1. Tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở
Theo khoản 3, 4 Điều 9 Nghị định 91/2019, chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) tại khu vực nông thôn và đô thị mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì phạt tiền theo diện tích tự ý chuyển.
Cụ thể, đối với khu vực nông thôn: tự ý chuyển dưới 0,01ha (<100m2) bị phạt tiền từ 3-5 triệu đồng (đây là trường hợp phổ biến nhất); từ 0,01 (1ha=10.000m2) đến dưới 0,02 bị phạt từ 5-10 triệu đồng; từ 0,02 đến dưới 0,005 bị phạt 10-15 triệu đồng; từ 0,05 đến dưới 0,1ha bị phạt 15-30 triệu đồng; từ 0,1 đến 0,5ha bị phạt 30-50 triệu đồng; từ 0,5 đến dưới 1ha bị phạt 50-80 triệu đồng; từ 1 dưới dưới 3ha bị phạt 80-120 triệu đồng; từ 3ha trở lên có thể bị phạt từ 120-250 triệu đồng.
Đối với khu vực thành thị, mức xử phạt bằng 2 lần mức phạt với khu vực nông thôn (tối đa là 500 triệu đồng). Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 2 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (cao nhất là 01 tỷ đồng). Ngoài bị phạt tiền, thì người có hành vi vi phạm buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
2. Bỏ hoang đất
Đây là một trong những nội dung mới đáng chú ý nhất của Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Theo khoản 1 Điều 32 Nghị định 91/2019, hành vi không sử dụng đất trồng cây hàng năm trong thời hạn 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm trong thời hạn 18 tháng liên tục, đất trồng rừng trong thời hạn 24 tháng liên tục mà không thuộc trường hợp bất khả kháng sẽ bị xử phạt. Trong đó, đối với trường hợp cá nhân không sử dụng đất từ 0,5 tới dưới 3ha bị phạt tiền từ 1-3 triệu đồng.
Ngoài ra, buộc sử dụng đất theo mục đích được Nhà nuớc giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp đã bị xử phạt mà không đưa đất vào sử dụng thì sẽ bị Nhà nước thu hồi.
3. Mua bán đất không đủ điều kiện
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
 |
| (ảnh minh họa) |
Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện đối với cá nhân bị phạt tiền với mức như sau:
- Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện bị phạt từ 3-5 triệu đồng (nông thôn) hoặc từ 5-10 triệu đồng (thành thị).
- Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên có thể bị phạt từ 5-10 triệu đồng (nông thôn) hoặc từ 10-20 triệu đồng (thành thị).
Mức phạt đối với tổ chức gặp 2 lần mức phạt đối với cá nhân.
Nghị định này cũng quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở không đủ điều kiện, chưa được cấp phép sẽ bị phạt tiền từ 20 - 50 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha; 200 – 500 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 3 héc ta trở lên. Thậm chí, mức phạt hành vi vi phạm này có thể lên tới 1 tỉ đồng, nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán, hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ 2 điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
4. Không làm thủ tục sang tên
Sang tên Sổ đỏ theo là cách thường gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày xảy ra biến động (thường sẽ là ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực).
Theo khoản 2, 3 Điều 17 Nghị định 91/2019, trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định đối với cá nhân bị phạt tiền như sau: Trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn bị phạt từ 1-3 triệu đồng (nông thôn); quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn bị phạt từ 2-5 triệu đồng. Đối với đô thị mức xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định với khu vực nông thôn.
Theo Nghị định Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực từ 5.1.2020, đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc chuyển quyền sử dụng đất nếu không nộp hồ sơ, cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua làm thủ tục cấp sổ đỏ sẽ bị xử phạt tùy vào mức độ vi phạm.
Cụ thể, mức vi phạm chậm trễ thấp nhất là từ 5 - 6 tháng sẽ bị phạt tiền từ mức 10 - 100 triệu đồng; mức vi phạm từ 6 - 9 tháng sẽ bị phạt tối đa 300 triệu đồng; 9 - 12 tháng mức phạt tối đa là 500 triệu đồng; chậm từ 12 tháng trở lên, mức phạt tối đa là 1 tỉ đồng.
