Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Cty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, theo quy định, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Khi người sử dụng đất có nhu cầu muốn chuyển sang đất ở thì phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013).
Phụ thuộc kế hoạch sử dụng đất
Tuy nhiên, việc chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở hoặc đất ở phụ thuộc vào chính sách của từng địa phương, cụ thể: Theo Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 thì một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Theo Thông tư 9/2014/TT-BTNMT thì kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
Như vậy, nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà xác định diện tích đất trồng cây lâu năm được chuyển mục đích sử dụng thì phần diện tích đó sẽ được chuyển khi người dân có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Về thủ tục thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, theo hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai tại Văn bản số 507/TCQLĐĐ-CSPC ngày 20/4/2016: “Yêu cầu hộ gia đình, cá nhân phải có đất ở hợp pháp mới được kinh doanh nhà trọ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà có nhu cầu phát triển nhà ở thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và sau đó thực hiện phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Nhà nước không giao đất, cho thuê đất trực tiếp đối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án phát triển nhà ở”.
Theo đó, nếu diện tích đất trồng cây lâu năm thuộc diện được phép chuyển thì hộ gia đình, cá nhân phải làm đơn và thực hiện theo các bước sau đây.
Chuẩn bị hồ sơ: Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
1 – Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
2 – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ngoài ra còn có Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân hoặc Thẻ căn cước công dân.
Nộp hồ sơ: Cơ quan nhận hồ sơ là Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện. Lưu ý: Nếu hồ sơ chưa đúng, chưa đầy đủ: Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, đơn vị nhận hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Giải quyết yêu cầu: Trong giai đoạn này, người sử dụng đất được thông báo số tiền phải nộp và thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Trả kết quả: Thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 15 ngày (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP); không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Lưu ý, thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Phải nộp tiền sử dụng đất
Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tiền sử dụng đất xác định như sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng theo giá đất ở – Tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp.
Đối với việc kinh doanh cho thuê nhà trọ với quy mô nhỏ thì người dân phải đăng ký kinh doanh theo hình thức hộ kinh doanh cá thể.
Theo Luật sư Tuấn, đây là hoạt động kinh doanh có điều kiện nhưng do phạm vi và mức độ kinh doanh này ở quy mô nhỏ, không thường xuyên nên theo khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì không bắt buộc thành lập doanh nghiệp và đáp ứng yêu cầu về mức vốn pháp định 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, phải đáp ứng được các điều kiện về an ninh trật tự đối với ngành nghề cho thuê phòng trọ.
