Cho phép chuyển từ đất vườn, ao liền kề sang đất ở

UBND TP Hà Nội vừa có Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND, ban hành Quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở.

Quy định này áp dụng đối với đất vườn, ao liền kề với đất ở (trong cùng một thửa) và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư. Không áp dụng đối với đất nông nghiệp do UBND các xã, phường, thị trấn, các Hợp tác xã, các tổ chức khác đang quản lý, sử dụng; đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích; quỹ đất 5%, 10% giao cho hộ gia đình, cá nhân làm kinh tế vườn.

Có 2 căn cứ để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ), đó là Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích SDĐ của hộ gia đình, cá nhân, có ý kiến của UBND cấp xã.

Điều kiện được chuyển đổi

UBND TP đưa ra 4 điều kiện chuyển mục đích SDĐ. Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích SDĐ phải thuộc đối tượng được xét cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ  hoặc đã có Giấy chứng nhận quyền SDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền SDĐ quy định tại các khoản 1,2,5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003; từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất  không vi phạm hành chính và bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai.

Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích SDĐ phải là người chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận. Thứ ba, diện tích đất xin chuyển mục đích SDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; không nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch, phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử- văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh- quốc phòng, quy hoạch phòng chống lũ và diện tích dành lối đi sử dụng chung trong khu vực. Thứ tư, diện tích xin chyển mục đích sử dụng không thuộc khu vực phải thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thời hạn sử dụng lâu dài

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở thì thời hạn SDĐ đối với diện tích được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở là lâu dài.

Đối với các trường hợp đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành) thì UBND cấp huyện chỉ đạo các cơ quan chức năng thanh tra, kết luận. Nếu các trường hợp này đến nay phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và từ thời điểm bắt đầu tự chuyển mục đích sử dụng đến nay, người sử dụng đất không có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai bị cơ quan nhà nước lập biên bản hoặc có văn bản xử lý thì được xem xét, xử lý cho phép chuyển mục đích SDĐ theo quy định. Các trường hợp không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ sẽ bị giải tỏa.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng

Những hộ gia đình, cá nhân được cho phép chuyển mục đích SDĐ thì giá đất tính thu tiền SDĐ là giá đất theo mục đích sử dụng của đất sau khi chyển mục đích sử dụng tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ.

Khi được UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như sau: Nếu chuyển từ đất vườn, ao liền kề sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền SDĐ tính theo giá đất ở với thu tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp. Mức giá này cũng được áp dụng đối với trường hợp thửa đất nông nghiệp có nguồn gốc là đất vườn, ao liền kề được hình thành từ việc chia tách thửa đất sau đó được phép chuyển mục đích SDĐ. Nếu chuyển từ đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở thì thu tiền SDĐ bằng mức chênh lệch giữa thu tiền SDĐ tính theo giá đất ở với thu tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau: đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền SDĐ bằng mức chênh lệch giữa thu tiền SDĐ tính theo giá đất ở với thu tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp; trường hợp nhận chuyển nhượng quyền SDĐ sau ngày 1/7/2004 mà chưa nộp thuế chuyển quyền SDĐ thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho người chuyển quyền SDĐ theo quy định.    

Theo UBND TP, đất vườn, ao liền kề với đất ở là diện tích đất nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư và được xác định là đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận. Đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư là diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận, nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy định (thuộc thửa đất lớp thứ 2 kề từ ranh giới ngoài cùng của khu dân cư trở vào trong trung tâm khu dân cư).

Đông Quang