Thời gian vi phạm quy định nêu trên được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, đất cho người mua, hoặc kể từ thời điểm bên thuê, mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính.
Trường hợp chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm sau thời hạn quy định thì thời gian vi phạm được tính đến ngày chủ đầu tư khắc phục sai phạm.
Trường hợp tại một dự án mà chủ đầu tư vi phạm ở nhiều mức thời gian khác nhau đối với các căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất khác nhau thì tính tiền phạt theo từng mức phạt quy định nêu trên, nhưng tổng số tiền phạt không vượt quá 1 tỉ đồng.
Nghị định này quy định biện pháp khắc phục là buộc nộp hồ sơ, cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua nhà, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp sổ đỏ theo quy định.
5. Lấn, chiếm đất bị phạt tới 1 tỷ đồng
Theo khoản 3 Điều 14 Nghị định 91/2019, trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn, trừ trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức thì bị xử phạt.
Cụ thể, hành vi lấn, chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn sẽ bị phạt từ từ 10 - 20 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 ha; phạt từ 20 - 40 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha;.... phạt từ 200 - 500 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 1 ha trở lên.
Đáng chú ý, trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị có thể bị xử phạt gấp 2 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định nêu trên và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 1 tỉ đồng đối với tổ chức.
6. Lần đầu tiên quy định rõ hành vi hủy hoại đất
Theo khoản 3 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất lượng đất hoặc gây ô nhiễm đất mà làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. Trong đó chỉ rõ các hành vi hủy hoại đất như sau:
- Làm biến dạng địa hình trong các trường hợp:
+ Thay đổi độ dốc bề mặt đất;
+ Hạ thấp bề mặt đất do lấy đất mặt dùng vào việc khác hoặc làm cho bề mặt đất thấp hơn so với thửa đất liền kề;
+ San lấp đất có mặt nước chuyên dùng, kênh, mương tưới, tiêu nước hoặc san lấp nâng cao bề mặt của đất sản xuất nông nghiệp so với các thửa đất liền kề.
Trừ trường hợp cải tạo đất nông nghiệp thành ruộng bậc thang và hình thức cải tạo đất khác phù hợp với mục đích sử dụng đất được giao, được thuê hoặc phù hợp với dự án đầu tư đã được UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phê duyệt hoặc chấp thuận.
- Làm suy giảm chất lượng đất trong các trường hợp:
+ Làm mất hoặc giảm độ dầy tầng đất đang canh tác;
+ Làm thay đổi lớp mặt của đất sản xuất nông nghiệp bằng các loại vật liệu, chất thải hoặc đất lẫn sỏi, đá hay loại đất có thành phần khác với loại đất đang sử dụng;
+ Gây xói mòn, rửa trôi đất nông nghiệp.
- Gây ô nhiễm đất là trường hợp đưa vào trong đất các chất độc hại hoặc vi sinh vật, ký sinh trùng có hại cho cây trồng, vật nuôi, con người.
- Làm mất khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
- Làm giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
7. Bổ sung thêm nhiều biện pháp khắc phục hậu quả
Nghị định 102/2014/NĐ-CP không có điều khoản quy định riêng về các biện pháp khắc phục hậu quả khi vi phạm mà quy định biện pháp khắc phục hậu quả theo từng hành vi vi phạm. Trong đó, chủ yếu gồm 03 biện pháp: Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; bộc nộp lại số lợi bất hợp pháp; buộc trả lại diện tích đất đã nhận.
Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 91/2019, các biện pháp khắc phục hậu quả được quy định rõ hơn và được bổ sung thêm nhiều biện pháp, gồm: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; Buộc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai; Buộc trả lại đất sử dụng không đúng quy định; Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất; Buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng, tiền cho thuê, tiền cho thuê lại đất không đúng quy định của pháp luật trong thời gian sử dụng đất còn lại; Buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai; Buộc hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định; Buộc chấm dứt hợp đồng mua, bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện quy định; Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của chỉ giới sử dụng đất, mốc địa giới hành chính như trước khi vi phạm; Buộc thực hiện đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản...
Nghị định này có hiệu lực từ ngày 05/01/2020.
