Giữa đợt dịch lần thứ tư, khi các giao dịch nhà đất trực tiếp tại TP HCM đều tạm hoãn vì phong tỏa, giãn cách, công ty Moonka đã chào bán ra thị trường một căn nhà phố sổ đỏ (đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản) tại huyện Cần Giờ bằng công nghệ Blockchain. Căn nhà phố này được chia nhỏ thành 1.000 phần, giá chào bán mỗi phần là 3,2 triệu đồng. Khi giao dịch thành công, nhà đầu tư được hoàn lại 100.000 đồng, vị chi giá trị thực một phần căn nhà là 3,1 triệu đồng.
Để tham gia mua chung tài sản bằng công nghệ này, các nhà đầu tư phải đăng ký thành viên trên hệ thống sàn giao dịch trực tuyến của doanh nghiệp, sau đó nạp tiền thông qua ví điện tử, từ đó quy đổi sang token của Moonka để mua bất động sản. Mỗi khách hàng được cấp tài khoản online theo mã số Blockchain để quản lý suất đầu tư. Sổ đỏ và các hồ sơ pháp lý của căn nhà được doanh nghiệp niêm yết trực tuyến.
Anh Hoàng, một nhà đầu tư bỏ hơn 9 triệu đồng mua 3 phần căn nhà bằng công nghệ Blockchain này cho biết, 10 năm buôn nhà đất tại TP HCM, từng nhiều lần góp vốn 500 - 700 triệu đồng, thậm chí bạc tỷ để đầu tư bất động sản chung với người thân quen. Thế nhưng, đến thời điểm cần thoát hàng lại gặp khó khăn vì giá trị tài sản lớn, từng thời điểm, mỗi người có những kỳ vọng khác nhau, khó tìm được tiếng nói chung.
"Trong khi đó, mua bất động sản chỉ vài triệu đồng một phần bằng công nghệ Blockchain cho trải nghiệm tương tự mua chứng khoán. Tôi mong thị trường phát triển và ngày càng hoàn thiện pháp lý cho mô hình này để người ít vốn có cơ hội đầu tư bất động sản an toàn", anh Hoàng chia sẻ.
 |
Minh họa mô hình đầu tư bất động sản. Ảnh: Moneycrashers
Trao đổi với VnExpress, ông Nguyễn Tấn Phong, Chủ tịch HĐQT Công ty Moonka xác nhận, đợt chào bán nhà bằng công nghệ Blockchain đã hoàn tất cuối tháng 8. Có 32 nhà đầu tư trên tổng số cộng đồng hàng trăm thành viên của Moonka hội đủ điều kiện thực hiện giao dịch tại thời điểm mở bán. Thống kê trên hệ thống, có trường hợp một nhà đầu tư đã mua đến 187 phần. Có thể hiểu nôm na đây là hình thức mua lẻ bất động sản bằng số tiền nhỏ vài triệu đồng theo quy chuẩn 1.000 phần với giá sỉ (giá niêm yết).
Ông Phong khẳng định, căn nhà chào bán ra thị trường bằng công nghệ Blockchain là tài sản hiện hữu, có pháp lý hoàn chỉnh và minh bạch với tất cả nhà đầu tư. Cơ sở pháp lý chào bán tài sản được thực hiện theo hình thức đại diện ủy quyền đứng tên sổ đỏ cho nhóm mua bất động sản (trường hợp nhóm mua uỷ quyền cho công ty). Vì được thực hiện trên nền tảng Blockchain, mọi giao dịch được ghi nhận chính xác trên hệ thống theo thời gian thực và được xác thực bằng mã số. Các chứng từ thanh toán, thuế, phí... người mua đều có thể truy cập bằng tài khoản đã được cấp.
Trả lời câu hỏi về thanh khoản (đầu ra) cho khách hàng, ông Phong cho hay, nhà đầu tư có thể bán lại tài sản đang có trên sàn giao dịch của công ty (hiện có khoảng 300 nhà đầu tư), thế chấp tài sản để vay vốn nếu có nhu cầu, thực hiện theo thời gian thực liên tục 24/7, sau khi lệnh bán được thực hiện thành công, tiền chuyển về tài khoản nhà đầu tư ngay khi lệnh hoàn tất. Việc chuyển nhượng bất động sản này sẽ được tiến hành bằng hình thức biểu quyết trực tuyến, khi các nhà đầu tư muốn bán căn nhà chiếm đa số (51%), tài sản sẽ được bán. Lợi nhuận phân bổ theo tỷ lệ suất đầu tư.
Khảo sát của VnExpress cho thấy, mô hình chia nhỏ bất động sản đã phổ biến từ năm 2020 đối với các tài sản hình thành trong tương lai, song ứng dụng công nghệ Blockchain để bán nhà đất hiện hữu, có pháp lý hoàn chỉnh còn khá mới.
Điển hình là năm ngoái, một doanh nghiệp địa ốc trụ sở ở Hà Nội cũng tung ra gói đầu tư tương tự cho dòng sản phẩm căn hộ chung cư. Nhà đầu tư có thể tham gia vào kênh gọi vốn này thông qua việc đăng ký, mở tài khoản trên app và nền tảng công nghệ do chủ đầu tư phát triển.
