Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa đưa ra ý kiến về việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 - quy định có tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, Bộ này đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo hướng: "Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 như sau: "1. Có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai".
Liên quan đến vấn đề này, PV Báo PLVN đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Phú Thắng – Công ty luật Intercode.
- Nhiều người cho rằng điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư đang cản trở sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản, gây thiệt hại cho các doanh nghiệp, người mua nhà và làm sụt giảm nguồn thu ngân sách của Nhà nước. Quan điểm của Luật sư về vấn đề này như thế nào?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Nhận định trên hoàn toàn có cơ sở, trong bối cảnh những đối mặt với những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, việc xóa bỏ điểm tắc nghẽn tồn tại đã lâu tại điểm c, khoản 1 Điều 75 Luật đầu tư 2020 là cần thiết và cấp bách. Quy định này là sự cản trở đáng kể, đang chặn đứng dòng chảy lưu thông nguồn lực của toàn xã hội, từ doanh nghiệp bất động sản tới người dân, từ các tổ chức tín dụng cho tới nguồn thu của Ngân sách Nhà nước…
Quy định này vừa không phù hợp với chính sách đầu tư kinh doanh được quy định trong Luật đầu tư 2020, vừa không đồng nhất với chính sách phát triển nhà ở quy định tại Điều 13 Luật Nhà ở 2014 và có phần tối nghĩa. Theo đó tinh thần của các đạo Luật là: “Nhà nước có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, phát triển bền vững các ngành nghề kinh tế”, đồng thời “Nhà nước có trách nhiệm tạo quỹ đất ở thông qua phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị…”
Với tư cách là cấu thành của ngành kinh tế trọng điểm, tạo nguồn cung chủ yếu về nhà ở cho thị trường, đóng góp đáng kể cho ngân sách Nhà nước, các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại là một mắt xích quan trọng không thể thiếu cho dòng chảy của nền kinh tế quốc gia. Do đó, việc xây dựng và ban hành Luật cần phải xác định Nhà đầu tư là trọng tâm, bởi nếu Luật đầu tư mà cản trở đầu tư sẽ không đảm bảo đúng tinh thần khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế xã hội.
- Theo LS thì việc sửa đổi này theo ý kiến của bộ KH&ĐT có cấn thiết và cấp bách hay không?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Xác định tính cấp bách và tính cần thiết của việc sửa Luật cần căn cứ vào mức độ cung cầu của thị trường nhà ở thương mại, tính hiệu quả của việc sử dụng quỹ đất ở, đất dịch vụ, đất nông nghiệp và các loại đất khác để đối chiếu với tổng quy hoạch nhà ở, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương. Thực tế cho thấy mặc dù khó khăn từ dịch bệnh bao trùm nền kinh tế, nhưng giá nhà ở thương mại không hề giảm nhất là ở các thành phố lớn, đông dân. Có những dự án đất ở đã “treo” nhiều năm nhưng không được chấp thuận chủ trương đầu tư và sẽ tiếp tục còn trong tình trạng này.
Đất đai không được sử dụng hiệu quả, phân chia sử dụng sai mục đích dẫn đến một nghịch lý: Cung nhà ở thiếu so với cầu thị trường, quỹ đất thừa, nhà đầu tư đợi trong kiệt quệ. Nên việc xóa bỏ điểm nghẽn này làm càng sớm càng tốt. Theo quan điểm của cá nhân tôi, không cần chờ đến kỳ họp tới của Quốc hội mà một Nghị Quyết của Ủy ban thường vụ quốc hội có thể mở rộng cách hiểu quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật đầu tư sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014.
 |
Luật sư Nguyễn Phú Thắng - Đoàn Luật sư TP Hà Nội. |
- Mới đây, trong văn bản được gửi đến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tư pháp vào ngày 19/9, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) đã đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) theo 2 phương án.
Phương án 1 ". Có quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở để xây dựng nhà ở thương mại".
Phương án hai " Có quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở để xây dựng nhà ở thương mại".
Theo LS thì kiến nghị này của HoREA đưa ra có phù hợp hay không? Ngoài 02 phương án này ra thì có thể thêm phương án nào khác nữa hay không thưa LS?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Việc lựa chọn phương án 1 hay phương án 2 khi sửa Luật thì cũng đều phải hướng tới việc tháo gỡ, khơi thông nguồn lực xã hội trong hoạt động đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở. Điều cốt lõi ở đây là nếu quỹ đất của dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở thì cần chấp thuận chủ trương đầu tư cho nhà đầu tư bất biết nguồn gốc sử dụng đất, từ đó tạo tiền đề pháp lý đẩy nhanh các bước đầu tư theo luật định.
