Tại Hội nghị tổ chức lấy ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ Tư pháp tổ chức ngày 14/03/2013, bà Đỗ Hoàng Yến, Vụ trưởng Vụ Bổ trợ tư pháp có phát biểu:“Đề nghị Ban soạn thảo có đánh giá tác động cụ thể đối với quy định hiện hành bắt buộc các giao dịch về quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải công chứng xem quy định này có những ưu, nhược điểm gì rồi mới bàn đến việc bỏ hay không bỏ quy định bắt buộc công chứng các giao dịch đất đai”. Chúng tôi hoàn toàn tán đồng ý kiến này.
Qua thực tiễn công tác hàng ngày, chúng tôi nhận thấy, việc bắt buộc công chứng các hợp đồng giao dịch đất đai (HĐGDĐĐ) có nhiều ưu điểm như: Bảo đảm và tăng cường tính công khai, minh bạch; Phân biệt rạch ròi giữa quan hệ hành chính và quan hệ dân sự, góp phần xóa bỏ cơ chế “xin cho”; Góp phần bảo đảm nguyên tắc, quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) và các quy định pháp luật liên quan; Góp phần ngăn chặn, hạn chế tình trạng lừa đảo trong HĐGDĐĐ; Góp phần giảm thiểu tranh chấp, tạo an toàn pháp lý và sự ổn định trong các HĐGD; Tạo sự tin cậy và nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ; Tạo sự ổn định và đồng bộ trong hệ thống pháp luật..... Ở đây, chỉ xin đi vào một số ưu điểm cụ thể.
 |
| Ông Nguyễn Trí Hòa |
Góp phần ngăn chặn, hạn chế tình trạng lừa đảo
Khoảng 3 năm trở lại đây, cùng với suy thóai kinh tế, giao dịch nhà đất có chiều hướng giảm, nhưng tình trạng lừa đảo trong các giao dịch về đất đai có chiều hướng tăng. Hầu hết các tổ chức công chứng đều gặp “vấn nạn lừa đảo”. Thực tế, đã có một số trường hợp lừa đảo “lọt cửa” công chứng, gây ra những bất ổn tranh chấp kéo dài, hệ lụy khó lường và cho đến nay chưa giải quyết xong. Trước thực trạng này, có ý kiến đề nghị giao dịch đất đai, nếu đã có “sổ đỏ” chỉ cần tới thẳng cơ quan đăng ký là xong, nhằm xóa bỏ tệ nạn này.
Chúng tôi cho rằng, ý kiến trên chỉ đúng một phần. Những trường hợp lừa đảo “lọt cửa” công chứng chỉ chiếm tỷ lệ rất ít so với số lượng hồ sơ vụ việc lừa đảo mà công chứng đã phát hiện, ngăn chặn. Mặt khác, trong lĩnh vực đất đai, lừa đảo rất đa dạng, nhưng tập trung ở 02 nội dung: lừa đảo về giấy tờ nhà đất và lừa đảo về chủ thể tham gia hợp đồng và phần lớn nằm trong quan hệ giao dịch vay, mượn (“tín dụng đen” ngoài xã hội), “cò” cầm giấy tờ nhà đất. Nay nếu bỏ công chứng, thì chắc chắn tệ nạn lừa đảo sẽ có thêm cơ hội, điều kiện phát triển.
Lý do, qua công chứng, công chứng viên (với tư cách là chuyên gia pháp lý, được bồi dưỡng, đào tạo căn bản trong lĩnh vực liên quan), trước khi ký, bắt buộc trực tiếp phải tiếp xúc với các bên giao dịch, phải hỏi han, tư vấn, giải thích để xác định tư cách, năng lực chủ thể, ý nguyện các bên, phải kiểm tra giấy tờ tùy thân, kiểm tra nhận dạng nhân thân, đối chiếu vân tay… nên đã hạn chế được rất nhiều việc giả mạo chủ thể tham gia giao dịch.
Góp phần giảm thiểu tranh chấp, tạo an toàn pháp lý
Giao dịch đất đai là giao dịch rất phức tạp, liên quan đến giá trị tài sản lớn. Nhiều người (trừ những người am tường về pháp luật) không biết phải bắt đầu từ đâu, phải có những điều kiện, thủ tục, giấy tờ gì, đến cơ quan nào…. Thời gian qua, thị trường đất đai, là nơi “màu mỡ” đã “góp phần làm giàu” cho rất nhiều người, nhưng cũng có một số người “điêu đứng, khánh kiệt” vì “ dính” đến đất đai.
Thị trường này, thời gian qua, đã thu hút rất nhiều đối tượng, thành phần, tầng lớp trong xã hội tham gia, nhất là những giai đoạn “sốt” đất. Bởi lợi nhuận quá cao, nên có nhiều trường hợp bất chấp pháp luật, tình cảm, luân thường đạo lý… để lừa, “gài” các nội dung có tính chất bất lợi cho phía đối tác trong các HĐGDĐĐ.
Vì vậy HĐGDĐĐ qua công chứng đã gần như thói quen, nề nếp, vì nếu được công chứng, các công chứng viên bằng sự tinh thông nghề nghiệp, kinh nghiệm, kỹ năng hành nghề, với sự tuân thủ trình tự, thủ tục quy định của Luật Công chứng và các quy định liên quan, sẽ khách quan trong việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của hai bên, sẽ tư vấn, hướng dẫn, tạo điều kiện để các bên giao kết HĐGD đúng với ý chí, nguyện vọng, thỏa thuận của họ, nhưng bảo đảm về hình thức, chặt chẽ rõ ràng về nội dung… qua đó góp phần đáng kể trong việc giảm thiểu rủi ro, tranh chấp, khiếu kiện, tăng cường an tòan pháp lý cho các HĐGD, góp phần ổn định phát triển kinh tế, xã hội.
Tạo sự tin cậy và nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ
Có thể nói giao dịch nhà đất là một trong những “nguồn căn bản”, “đầu vào chủ yếu” của các vụ án hình sự, dân sự, hành chính. Trong quá trình giải quyết, để có một quyết định khách quan phù hợp, các cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, đánh giá dựa trên nhiều nguồn chứng cứ khác nhau. Nhưng trong số đó, các HĐGD có công chứng hợp pháp là một trong những chứng cứ không thể phản bác (“ Những tình tiết sự kiện… đã được ghi trong văn bản và đã được công chứng …hợp pháp…không phải chứng minh”- Điều 80 BLTTDS ).
Công chứng và đăng ký là hai việc độc lập, hoàn toàn khác nhau
Cũng phải nói thêm rằng, công chứng và đăng ký là hai việc độc lập, hòan tòan khác nhau. Bản chất của việc đăng ký là thủ tục hành chính để ghi nhận những thay đổi, biến động phục vụ cho công tác quản lý, mục đích nhằm thiết lập hồ sơ địa chính, xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với người sử dụng, người sở hữu bất động sản. Còn công chứng, không phải là thủ tục hành chính mà là họat động của cơ quan bổ trợ tư pháp, bản chất là chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch.
Các công chứng viên được xem như là những chuyên gia trong các HĐGD, là “các bác sỹ phòng bệnh”, “thẩm phán phòng ngừa”. Bởi vậy, cần có sự cân nhắc thận trọng khi quyết định bỏ hay giữ công chứng các HĐGDĐĐ.
Nguyễn Trí Hòa - Phó chủ tịch phụ trách chuyên môn Hội Công chứng TP.HCM
