Báo PLVN đăng tải loạt bài “Thương vụ mua đất có sổ đỏ vẫn nguy cơ mất trắng” tại tỉnh Bình Dương phản ánh những bất cập trong việc cơ quan tố tụng vận dụng các chế định pháp luật bảo vệ quyền lợi người thứ 3 ngay tình còn nhiều bất cập, gây thiệt hại cho người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Quốc Khánh và Công ty Nam Giang.
Cụ thể, TAND tỉnh Bình Dương và TAND Cấp cao tại TP HCM đã đưa ra những phán xét thiếu căn cứ, áp dụng các điều luật một cách nửa vời dẫn đến nhiều sai sót ảnh hưởng trực tiếp đến nội dung của vụ án.
Luật quy định ngày càng cụ thể…
Bảo vệ quyền lợi người thứ 3 ngay tình từ lâu đã được pháp luật công nhận tại Việt Nam. Chế định này được ghi nhận và cụ thể hóa từ Bộ luật Dân sự năm 2005 và được sửa đổi bổ sung bằng Bộ luật Dân sự 2015.
Tại Khoản 2, Điều 138 BLDS năm 2005 quy định: “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba ngay tình vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản đó nhưng người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, bị sửa”.
Chiếu theo quy định này, khi giao dịch dân sự có đối tượng là động sản, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu vô hiệu, người thứ ba ngay tình sẽ luôn được bảo vệ trong 02 trường hợp: Thứ nhất, người thứ ba ngay tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá.
Thứ 2, giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản đó nhưng người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, bị sửa. Quyết định trong trường hợp này còn được thể hiện dưới dạng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Để cụ thể, rõ ràng hơn đối với trường hợp thứ hai này, tại khoản 1 Điều 133 BLDS năm 2015 đã có sự bổ sung lớn về nội dung nhằm bảo vệ tốt nhất quyền lợi người thứ ba ngay tình, như sau: Điều 133. Bảo về quyền lợi người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu, “2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
Do vậy, có thể khẳng định giao dịch bị tuyên là vô hiệu nhưng đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó tài sản này được chuyển giao cho người thứ ba bằng một giao dịch khác và người thứ ba căn cứ vào việc tài sản đã đăng ký mà xác lập giao dịch thì giao dịch với người thứ ba không bị vô hiệu.
Để làm rõ hơn vấn đề này TAND tối cao đã có hướng dẫn tại mục 1 phần II Công văn số 64/TANDTC-PC: “Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu, nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó chuyển nhượng cho người khác thì giao dịch thế chấp đó không bị vô hiệu”.
Như vậy, xuyên suốt từ Bộ luật dân sự 2005 đến Bộ luật dân sự 2015 pháp luật đều quy định bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự. Có thể khẳng định, quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình được ghi nhận tại Bộ luật dân sự năm 2005 hoàn toàn phù hợp với Công văn hướng dẫn của TAND tối cao và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
 |
| Ông Nguyễn Quốc Khánh và công ty Nam Giang đã gửi đơn kiến nghị đến cơ quan chức năng và đang chờ thủ tục giám đốc thẩm |
Cần đúng luật và… ngay tình
Trở lại nội dung vụ án, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thanh và ông Nguyễn Quốc Khánh, giữa ông Nguyễn Quốc Khánh và Công ty Nam Giang mà Báo PLVN đã đăng tải trong các bài viết trước đều được Toà án hai cấp nhận định là giao dịch của người thứ ba ngay tình.
Giao dịch này được xác lập trên cơ sở “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”- một “quyết định hành chính” của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chiếu theo quy định pháp luật, giao dịch của ông Nguyễn Quốc Khánh phải được pháp luật thừa nhận và bảo vệ.
Vậy nhưng, Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm dường như đều cố tình bóp méo, cắt xén quy định pháp luật để tuyên tất cả các giao dịch trên vô hiệu.
Đáng ngạc nhiên hơn, mặc dù Toà án đã thừa nhận giao dịch của ông Nguyễn Quốc Khánh và Công ty Nam Giang là giao dịch của người thứ ba ngay tình, qua đó áp dụng quy định của khoản 2 điều 138 Bộ luật dân sự 2005 để giải quyết vụ án.
Tuy nhiên, việc áp dụng điều luật lại nửa vời, chỉ áp dụng ½ điều luật, bỏ qua hoàn toàn trường hợp “ngoại trừ” – quan trọng: “…, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.” (phần này không được hội đồng xét xử của tòa các cấp vận dụng).
Sai phạm nghiêm trọng này đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Khánh. Đây cũng là sai phạm nghiêm trọng của Tòa án trong việc áp dụng quy định pháp luật về người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự.
Hiện tại, cơ quan chức năng, TAND TC, VKSTC đã tiếp nhận nội dung kiến nghị của ông Nguyễn Quốc Khánh và Cty Nam Giang và đang tiến hành các thủ tục kháng nghị giám đốc thẩm. Tuy nhiên, toàn bộ tài sản mà ông Khánh và Công tyNam Giang đứng trước nguy cơ mất trắng hoàn toàn khi cơ quan chức năng tiến hành thi hành bản ản đã có hiệu lực pháp luật.
Toàn bộ công trình của ông Khánh và Công ty Nam Giang đã bị đập bỏ
Theo Cục THA dân sự tỉnh Bình Dương, vào 9h sáng ngày 31/10/2019 cơ quan này sẽ tiến hành thi hành án đối với thửa đất 7.105m2 tại Khu phố Đông An, phường Tân Đông Hiệp, Dĩ An, Bình Dương theo bản ản DSST số 01/2018/DSST và DSPT số 284/2019/DS-PT của TAND tỉnh Bình Dương và TAND Cấp Cao tại TP.HCM.
 |
| Toàn bộ hàng rào, cổng, nhà bảo vệ do Cty Nam Giang và ông Khánh xây dựng đã bị đập bỏ sau khi Cục THADS Bình Dương bàn giao cho Phú Mỹ |
Tại thời điển thực hiện thi hành án, các đương sự gồm bà Trần Thị Hoa, ông Châu Nhật Thanh, ông Nguyễn Quốc Khánh, cty Nam Giang… đều vắng mặt. Do đó Cục THA Dân sự tỉnh Bình Dương đã lập biên bản bàn giao toàn bộ tài sản cho đại diện cty Tân Đông Hiệp (trước đây là Cty Phú Mỹ) và đơn vị này chịu trách nhiệm về toàn bộ thửa đất và tài sản nói trên tại khu đất. Tại thời điểm bàn giao, ngoài toàn bộ diện tích khu đất còn có tường rào bê tông cao 2,5m bao quanh và nhà bảo vệ, cổng mà cty Nam Giang đã xây trước đó.
Thế nhưng, đến khoảng 12h ngày 03/11/2019, toàn bộ tường rào, cổng nhà bảo vệ trên khu đất nói trên đều bị đập bỏ hoàn toàn.
