Trong thời gian qua, lợi dụng tính tiềm năng của thị trường bất động sản (BĐS) Đồng Nai, nhiều cá nhân, doanh nghiệp hoạt động không chính danh đã dùng các thủ đoạn "đặt bẫy" người mua, khiến khách hàng hoang mang và gây nhiễu loạn thị trường.
Bịt lỗ hổng quản lý
Một cán bộ phụ trách địa chính huyện Long Thành thông tin, hiện ở một số xã thuộc huyện không ít doanh nghiệp tự làm đường, phân lô bán nền, thậm chí họ còn tự vẽ quy hoạch, sơ đồ dự án kết nối sân bay, đường cao tốc,... để thu hút người mua. Cho dù nhiều thửa vẫn là đất nông nghiệp.
Trong năm vừa qua, để chấn chỉnh lại công tác quản lý quy hoạch đất đai trên địa bàn, từ giữa tháng 4/2017 đến cuối tháng 2/2018, UBND tỉnh Đồng Nai có văn bản tạm dừng tiếp nhận hồ sơ tách thửa đất trên địa bàn tỉnh để rà soát, xây dựng quy định mới nhằm hạn chế tình trạng lũng đoạn, phân lô bán nền tràn lan gây ra những cơn sốt đất ảo như vừa qua.
Theo Sở Tài nguyên - Môi trường, do quy định tách thửa đất cũ có nhiều lỗ hổng, cộng với việc các địa phương quản lý đất đai chưa thật chặt chẽ đã làm nảy sinh tình trạng tự phân lô, xây dựng trái phép. Đồng thời, do thiếu đầu tư về hạ tầng nên cũng làm hình thành các khu dân cư phá vỡ quy hoạch.
Để khắc phục những hạn chế của quyết định cũ, từ giữa tháng 4/2017, UBND tỉnh đã có quyết định tạm dừng tiếp nhận hồ sơ tách thửa. Thời hạn tạm ngưng kéo dài đến ngày 1/3 vừa qua, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số: 03/2018/QĐ-UBND “Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai”.
Thay đổi lớn nhất trong quyết định mới so với quyết định cũ là bỏ quy định số thửa tối thiểu và phải lập dự án khi tách, thay vào đó là quy định về diện tích. Cụ thể, trước đây những diện tích tách từ 10 thửa trở lên phải lập dự án, đầu tư cơ sở hạ tầng; còn nay chỉ cần từ 500 - 2.000 m2 phải lập bản vẽ mặt bằng, từ 2.000 m2 trở lên phải lập dự án. Đối với đất ở, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa được quy định theo từng khu vực.
Quy định mới về tách thửa nêu trên, theo đánh giá của giới kinh doanh BĐS, sẽ góp phần ngăn chặn được nạn phân lô tự phát, làm dự án “ma” diễn ra bấy lâu nay ở Đồng Nai. Đó là mong muốn của nhà quản lý, nhưng có ngăn chặn được hay không, đến đâu còn đòi hỏi sự minh bạch, trách nhiệm từ cấp xã, huyện.
 |
| Cho dù đang trong thời gian cấm tách thửa, nhưng những dự án tự phát vẫn đang mọc lên tại huyện Long Thành. Trong ảnh: một dự án đang đổ đất làm đường, trồng cột điện để phân lô |
Chỉ nhìn thấy chữ “lợi”
Xuống tiền trăm triệu, tiền tỷ mà không hề biết trước hàng hóa, tính pháp lý, khả năng sử dụng…đến đâu. Điều tưởng chừng phi lý này không may lại là điểm chung của tất cả nạn nhân khi đầu tư đất ở Đồng Nai: thiếu thông tin và cả tin. Hầu như chỉ vung tiền theo cảm tính, trấn an bản thân theo đám đông.
Một chuyên gia BĐS nhận xét, người dân dễ bị đánh đòn tâm lý. Thí dụ chim mồi của các công ty này bảo ở quận 2, quận 9 TP.HCM có sản phẩm dăm bảy trăm triệu đồng một nền nhà hợp pháp, lại có xe đưa đón ai mà không thích. Nhưng làm gì có mức giá đó ở những nơi họ quảng cáo. Khi đưa lên tới quận 2, quận 9, được thông báo dự án hết hàng, rủ đi xem dự án khác để tìm kiếm cơ hội đầu tư. Theo lời chim mồi trên xe, khách hàng được đưa ra Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom của tỉnh Đồng Nai, được tiếp đãi trong một khu sang trọng, có hệ thống chiếu sáng công cộng... nhưng sự sang trọng chỉ là một đoạn đường, chứ không phải toàn bộ hạ tầng. Trong khi người dân cần phải biết dự án đủ điều kiện bán phải làm hết hệ thống đường xá, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy...
Theo quy định, công ty môi giới không được phép ký hợp đồng bán nhà, bán nền. Điều 13 Luật Kinh doanh BĐS không cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho công ty môi giới bán hàng nhưng họ vẫn bán. Bất cập nhất là những đơn vị này khi đã “dụ” được khách hàng thì dùng chiêu trò đổi tên dự án, đổi tên chủ đầu tư để không truy được dự án của ai, vẽ lại quy hoạch 1/500 của dự án, thêm tiện ích mà dự án không có, nâng giá bán lên gấp rưỡi đến gấp đôi, sử dụng cò mồi, xã hội đen để uy hiếp khách hàng khi người ta đấu tranh bảo vệ quyền lợi...
