Việc cụ thể hóa hơn nữa điều kiện này giúp kiểm soát chặt nhà đầu tư đủ năng lực tài chính để tham gia đấu giá và ký kết, thực hiện hợp đồng sau khi trúng đấu giá”, bà Diệp nêu rõ và đồng thời kiến nghị cần xây dựng chính sách thuế để tránh tình trạng bỏ hoang, đầu cơ gây lãnh phí đất đai.

Ông Phan Đức Hiếu cho rằng, cần tìm ra công cụ đấu giá QSDĐ hợp lý để tăng giá trị QSDĐ.

Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Phan Đức Hiếu khẳng định, trong nhiệm vụ hoàn thiện pháp lý phải đặt rõ quan điểm, tìm ra công cụ đấu giá QSDĐ hợp lý để tăng giá trị QSDĐ chứ không chỉ tập trung vào giá đất.

Hoàn thiện trên định hướng xây dựng khung pháp lý thuận lợi, hợp lý. Trong đó, hết sức cân nhắc tính khả thi của các biện pháp. Ví dụ như đặt vấn đề kiểm tra năng lực tài chính của DN thì phải xem tính khả thi của việc kiểm tra này như thế nào, bởi càng đặt rào cản thì sẽ giảm năng lực cạnh tranh, mất đi các nhà đầu tư tốt nên phải cân bằng tất cả mọi việc. Ngoài ra, chúng ta cần xem có cơ chế nào khác ngoài cơ chế đấu giá không, như cơ chế đấu thầu… Đồng, thời phải có cơ chế chính sách thuế hợp lý.

Để hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Đại học Luật Hà Nội kiến nghị bổ sung quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ. Tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ phải có đủ các điều kiện như thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Thứ hai, vốn thuộc sở hữu của DN để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Điều kiện thứ ba là quy định ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. DN tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá nhằm đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá.

Ông Tuyến cũng cho rằng có thể quy định khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp. Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá.