Chỗ để xe - chuyện không nhỏ trong chung cư

Không phải thích mua bao nhiêu chỗ để xe thì mua

Tại Điều 8 quy định về quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cư, Dự thảo Quy chế nêu, đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở thì người mua căn hộ quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở. 

Trong trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô, người mua căn hộ có nhu cầu mua chỗ để xe thì chủ đầu tư phải giải quyết bán và phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ. 

Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau. Trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này.

Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng, bao gồm cả trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.

Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư.

Quy chế cũng nêu rõ, không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán căn hộ, phải tính riêng giá mua chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ. 

Theo các chuyên gia về quản lý tòa nhà và ý kiến nhiều người dân, cần phải bổ sung vào Dự thảo các quy định về quản lý hoạt động kinh doanh bãi đỗ xe của chủ đầu tư. Ví dụ, chủ đầu tư có được phép phục vụ người không phải cư dân của Tòa nhà hay không? Điều này nhằm tránh trường hợp chủ đầu tư tăng giá cao để kinh doanh phục vụ người không phải cư dân hoặc khu trung tâm thương mại dẫn đến cư dân của Tòa nhà không có chỗ đỗ xe. 

Phải ràng buộc nhiều hơn khi chủ đầu tư kinh doanh chỗ đỗ xe

Một vấn đề khác phát sinh từ thực tiễn cũng cần phải xem xét đưa vào Quy chế, đó là Hợp đồng thuê chỗ đỗ xe phải có các điều kiện đi kèm, đặc biệt các chế độ Bảo hiểm rủi ro, Phòng cháy chữa cháy, rủi ro cháy nổ, tổn thất tài sản, giao thông, trộm cắp từ hoạt động bãi chỗ xe và chủ xe. Trường hợp không phải cư dân mà người ngoài mua chỗ đỗ xe thì khi gây cháy nổ toàn bộ khu chung cư thì ai chịu trách nhiệm? 

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, cần khống chế, quản lý chi phí, đánh giá tác động về ảnh hưởng của bãi đỗ xe, ví dụ, bãi đỗ xe phục vụ khu thương mại, kinh doanh cho thuê bên ngoài ảnh hưởng rất nhiều đến chất lượng cuộc sống của cư dân, chi phí điện, rác thải, quá tải bãi đỗ… Vì thế, cần phải có quy định chi tiết để giải quyết các vấn đề này và khống chế mật độ lưu lượng xe được kinh doanh. 

Một vấn đề khác cũng cần có cách giải quyết thỏa đáng là, các hoạt động kinh doanh của bãi đỗ xe hoặc quản lý bãi đỗ xe phải tuân thủ theo các Luật chuyên ngành nào, đặc biệt về an toàn sức khỏe vệ sinh môi trường, an toàn phòng cháy nổ, về bảo hiểm, các chính sách bảo hiểm liên quan hoạt động bãi đỗ xe, hoạt động phương tiện và các trách nhiệm liên đới khi gây ra tổn thất cho cư dân. Các hoạt động kinh doanh bãi đỗ xe của chủ đầu tư kéo theo một loạt vấn đề ảnh hưởng đến cộng đồng của chung cư, như về khí thải, xả thải, vệ sinh sức khỏe môi trường, rác thải, tiếng ồn … 

Quy chế cũng cần quy định rõ các diện tích kinh doanh bãi đỗ xe của Chủ đầu tư là diện tích riêng của Chủ đầu tư, Chủ đầu tư hoàn toàn chịu trách nhiệm trong phần diện tích riêng của mình, giống như  phần sở hữu riêng của các cư dân và phải thực hiện đóng các chi phí về làm sạch, an ninh, an toàn cháy nổ, chi phí điện đóm… Hiện nay tồn tại tình trạng nhiều chủ đầu tư có chất lượng quản lý bãi đỗ xe rất thấp, cắt giảm chi phí dẫn đến ô nhiễm môi trường, cảnh quan xuống cấp, ảnh hưởng liên đới đến cộng đồng khu dân cư… Vậy trong trường hợp chủ đầu tư không quản lý bãi đỗ xe đạt tiêu chuẩn của cộng đồng nhà chung cư, thì cư dân/Ban quản trị có quyền tổng vệ sinh, dọn dẹp… để bảo đảm chất lượng và Chủ đầu tư hoàn toàn phải chịu chi phí hay không?