Vấn đề là các hợp đồng giữa khách hàng với những công ty này được ký bằng hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp tác đầu tư, góp vốn. Mà hình thức đó theo quy định không được phép trong kinh doanh BĐS. Điều khoản đặt cọc của nhiều công ty đưa ra cũng rất oái oăm là đặt tới 50 – 70% giá trị hàng hóa được bán, nếu trong 15 ngày mà không nộp tiền đợt tiếp theo thì sẽ bị mất luôn tiền cọc.
Chính những hành động này của một số môi giới làm ăn chụp giật đã làm ô danh các doanh nghiệp môi giới hành nghề chân chính cũng như làm cho người tiêu dùng cả tin bị sập bẫy, mất niềm tin vào thị trường.
 |
| Văn phòng giao dịch Công ty Alibaba nằm chễm chệ trên mặt tiền Quốc lộ 51, địa bàn huyện Long Thành. Ngay phía sau là dự án Alibaba Long Phước 14 đã phân lô và bán lâu nay |
Những cảnh báo không thừa
Một lời khuyên từ những chủ đầu tư dự án và nhà môi giới: Khách hàng cần cẩn thận với các chiêu thức bán hàng mập mờ, thiếu minh bạch của một số công ty môi giới. Trước khi ký hợp đồng, người mua cần phải tìm hiểu kỹ thông tin dự án, giấy tờ và đọc kỹ điều khoản, giá bán…
Để không có thêm những khách hàng bị lừa, ông Lê Hoàng Châu cảnh báo: “Khi mua sản phẩm hình thành trong tương lai, khách hàng chỉ cần yêu cầu một văn bản thôi là đã bao hàm trong đó nhiều yếu tố pháp lý. Đó là giấy xác nhận của Sở Xây dựng, xác nhận dự án đủ điều kiện bán nền, bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai. Với văn bản này, dự án đã bao gồm các yếu tố pháp lý: giấy phép xây dựng, sổ đỏ dự án, đã xây dựng xong phần móng nếu là nhà chung cư, nếu là dự án đất nền thì đã xây dựng xong hệ thống hạ tầng, có giấy bảo lãnh của ngân hàng khi bán sản phẩm hình thành trong tương lai, nếu có thế chấp thì phải có văn bản giải chấp. Nếu không có văn bản giải chấp thì phải có giấy đồng ý của ngân hàng bán sản phẩm hình thành trong tương lai”.
Đối với đất nền, dự án phải hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng chính gồm đường sá, cống thoát nước, hệ thống cấp nước, cấp điện… Chủ đầu tư muốn bán đất thì thủ tục phải được duyệt hoàn thiện, hợp đồng chuyển nhượng phải rõ ràng, xác minh dự án đó đã hoàn thành chưa. Muốn bán đất nền chủ đầu tư phải có quyết định cho phân lô của UBND tỉnh, thành phố.
Đối với dự án chung cư, chủ đầu tư phải có giấy đỏ, giấy phép xây dựng, bản vẽ quy hoạch 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng, giấy bảo lãnh của ngân hàng. Nếu dự án đang thế chấp phải có văn bản giải chấp của ngân hàng và đồng ý cho huy động vốn, chung cư phải làm xong phần móng... Đó là những điều kiện để chủ đầu tư dự án chung cư được Sở Xây dựng cấp giấy xác nhận được huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai.
Một bước không mấy khó khăn trong thời buổi hiện nay trước khi muốn đầu tư BĐS là tìm kiếm thông tin dự án trên các trang mạng của cơ quan quản lý nhà nước hoặc đến hỏi trực tiếp từ xã, huyện… Theo khuyến cáo của một cán bộ địa chính huyện Long Thành, nếu người dân có nhu cầu mua đất trên địa bàn huyện Long Thành, nên đến các cơ quan chức năng của huyện hoặc tỉnh để được thông tin chính xác tình hình quy hoạch sử dụng đất, tránh tình trạng bị lừa đảo.
 |
| Những pano quảng cáo một khu đô thị tiện nghi của Công ty Vạn An Phát thuộc huyện Long Thành. Thực tế chỉ có một đoạn đường nhựa và vài cây cột điện không có dây |
UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số: 03/2018/QĐ-UBND “Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai”.
Cụ thể, nếu tách từ 500 - 2.000 m2 phải lập bản vẽ mặt bằng, từ 2.000 m2 trở lên phải lập dự án.
Theo đó, các phường và các xã Tân Hạnh, Hiệp Hòa, Hóa An (thuộc TP.Biên Hòa) và các phường thuộc TX.Long Khánh có diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 60 m2; các xã Tam Phước, Phước Tân, An Hòa, Long Hưng (TP.Biên Hòa) và các thị trấn thuộc các huyện có diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 80 m2; các xã còn lại tối thiểu là 100 m2.
Về đất nông nghiệp, các phường và xã Hóa An, Tân Hạnh, Hiệp Hòa (thuộc TP.Biên Hòa), các phường thuộc TX.Long Khánh, các thị trấn thuộc huyện, diện tích tối thiểu được tách là 500 m2. Các khu vực còn lại diện tích tối thiểu là 1.000 m2.
Riêng trường hợp tách từ một phần đất nông nghiệp sang đất ở thì người sử dụng đất phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Quyết định này có hiệu lực từ ngày 1.3.2018.