Số tiền tối thiểu để đầu tư là 100 triệu đồng, nhiều người có thể cùng đầu tư vào một căn hộ. Chủ đầu tư đưa ra 2 chọn lựa đầu ra cho người góp vốn. Phương án đầu tiên là bán lại suất đầu tư này để thu về vốn gốc và lợi nhuận tối thiểu đã cam kết. Phương án hai, biểu quyết bán căn hộ ra thị trường để thu về vốn gốc, lợi nhuận cố định và lợi nhuận từ việc bán bất động sản trong thời gian quy định.
Một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận 3, TP HCM cũng tiến hành chia nhỏ căn hộ hình thành trong tương lai tại Đồng Nai để chào bán cho nhà đầu tư trên app của công ty.
Gần đây, một doanh nghiệp địa ốc có trụ sở tọa lạc tại khu Đông Sài Gòn cũng có kế hoạch chia nhỏ bất động sản để chào bán theo cổ phần. Tuy nhiên, do thận trọng chuẩn bị hạ tầng công nghệ và rà soát các quy định pháp luật, đơn vị này vẫn chưa tiến hành.
Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á đánh giá, mô hình chia nhỏ nhà đất thành cổ phần để chào bán đang có xu hướng gia tăng tại Việt Nam. Do là xu hướng mới, cách huy động vốn này cần những thí điểm chuẩn mực và điển hình để đánh giá tính hiệu quả của thị trường.
Theo ông Hạnh, cùng với việc ứng dụng công nghệ cao, chìa khóa của mô hình chia nhỏ bất động sản là pháp lý hoàn chỉnh. Do đó, yêu cầu quan trọng là các tài sản chào bán phải có đầy đủ hồ sơ pháp lý, công khai minh bạch. Bên cạnh đó cũng cần thêm sự hoàn thiện cơ sở pháp lý cho mô hình này để khuyến khích cách làm chuyên nghiệp, chấn chỉnh các đơn vị làm chưa tốt và bảo vệ quyền lợi của người mua.
Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) từng dự báo Việt Nam có thể học hỏi mô hình mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain để gọi vốn. Hiệp hội đánh giá nếu đảm bảo được yếu tố pháp lý và công nghệ, cách làm này có thể mở ra thị trường gọi vốn linh hoạt hơn trước đây.
Theo quan điểm của HoREA, mô hình chia nhỏ tài sản để mời gọi đầu tư tại Việt Nam nên được nghiên cứu theo hướng chứng khoán hóa bất động sản. Cách làm là mã hóa giá trị nhà đất bằng công nghệ Blockchain và sử dụng mã Token (chữ ký số dạng mã OTP) để tiến hành giao dịch gọi vốn.
Đây là mô hình đầu tư mới có phương thức hoạt động gần tương đồng với Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) áp dụng công nghệ Blockchain vào lĩnh vực bất động sản. Hình thức này mở ra thế giới tiền tệ mã hóa tài sản cho những người có nguồn tài chính ít ỏi tham gia thị trường. Có thể xem cách làm này là một giải pháp bổ sung và có triển vọng thay thế cho các phương pháp đầu tư bất động sản truyền thống đã dần lỗi thời.
HoREA dẫn chứng tại New York, Mỹ, bất kỳ nhà đầu tư nào cũng có thể sở hữu một phần của tòa cao ốc hạng sang trị giá hơn 30 triệu USD tọa lạc tại trung tâm quận Mahattan nhờ vào hình thức mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain. Quỹ đầu tư sẽ tạo Token kỹ thuật số (sử dụng thiết bị Token hoặc phần mềm Token; Mã số Token chỉ có giá trị sử dụng một lần và người sử dụng phải quyết định trong vòng 60 giây).
Mã số Token kỹ thuật số đại diện cho một phần giá trị của tòa nhà và được giao dịch như một mã cổ phiếu và các nhà đầu tư trên thế giới có thể sở hữu tỷ lệ % nhất định đối với tòa nhà này tương ứng với số tiền họ mua Token. Mỗi mã cổ phiếu có giá trị 1 USD. Như vậy, sẽ có khoảng 25 đến 30 triệu người có thể sở hữu một phần hay toàn bộ cao ốc này với giá 1 USD một cổ phần (hay một mã cổ phiếu).
Tại Mỹ, Công ty Công nghệ Blockchain Fluidity và Công ty Môi giới Bất động sản Bro Pele đã tạo ra một hợp đồng giúp điều chỉnh và đảm bảo tính trung thực của cả bên bán và bên mua Token bất động sản. Với công nghệ Blockchain có thể đảm bảo được tính minh bạch, thông suốt, an toàn và có thể giải quyết bài toán thông tin giữa người mua và người bán từ đó thúc đẩy tính thanh khoản trên thị trường bất động sản. Bên cạnh việc tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn, nhà đầu tư có thể bán các Token này để gây quỹ phát triển dự án. Chưa kể đến lợi ích lớn hơn là giá trị bất động sản này thường gia tăng theo thời gian và quy luật của thị trường.
Theo đánh giá của HoREA, hiện hoạt động mã hóa bất động sản vẫn đang ở thời kỳ sơ khai nên chưa mở rộng với công chúng, do đó chưa có tác động nhiều đến hoạt động tài chính và thị trường bất động sản. Thế nhưng, với sự cải tiến không ngừng của công nghệ, mô hình này chắc chắn sẽ mang đến nhiều tiềm năng, ảnh hưởng đến phương thức kinh doanh bất động sản và cách sở hữu tài sản trong thời đại kỹ thuật số phát triển mạnh mẽ như hiện nay.