Chỉ có một điểm khác nhau giữa nhà đầu tư sở hữu quỹ đất “sạch” với Nhà đầu tư có đất “hỗn hợp” hoặc thậm chí chỉ thuần túy là đất nông nghiệp đó chính là khoản nghĩa vụ tài chính đối với ngân sách Nhà nước khi nhà đầu tư phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đối với một phần hay toàn bộ quỹ đất dự án sang đất ở. Vậy nếu đã phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở thì hai “loại” nhà đầu tư này cần được đối xử như nhau.
Tính đến thời điểm hiện tại, khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đang quy định cụ thể các trường hợp được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở khi "a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại".
- Nhiều ý kiến cho rằng, có nhiều dự án quy mô lớn vài chục ha, thậm chí vài trăm ha thì khó tránh khỏi nguồn gốc rất đa dạng. Pháp lý của đất đai qua các thời kỳ khác nhau nên việc thực hiện theo quy định nêu trên rất khó khăn nên cần phải sửa đổi Luật Đầu tư? LS có quan điểm như thế nào về vấn đề này? Liệu rằng việc thay đổi này có cần thiết phải phù hợp với quy hoạch chung của địa phương (nơi có dự án) hay không thưa LS?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Nội dung quy định tại điểm a và điểm c nêu trên thì rõ rồi và không cần bàn cãi, nguồn gốc là đất ở thì sau khi chuyển dịch đương nhiên là vẫn là quỹ đất ở. Tuy nhiên điểm b nêu trên có thể gọi là quy định đánh đố, làm khó nhà đầu tư bởi lẽ:
Thứ nhất, các dự án đầu tư bất động sản, phát triển nhà ở, khu đô thị thường chiếm quỹ đất từ vài ha cho đến vài chục, vài trăm ha lấy đâu ra nguồn đất ở nhiều như vậy trên thực tế nên đương nhiên đó thường là đất hỗn hợp hoặc chỉ thuần đất nông nghiệp từ việc nhận chuyển nhượng lại từ bà con nông dân.
Thứ hai, để triển khai dự án, nhà đầu tư chỉ có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp khác sau khi Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Cơ quan quản lý đất đai sẽ căn cứ chấp thuận chủ trương này để hướng dẫn nhà đầu tư thực hiện các bước chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính. Nhưng việc này vấp phải vật cản “cứng” của Luật đầu tư 2020 và Luật Nhà ở 2014 đó là cơ quan có thẩm quyền chỉ chấp thuận chủ trương khi Nhà đầu tư sở hữu quỹ đất như quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở 2014 có nghĩa là đã có quỹ đất “sạch” từ việc trúng đấu giá, nhận chuyển nhượng và các nguồn hình thành hợp pháp khác.
Nên có thể nói đây là quy định nửa vời, đánh đố các nhà đầu tư phát triển dự án nhà ở.
Còn sau khi sửa đổi, bổ sung với tư cách là một đạo luật, chính quyền các địa phương cần phải đối chiếu để điều chỉnh văn bản quy phạm pháp luật địa phương mình không được trái với các quy phạm pháp luật cấp trên ban hành theo nguyên tắc văn bản quy pham pháp luật của địa phương không được trái với văn bản QPPL của trung ương.
- Theo văn bản của Bộ KH&ĐT, từ phản ánh của một số địa phương, hiệp hội doanh nghiệp, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó, Hà Nội có 82 dự án, TPHCM có 126 dự án...). Điều này gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở và là một trong những nguyên nhân làm tăng giá nhà.
Theo LS thì nguyên nhân này có phải là mấu chốt để sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 như Bộ KH&ĐT nêu ra hay không?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng:Như tôi đã nói ở trên, việc khơi thông dòng chảy thị trường nhà ở giai đoạn phục hồi kinh tế là cần thiết. Tuy nhiên, cần phải xác định những bất cập, hệ quả không mong muốn do chính sách gây ra. Các nhà làm luật cần có một năng lực quản trị quốc gia trong tình hình mới và cần tư duy lãnh đạo mới. Có thể có ý kiến cho rằng sẽ có việc trục lợi chính sách, biểu hiện lợi ích nhóm, nhưng nếu so với hiệu quả kinh tế, xã hội an sinh từ chính sách đem lại thì những hệ lụy nếu có là không đáng kể. Vậy chúng ta nên mạnh dạn thực hiện, doanh nghiệp có mạnh thì chính trị, kinh tế mới cường thịnh, xã hội mới ổn định, người dân mới an toàn.
Cá nhân tôi thấy rằng không chỉ Luật đầu tư, Luật nhà ở mà Chính phủ cần rà soát lại tất cả các đạo luật nào liên quan đến thúc đẩy kinh tế đều phải thay đổi trong bối cảnh này. Có như vậy mới rút ngắn được lộ trình phục hồi kinh tế quốc gia vốn đã và đang bị tổn thương nặng nề sau gần 02 năm tiêu tốn nguồn lực khổng lồ cho phòng chống dịch bệnh.
- Trân trọng cảm ơn LS!
